Ce que le bailleur peut demander au locataire, et les clauses « abusives »

Un bailleur va vouloir pouvoir appréhender la situation financière du candidat « futur » locataire.

A ce titre, pour pouvoir apprécier la candidature du locataire, le bailleur demande un ensemble de documents et pièces justificatives limitativement énumérées fixées par décret, à l’exclusion de tout autre sous peine de sanction.

La loi de 1989 en son article 22-2 précise :

Article 22-2

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

« La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. »

Une liste définie par décret

Le décret 2015-1437  du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution

Article 1

1. - La liste des pièces justificatives, prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location figure en annexe 1.

III. - Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.

Annexe I

LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION

1. - Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
2. Carte nationale d'identité française ou étrangère.
3. Passeport français ou étranger.
4. Permis de conduire français ou étranger.
5. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
6. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
7. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
8. Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action socialeet des familles.
9. Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
10. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
11. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
12. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
13. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
14. L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
15. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
16. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
17. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
18. Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.
19. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
20. Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
21. Trois derniers bulletins de salaires.
22. Justificatif de versement des indemnités de stage.
23. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
24. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
25. Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
26. Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
27. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
28. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

A noter : Par ailleurs, une liste des pièces est aussi fixée pour les cautions.

La liste énonce de manière limitative les pièces concernées. Elle est exhaustive. Un propriétaire ne peut pas demander tous les documents qu’il veut, pour un dossier de location.

La liste précise la liste des documents pouvant être réclamés au candidat à la location. De par le fait, les documents qui ne se trouvent pas dans cette liste doivent être considérés comme interdits.

La démarche est la même, que les propriétaires bailleurs louent par agence ou autre intermédiaire, ou de particulier à particulier.

Précision : Une copie du document original est acceptable, mais le propriétaire peut demander la présentation de l'original. Le document doit être rédigé ou traduit en français, et lorsqu’il fait référence à des montants, ceux-ci doivent être inscrits convertis en euros. 

Précision :

La pièce justificative d'identité est en cours de validité

Le propriétaire a le droit d'exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les pièces décrites dans la liste des documents suivants comportant la photographie du titulaire.

Il n’est plus nécessaire que la pièce comporte la signature du titulaire depuis le décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprimant la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution.

« Objet : possibilité pour le candidat à la location ou sa caution de produire à la demande du bailleur une pièce justificative de son identité qui ne comporte pas sa signature. (…) Ce décret prévoit notamment que le bailleur puisse demander que lui soit fournie une pièce justificative d'identité comportant la signature du titulaire.
Cependant, les pièces justificatives de l'identité délivrées par des autorités étrangères ne comportent pas systématiquement la signature de leur titulaire, conformément à leur législation nationale. Leurs ressortissants, dès lors qu'ils disposent seulement de l'une de ces pièces pour justifier de leur identité, sont susceptibles de rencontrer des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé. De plus, l'exigence de cette signature sur la pièce justificative d'identité ne permet ni d'établir l'authenticité de ce document ni de certifier l'identité du signataire du contrat de location.
Le décret supprime la possibilité d'exiger du candidat à la location ou de sa caution que la pièce justificative d'identité produite comporte la signature de son titulaire. »

A noter : sur le justificative de domicile

Le propriétaire a le droit d'exiger 1 seul justificatif parmi les documents suivants :

Les « 3 dernières quittances de loyer » sont considérées comme étant une seule pièce.

Le propriétaire ne peut pas demander d’autres documents, comme :  extrait de casier judiciaire, copie de relevé de compte bancaire, attestation d’absence de crédit en cours...

Quid en cas d'exigence d'un document non prévu

En cas d’exigence d’une ou plusieurs pièces non prévues par le décret, la loi prévoit une amende administrative pouvant atteindre 3.000 € pour un particulier (et 15.000 € pour une personne morale.

A noter

Aucune somme ne peut être perçue avant la signature du contrat de bail.

Le « chèque de réservation » pour « bloquer » le logement, est illégal et même si celui-ci n’a pas vocation à être encaissé.

Les clauses abusives  

Un bailleur et un locataire peuvent convenir ensemble de la rédaction de certaines clauses au sein du contrat de location.

Comme certaines clauses sont considérées comme abusives par la loi : si elles figurent mentionnées dans le contrat de bail, il n'en est pas tenu compte : elles sont réputées « non écrites ».

Définition de la clause abusive

De façon générale, un contrat est établi sur le principe d'une équivalence des prestations.

Une clause est abusive pour l'un des signataires lorsqu'une des dispositions confère au bénéfice de l'autre signataire, des avantages incomparables avec les engagements qu'il a lui-même pris.

La loi mentionne les clauses concernées

Peut-on interdire certaines choses au locataire : zoom

Commençons par la détention d’un animal domestique, est-ce autorisé ?

La réponse est « oui », en ce qui concerne le cadre d’un bail d’habitation résidence principale. Est réputée non écrite toute clause qui interdit la détention d’un animal dans un local d’habitation (si cela concerne un animal familier). 

Interdire la détention de tout animal domestique est une clause abusive.

Le bail de location ne peut pas interdire les animaux. Pour autant c’est un engagement du maitre qui est responsable des dégâts et nuisances causés, et ne doit entraîner aucun trouble de voisinage.

Le nombre d’animaux n’est pas encadré par la loi. 

En revanche le bailleur peut interdire la détention d'un chien dangereux appartenant à la 1ière catégorie (chien d'attaque) par une clause insérée au sein du contrat de location.

La liste de ces chiens est établie par l’arrêté du 27 avril 1999 pris pour l’application de l’article L211-1 du code rural.

Zoom sur les nouveaux animaux de compagnie (NAC). 

Les NAC acronyme de « nouveaux animaux de compagnie » sont autorisés, sauf, s’ils sont considérés comme dangereux ou référencés dans les espèces protégées.

Il s’agit des espèces autres que les espèces communes tels le chien et le chat. Pour autant toutes ne sont pas autorisées.
A titre d’exemple on peut citer certaines rongeurs, souris, cochon d’Inde, rat, hamster, les reptiles de toutes sortes. Attention, le hérisson quant à lui est une espèce protégée.

Si l’animal souhaité est soumis à autorisation, la demande de détention d'animaux d'espèces non domestiques s’effectue avec le document Cerfa n° 15967*01 (document en annexe).

Article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970

Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 96

« I - Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. »

L’interdiction de fumer.

Un locataire, dispose, en principe, du droit de fumer dans l’appartement loué ainsi que sur les balcons et terrasses. On ne peut pas lui imposer une règle de vie de non-fumeur.

Une clause interdisant de fumer dans le logement serait réputée non-écrite.

A noter :

L’interdiction de fumer dans les parties communes est légale, néanmoins, cette interdiction ne figurera pas dans le bail, mais dans le règlement de la copropriété. 

Si au départ du locataire, des dégradations sont dues à la cigarette dans le logement, il y a droit de retenir les sommes nécessaires à la remise en état de l’appartement sur le dépôt de garantie. La cigarette peut engendrer certains désagréments dans le logement en location : meubles imprégnés d’odeur de tabac, trous dans la moquette, murs jaunis par la fumée…

Attention à une éventuelle gêne occasionnée aux autres occupants de l’immeuble qui pourraient invoquer, un trouble du voisinage.

L’ensemble des clauses abusives

L’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dresse une liste des éventuelles clauses d’un contrat de location considérées comme abusives. 

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 4

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

« Est réputée non écrite toute clause :

1. a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
2. b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
3. c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
4. d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
5. e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
6. f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
7. g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
8. h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
9. i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
10. j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
11. k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 ;
12. l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
13. m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
14. n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
15. o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
16. p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700du code de procédure civile ;
17. q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
18. r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;
19. s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel ;
20. t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.

En résumé

Le locataire ne peut pas se voir imposer certaines clauses en contradiction avec :

• Sa liberté de choix, un bailleur ne peut pas imposer de souscrire une assurance MRH (Multi Risques Habitation) auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire. Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe quant à son usage. A ce titre, on ne peut pas lui interdire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
• Il ne pas se voir facturer des frais autres en plus du paiement du loyer et des charges.
• Les responsabilités de chacun font que le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa propre responsabilité ou encore de faire peser celle-ci sur son locataire.
• En matière de résiliation du bail, le propriétaire n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.