Le loyer sa détermination, sa révision
Le loyer est la somme qu’un locataire verse à son bailleur en contrepartie de l’occupation d’un logement.
Le montant du loyer est fixé dans le contrat de bail.
Y a-t-il des modalités de fixation du loyer ?
Détermination du loyer
Au moment de la mise en location
Le loyer est la somme qu’un locataire verse à son bailleur en contrepartie de l’occupation d’un logement.
Le montant du loyer est fixé dans le contrat de bail.
Y a-t-il des modalités de fixation du loyer ?
La réponse est « oui » en fonction de la situation géographique du logement, si le logement se situe en zone tendue ou pas.
Le logement n’est pas en zone tendue
La Fixation du loyer est libre entre le bailleur et le locataire.
Pour autant il est intéressant de connaitre les prix pratiqués dans la zone où se situe le logement, afin de s'aligner sur les prix du marché.
L'emplacement joue un rôle primordial, selon le quartier et la proximité des commodités (transports en commun, écoles, commerces...).
La méthode comparative permet de se positionner dans les prix du marché, pour un bien.
Les qualités du logement en lui-même sont importantes, avec l’état du bien et des matériaux et équipements, (type de revêtement des sols, carrelage, parquet, moquette...) et des murs.
La hauteur sous plafond, la distribution des pièces, la luminosité et la vue dégagée…, sont autant de critères entrant de façon induite dans le prix.
D’autres critères influent sur le loyer : l'étage avec ou sans ascenseur, avec un balcon, une terrasse, son orientation.
Le bien dispose d’une place de parking, d’une cave, d’une cour…
Le bien est-il consommateur d’énergie, en d’autres termes, le budget chauffage va-t-il représenter un coût prohibitif ?
Le logement est en zone tendue
Une zone tendue est une zone où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
Dans ce cas, la fixation du loyer est encadrée. Le principe est que le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire.
Par exception
Le loyer peut être fixé librement si :
- Le logement est loué pour la première fois, ou n’a pas été loué depuis 18 mois
- Il a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué (réclamé au locataire précédent).
Dans le cas d’une relocation
Lorsqu’un logement qui est vacant depuis moins de 18 mois fait l’objet d’une nouvelle location, le nouveau loyer ne peut pas excéder celui qui était dû par le précédent locataire.
Pour autant le montant peut être réévalué dans la limite de l’évolution de l’IRL (Indice de référence des Loyers), et s’il n’y a pas eu de révision de loyer au cours des 12 derniers mois.
Le loyer peut être réévalué dans des cas spécifiques :
- Le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était « manifestement sous-évalué »
- Des travaux d'amélioration ou de mise en conformité (concernant la décence du logement) ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, l’augmentation du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC (Toute Taxe Comprise).
L'IRL (Indice de Référence des Loyers) sert d’indice de base pour la révision des loyers des logements vides ou meublés.
Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que les propriétaires peuvent pratiquer.
L'indice se calcule à partir « de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
Il s'applique aux baux en cours, il n’est pas nécessaire de signer un avenant au bail.
La date de l'IRL à prendre en compte, peut être mentionnée dans le bail (c’est une date convenue entre le bailleur et le locataire, ou, à défaut, terme annuel du bail), ou encore à défaut, la date du dernier IRL publié par l'Insee (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) à la date de la signature du bail.
Encadrement des loyers
Certaines communes peuvent mettre en place un encadrement des loyers avec l’instauration de plafonds.
Dans les communes de la zone tendue et sous condition de remplir certains critères, un encadrement peut être mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans.
Il s’agit des logements loués à titre de résidence principale, soit en location vide, soit en location meublée.
Un complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles en comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Ce complément de loyer doit être justifié et indiqué dans le bail. Toutefois, une telle démarche se doit d’être faite dans les règles, avec une estimation raisonnable et prudente. Un locataire l'estimant injustifié, peut le contester dans les trois mois de la signature du bail.
Paiement du loyer
C’est le bail qui indique la date à laquelle le paiement doit être réalisé. Le paiement peut être mensuel (cas général) ou trimestriel par exemple. Un locataire peut demander, à ce que le paiement soit mensuel.
Le locataire peut demander au bailleur de lui transmettre gratuitement une quittance de loyer.
La révision du loyer
Révision du loyer en cours de bail
Le loyer d'un logement privé peut être révisé annuellement si le bail le prévoit. Il doit faire figurer une clause d’indexation, dans le cas contraire, il n’est pas revu durant le bail.
Art 17-1 de la loi de 1989
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6
« I.Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II.Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. »
Sans cette clause de révision, le montant du loyer ne peut être revu, et reste le même durant toute la durée du bail.
A titre d’exception, le loyer peut être majoré en cours de bail, dans le cas où le propriétaire réalise des travaux d’amélioration.
Le loyer d'un logement du secteur privé ne peut être révisé qu’une fois par an. La date de révision est celle indiquée dans le bail. En l’absence de celle-ci, c’est la date anniversaire, entre d’autres termes : la date de la signature du bail.
L’IRL (Indice de Référence des Loyers) sert de base à la révision. L’augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de cet indice.
Paramètres pour réviser le montant du loyer :
- Montant du loyer actuel hors charges avant l'augmentation
- Nouvelle valeur de l’indice de référence en cours correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat
- Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente.
A noter
Le bail ne précise pas, le trimestre de référence, c’est le trimestre du dernier indice de référence publié lors de la signature du contrat de location qui s’applique.
C’est au bailleur lui-même de calculer la révision du loyer et de communiquer par écrit le nouveau montant au locataire, de préférence en LRAR (Lettre Recommandée avec Avis de Réception).
Le calcul s’effectue donc avec cette formule :
(Loyer actuel hors charges x Nouvelle valeur de l’indice de référence en cours) / Indice de référence de l'année précédente
A la date prévue, on utiliser le nouvel indice IRL publié, du même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail.
Calcul à titre d’exemple :
Un bail est signé le 1er mars 2020, avec un loyer de 800 €, l'indice mentionné dans le bail est celui du quatrième trimestre 2019 dont la valeur est : 130,26. Un an plus tard, le 1er mars 2021, l'indice du quatrième trimestre 2020 est d'une valeur de 130,52
Le nouveau loyer sera de : (800 x 130,52) / 130,26 = 801,59 €
Rétroactivité
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Notons, qu’au-delà du délai d'1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur.
L'Insee publie quatre valeurs d'IRL par an, correspondant à chaque trimestre. Pendant toute la durée du bail, il faut toujours utiliser l'indice du même trimestre de référence que celui qui a été noté dans le bail.
L’intérêt de se tenir à une augmentation annuelle du bail : ainsi une augmentation du loyer progressive au cours du bail, fait que le loyer se maintient dans les prix du marché pratiqués.
Si le logement est situé en zone tendue, et en cas de relocation, comme le loyer est plafonné au montant du loyer réglé par le locataire précédent, le bailleur ne sera pas pénalisé.
Dans le cas contraire le bailleur ne pourrait pas le réactualiser.
Article 7-1
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».
Cas du loyer "manifestement sous-évalué"
Un loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché : le propriétaire du logement peut l'augmenter, mais il peut le faire au moment du renouvellement du bail.
Selon que la commune est ou non située en zone tendue, les démarches sont différentes.
Commune d'une autre zone "non tendue"
Le propriétaire doit procéder à l’estimation du nouveau loyer qui doit être calculé à partir des loyers qui sont pratiqués dans le voisinage.
Bien entendu cela concerne les biens comparables.
L’article 17-2 de la loi de 1989 en précise les modalités
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 139
« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. »
Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers.
Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.
Le propriétaire fait sa proposition au moins 6 mois avant la fin du contrat de location.
Il l’adresse au locataire soit par :
- Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- Acte d'huissier
- Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement
La proposition faite au locataire doit contenir :
La mention reproduite du texte de loi : « La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. » dit la loi.
Et le texte mentionne la proposition du nouveau loyer, ainsi que les références qui ont servi à le calculer.
La hausse
Elle prendra effet par tiers ou par sixième selon la durée du contrat, avec un point spécifique : « Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. »
A noter
« Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. »