Gérer les sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire

Pour un propriétaire et pour un locataire, souscrire un contrat MRH (Multi Risques Habitation) permet de se prémunir contre la survenance de certains événements qui peuvent engager leur responsabilité respective.

L’assurance habitation encore appelée MRH (Muti Risques Habitation) n'est pas obligatoire pour le propriétaire.

Par exception, elle l’est si le logement est situé dans une copropriété.

Depuis 2015, la loi Alur impose à tout propriétaire d'un logement en copropriété de souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) et d'être protégé contre les risques de responsabilité civile.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 9-1

Création LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (VD)

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

Assurance du locatif

En tant que propriétaire bailleur l’assurance de responsabilité civile peut suffire. Pour autant il est possible de souscrire une assurance contre les risques de détérioration du bien.

Indépendamment de cela, il est imposé au locataire de souscrire une assurance habitation.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

1. g) « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…) »

L'assurance propriétaire non occupant

La PNO (l'Assurance Propriétaire Non Occupant) n’est pas obligatoire, elle est néanmoins conseillée.

Nous avons vu que le locataire et tenu d’être assuré. Pour autant il peut arriver que le bien mis en location ait des périodes de vacance, c’est-à-dire sans locataire.

A ce titre l’assurance PNO couvrira le propriétaire, si un sinistre survient.

Elle fait la jointure entre l'assurance de la copropriété, et l'assurance du locataire (qui n’est pas là, s’il n’y a pas de locataire à un moment donné).

A noter :  le contrat proposé ne fait pas double emploi avec celui souscrit par le syndic de copropriété de votre immeuble.

Intérêt d’une assurance propriétaire non occupant ?

A titre d’illustration :

·       Le locataire donne son congé. Le logement n’est plus de, par le fait, sous le coup de l’assurance du locataire. Ce qui signifie que le logement n'est a priori plus assuré momentanément.

·       En cas de sinistre, le propriétaire est responsable. Celui-ci va devoir assumer financièrement à la remise en état avec les travaux qui l’accompagne.

Avec l’assurance propriétaire non occupant, il est couvert par l’assurance.

En cas de sinistre dans un bien inoccupé

Le bien est sans locataire, il est donc vide. Il n'est donc plus assuré par l’assurance du locataire.

Si un sinistre arrive voyons les cas :

·       L’origine du sinistre vient des parties communes dans le cadre d’un bien dans un immeuble : c’est l'assurance de la copropriété qui fonctionnera.

·       L’origine du sinistre vient d’un autre appartement de l’immeuble et s’étend à l’appartement du propriétaire concerné, c'est l'assurance du voisin qui fonctionnera.

·       L’origine du sinistre vient de l’appartement inoccupé, le propriétaire fera jouer son assurance PNO.

Donc l’assurance propriétaire non occupant, bien qu’elle ne soit pas obligatoire, présente un intérêt pour couvrir entre autres les dégâts provoqués par les installations et équipements en l'absence de locataire responsable.

La PNO fait la jointure entre l'assurance de la copropriété et celle obligatoire du locataire.

Les assurances proposent différentes garanties pouvant convenir au besoin de chaque propriétaire. La gamme de garanties est très variée, avec des garanties spécifiques.

La responsabilité civile ne va pas toujours s’avérer suffisante en termes de couverture.

Pour rappel :

L'assurance de responsabilité civile est un contrat garantit les conséquences encourues par l'assuré lorsque celui-ci cause un dommage matériel ou corporel à un tiers. Il le protège vis-à-vis des tiers (les autres personnes).

Les actes peuvent être la conséquence de négligence, d’imprudence, de soi-même, de ses enfants, de ses animaux ou choses dont le propriétaire est responsable.

Par exemple, un pot de fleurs sur le balcon tombe suite, à un coup de vent sur la voiture du voisin. Le propriétaire du pot de fleurs en est responsable, mais il ne pouvait rien pour le coup de vent.

Pour autant elle ne couvre pas les faits que l'assuré aurait commis intentionnellement.

Bon à savoir : La totalité des primes du contrat d'assurance propriétaire non occupant sont déductibles des reves.