DispositifJeanbrun
Il introduit pour la location nue, un mécanisme d'amortissement du bien.
Le statut du bailleur privé laisse place au dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun
L’Assemblée Nationale a acté en nouvelle lecture du PLF2026 l'adoption du « statut du bailleur privé ».
Il introduit pour la location nue, un mécanisme d'amortissement du bien.
Le statut du bailleur privé laisse place au dispositif Jeanbrun
Ce nouveau dispositif Jeanbrun du nom de l’actuel ministre du Logement Vincent Jeanbrun offre un cadre fiscal pour ceux qui investissent dans le neuf ou l’ancien
Pour les investisseurs locatifs : possibilité d’amortir les logements acquis d’ici le 31 décembre 2028.
Les amortissements permettent de déduire chaque année des loyers perçus, un pourcentage de la valeur du bâti afin de réduire la fiscalité de ces revenus locatifs.
Amortissement
Un investisseur peut amortir jusqu’à 6 % par an
En contrepartie d’un engagement de location minimal de 9 ans, à titre de résidence principale.
Au-delà des 9 ans les amortissements peuvent continuer, dans la limite de la valeur, hors foncier, de l’opération.
Respecter des montants de loyers
A noter
Le terrain n’est jamais amortissable. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d'acquisition.
L'amortissement se calcule donc sur une base de 80 % de l'investissement.
Taux d’amortissement
Le bailleur pourrait déduire de son revenu imposable une fraction du prix d'acquisition, et ceci chaque année.
Un amortissement variable au taux inversement proportionnel au niveau des loyers.
Pour un logement neuf
La déduction est conditionnée à un loyer respectant des plafonds de la location intermédiaire (Art. 199 tricies du CGI Code Général des Impôts).
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le taux d’amortissement sera de 4, 5 à 6 % suivant le niveau des loyers intermédiaire, social ou très social.
L’amortissement est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 8 000, 10 000 ou 12 000 € en fonction du plafond de loyer.
Pour l’ancien avec travaux
Les travaux d’amélioration représentent un minimum de 30 % du prix d’acquisition.
Le taux d’amortissement sera de 3, 3,5 ou 4 % suivant le niveau de loyer (intermédiaire, social et très social).
Plafonds de l’amortissement
Pour le logement, les taux d’amortissement annuels varient selon la nature de la location.
| Investissement dans le neuf | Investissement dans l’ancien |
| Amortissement annuel de 3,5 % pour un loyer intermédiaire plafonné à 8 000 € | 3 % pour les loyers intermédiaires plafonné à 8 000 € |
| Amortissement annuel de 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 € | 3,5 % si le loyer est considéré comme social plafonné à 10 000 € |
| Amortissement annuel de 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 € | 4 % pour un loyer très social plafonné à 12 000 € |
Il sera possible d'imputer le déficit foncier créé par l'amortissement sur les revenus globaux, dans la limite de 10.700 € par an, voire dans la limite de 21.400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. Il y aura prolongation de ce doublement du plafond jusqu’à 2027.
Il y a prolongation du déficit foncier jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui autorise les bailleurs en location nue relevant du régime réel, à pouvoir déduire leurs travaux lorsque les charges excèdent les loyers perçus.
Exclusions
Les démembrements de propriété et les locations à un membre du foyer fiscal sont exclus.
« 4° La location n'est pas conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou avec une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail. »
Le dispositif est compatible avec le doublement du plafond du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique.
Le dispositif s’appliquerait sans zonage géographique, soit sur l’ensemble du territoire.
Le dispositif est inscrit dans le budget 2026, et il reste conditionné à l’adoption définitive du projet de loi de finances.
Ce dispositif serait instauré dans un premier temps pour une durée limitée à 3 ans.