Les cautions
Caution du locataire (ou colocataire)
La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de cautionnement).
Les dettes locatives :
- Le loyer bien évidemment, les charges
- Les intérêts pour paiement en retard des dettes locatives si c’est le cas
- Les frais de remise en état du logement en cas de dégradation.
La personne qui se porte caution s’engage à payer en lieu et place du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.
Dans l’hypothèse où la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire (dont il s’est porté caution), le propriétaire peut se retourner contre la caution.
L’acte de cautionnement est un document écrit qui engage envers le propriétaire du logement loué, à régler les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.
Quand demander une caution ?
Une caution n'est pas une obligation légale en soi. Mais un bailleur peut l’exiger pour louer son logement.
Un propriétaire peut exiger du futur locataire, une caution en contrepartie de la signature du contrat de location.
Cas où un bailleur ne peut pas demander une caution :
Le bailleur a déjà une assurance contre les risques locatifs, sauf si son locataire est étudiant ou apprenti (dans ce cas il peut demander une caution).
Qui peut être « caution » ?
La caution peur être une personne physique (parent, amis...) ou une personne morale, un organisme (Action-Logement avec la garantie Visale, une banque, ...).
La caution doit fournir un certain nombre de pièces justificatives prouvant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes pour prendre en charge les éventuels impayés du locataire.
Les documents demandés
Avant la signature du bail, le propriétaire ou son représentant (agent immobilier) peut exiger des documents du candidat locataire et de la personne qui se porte caution pour lui.
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
Notice : la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové impose de déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution lors de la mise en location d'un logement.
Article 1
- - La liste des pièces justificatives, prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location figure en annexe 1.
Ces dispositions ne s'appliquent pas aux demandes d'attribution de logements sociaux mentionnées à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation.
- - La liste des pièces justificatives, prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, pouvant être exigées par le bailleur des cautions du candidat à la location figure en annexe 2.
III. - Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.
ANNEXE II
LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE LEURS CAUTIONS
- - Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
- Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
- Passeport français ou étranger ;
- Permis de conduire français ou étranger ;
- - Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
- Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
- Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
- - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
- Dernière quittance de loyer.
- Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois.
- Attestation d'assurance logement de moins de trois mois.
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
- - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai.
- L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
- L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
- - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- Trois derniers bulletins de salaires.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
A noter :
La liste des documents est donc fixée par la réglementation. Elle s’applique aux contrats de location (vide ou meublée) de logements loués à titre de résidence principale.
Citons la loi qui parle de la caution :
Article 22-1
« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
La caution existe sous 2 formes :
La caution simple et la caution solidaire.
Le type de caution est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Caution simple
En cas d’impayés, le propriétaire peut faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
Le propriétaire doit préalablement s'adresser au locataire et lui envoyer un commandement de payer par huissier de justice qui est chargé de rédiger cet acte, et doit en même temps en envoyer une copie à la caution.
La caution doit être informée des démarches.
La démarche a deux principes :
Le bénéfice de discussion
C’est le principe qui fait que : ce n’est qu’une fois toutes les procédures engagées par le bailleur, et que si elles échouent, que le bailleur pourra se retourner contre la caution (article 2298 du Code Civil).
Article 2298
« La caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires. »
Une caution peut tout à fait renoncer au bénéfice de la discussion, cela doit faire l’objet d’une mention inscrite sur l’acte de cautionnement.
Avec ce renoncement, le bailleur pourra directement, se retourner contre la caution.
Le bénéfice de division
C’est le principe qui fait qu’en présence de plusieurs cautions, le bailleur divise la somme due par le locataire par le nombre de cautions. A titre d’illustration, dans l’hypothèse où il y a deux cautions, chaque caution sera tenue au paiement de la moitié de la somme due.
Cela n’empêche pas le bailleur d’intenter des actions au préalable auprès du locataire, avant de pouvoir se retourner de plein droit contre les cautions. Sauf si toutes les cautions ont renoncé expressément au bénéfice de discussion.
Caution solidaire
Avec la caution solidaire, le bailleur peut faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.
Contrairement à la caution simple, le bailleur peut se retourner directement contre la personne qui s’est portée garante, et ce, dès le premier impayé.
Le bailleur n’a pas à effectuer d’action préalable auprès du locataire.
Ici, la caution solidaire renonce au bénéfice de discussion.
Le propriétaire doit s'adresser à la caution par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsqu’il y a plusieurs cautions, le bénéfice de division ne s’applique pas. Donc, le bailleur peut se retourner indifféremment sur n’importe caution.
Caution et colocation
Bail unique
Si la colocation fait l’objet d'un bail unique. Le bail est commun à tous les colocataires et chacun d’eux signe le même bail.
Dans cette hypothèse, ce bail unique contient généralement une clause de solidarité entre les colocataires.
Ce qui induit de façon indirecte, la solidarité aussi entre les cautions.
On parle aussi de clause d'indivisibilité de la dette.
Les formalités du cautionnement
Les mentions obligatoires font état :
- Du montant du loyer en chiffres et en lettres et ses conditions de révision
- Eventuellement d’un montant maximal de cautionnement peut être mentionné
- De la durée d’engagement de la caution
- De la mention attestant que la caution a pris connaissance de la portée et de l’étendue de son engagement
- De la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989tendant à améliorer les rapports locatifs
- En cas de caution solidaire,elle doit être précisé dans l’acte de cautionnement (sinon par défaut il s’agit d’une caution simple)
- En cas de colocation, si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit identifier le colocataire. Si la caution s’engage pour plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, celui dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 8-1
- « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
- L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. »
A noter
Le bailleur doit informer annuellement la caution de l’évolution de la garantie, comme l’augmentation du loyer par exemple.
La forme est obligatoirement sous la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique (par devant notaire).
L’acte de cautionnement doit être écrit ; Il est établi soit sur un document séparé ou soit directement dans le bail.
Il doit être signé par la caution.
Il fait mention de la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (avant dernier paragraphe) : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".
Contenu
Suppression de la mention manuscrite
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite loi ELAN.
L’article 134 de ce texte supprime les exigences de mention manuscrite évoquées.
Article 134
« La première phrase du dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigée : « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. »
Les informations qui étaient jusqu’alors requises recopiées de la main de la caution, doivent figurer dans l’acte de cautionnement, et la caution n’a plus qu’à signer.
Le bailleur est tenu de remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.
Cautionnement sans durée
L’acte ne fait figurer aucune durée d’engagement.
La caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
La résiliation ne prend effet pour autant qu'à l'expiration du bail. La caution reste tenue des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location.
Cautionnement à durée déterminée
Si l'acte de cautionnement précise une durée déterminée, alors la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu'à la date prévue.
Il peut être prévu par écrit, par les parties que la réalisation d’événements mettra fin au cautionnement. A titre d’exemple l’acte prévoit que le décès du locataire, ou le divorce des époux cautionnés, met fin au cautionnement.
Dans l’hypothèse du décès de la caution, sans mention dans l’acte, l'engagement se transmet à ses héritiers (uniquement pour les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès).
Que doit faire le bailleur en cas d’impayés ?
« Dans tous les cas, le bailleur ou son représentant a quinze jours pour signifier à la caution ce commandement à partir de la date à laquelle il a signifié un commandement de payer au locataire. »