Comment mener à bien soi-même la gestion d'un bien locatif ?

Le bail d’habitation, désigne un contrat de location d’un logement. Un nouveau bail obligatoire depuis le 1er août 2015 Le contrat de location est le document qui va régir les relations entre les deux parties à savoir propriétaire et locataire. Ce document fixe les termes et conditions de la location.

• Le formalisme du contrat 

Louer un bien en colocation peut faire en signant un bail unique commun à tous les colocataires ou en faisant signer à chaque colocataire un bail individuel. Il peut s’agir : - D'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, - Ou de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire.

• Bail unique
•  
• État des lieux
• Dépôt de garantie
• Caution
• Clause de solidarité
• Assurance du logement
• Bail individuel
• Loyers et charges
• Paiement des charges locatives
• Départ d'un colocataire
• Le principe

La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de cautionnement).

• Caution du locataire (ou colocataire)
• Pourquoi une caution 
• Qui peut être « caution » ?
• Les documents demandés
• La caution doit apposer une mention

En cas de loyer impayé, un propriétaire peut se retourner vers la caution du locataire ou vers son assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) le cas échéant.

• Mettre en jeu la caution
• Dès le 1er impayé de loyer, le propriétaire peut s'adresser à la personne qui s'est portée caution pour le locataire.
• Résilier le bail et demander l'expulsion
• Si le bail contient une clause résolutoire, la clause prévoit que le bail est résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer.

Propriétaire bailleur, vous préférez gérer seul la location d’un bien immobilier. En faisant ainsi, c’est vous seul qui prendrez en charge l’ensemble des démarches, de la recherche d’un locataire, à la production des documents comme le bail, ou les quittances de loyer …

• Vous avez acheté un bien immobilier locatif
• -        La gestion administrative
• -        La gestion matérielle
• Quelles sont les étapes

Rédiger une annonce Rédiger soi-même son annonce de location et faire en sorte qu’elle soit efficace. L’annonce de location : - Elle doit être précise, et complète. - Elle doit respecter les règles posées par la loi.

• La performance énergétique du logement
• Quelles sont les mentions obligatoires à partir du 1er juillet 2022 ?
• Quelles seront les informations qui devront être affichées ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, il est nécessaire de le faire visiter. L’étape de la visite C’est un moment à programmer. Faisant suite à la parution de votre annonce, vous avez reçu des réponses de futurs locataires intéressés.

• En cas de remise en location

Pour un propriétaire et pour un locataire, souscrire un contrat MRH (Multi Risques Habitation) permet de se prémunir contre la survenance de certains événements qui peuvent engager leur responsabilité respective. L’assurance habitation encore appelée MRH (Muti Risques Habitation) n'est pas obligatoire pour le propriétaire.

• L'assurance propriétaire non occupant
• Intérêt d’une assurance propriétaire non occupant ?
• En cas de sinistre dans un bien inoccupé
• Pour rappel :

Un bailleur va vouloir pouvoir appréhender la situation financière du candidat « futur » locataire. A ce titre, pour pouvoir apprécier la candidature du locataire, le bailleur demande un ensemble de documents et pièces justificatives limitativement énumérées fixées par décret, à l’exclusion de tout autre sous peine de sanction.

• La pièce justificative d'identité est en cours de validité
• Le propriétaire a le droit d'exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les pièces décrites dans la liste des documents suivants comportant la photographie du titulaire.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Article 1 Version en vigueur depuis le 27 mars 2014 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1 Le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

• Les Codes
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
• Code de l'action sociale et des familles
• CODE PENAL
• Article 225-1
• Arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
• Chapitre Ier : Dispositions relatives à l'établissement de l'état des lieux (Articles 1 à 3)
• Chapitre II : Dispositions relatives à la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale (Article 4)
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
• Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
• Annexe
• Ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de l'énergie et du climat
• Arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l'information des occupants sur les consommations de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire et sur la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel
• Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives
• Annexes (Article Annexe)
• Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives. (Article Annexe)
• Arrêté du 27 avril 1999 pris pour l'application de l'article 211-1 du code rural et établissant la liste des types de chiens susceptibles d'être dangereux, faisant l'objet des mesures prévues aux articles 211-1 à 211-5 du même code
• Annexes (Article Annexe)
• Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Code général des impôts
• Code Civil
• Article 2298

Le logement doit être en bon état Le propriétaire doit délivrer au locataire un bien décent et en bon état. Le locataire doit intégrer un bien habitable immédiatement, dans des conditions normales.

• L’aspect extérieur

L’état des lieux de sortie est effectué à la fin de la location, lorsque le logement est vidé des affaires du locataire. C’est à la restitution des clés au bailleur qu’il s’effectue. L’état des lieux de sortie, constate les évolutions par rapport à l'état des lieux d'entrée.

• Coût
• À la sortie
• La vétusté
• Restitution du dépôt de garantie

Les charges locatives (ou charges récupérables) Le locataire règle mensuellement les charges locatives sous forme de versement provisionnel, en plus du loyer. Le propriétaire est tenu une fois par an, de procéder à l’ajustement de ces dépenses. Il doit alors transmettre une lettre de régularisation des charges au locataire

• Liste des charges récupérables
• Paiement

La location nue fait rentrer des loyers qui sont imposables. Les loyers reçus sont à déclarer, ils sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils rentrent dans la rubrique des revenus fonciers. En fonction des montants, les règles diffèrent : ce sera le régime du micro foncier ou le régime réel.

• Régime fiscal
• La fiscalité du micro foncier
• Application d’abattement forfaitaire
• La fiscalité du régime réel
• Quelles sont les charges déductibles ?
• Les conditions de la déduction
• Les frais et charges déductibles
• L’article 31 du Code général des impôts précise les charges déductibles (en annexe dans la fiche 21)
• Le déficit foncier

Annonce de location « type » Ville (01000 code postal) – appartement 3 pièces 60 m². Location nue A 10 minutes à pied du centre-ville

• Loyer 850 € par mois, charges comprises.
• 70 € par mois

En vertu du bail qui lui a été consenti sur un logement sis, (adresse), par acte sous seing privé, en date du (date) à (lieu). J’atteste avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions du bail dont une copie intégrale m’a été remise et en particulier du montant du loyer qui s’élève à la somme annuelle de (chiffre) € (lettre) euros et qui fait ....

• « Article 2297

Madame, Monsieur, Le bailleur et les locataires actuels ont signé en date du (date) un contrat de bail pour le logement situé (adresse), prenant effet le (date). Dénommé ci-après le « contrat de bail ». Suite à la signature collective du bail de colocation, vous êtes tous contractuellement colocataires.

• Objet : avenant au contrat de bail suite au départ d’un colocataire