Comment mener et réussir une opération en location meublée ?

Acheter un immobilier locatif, c’est acquérir un bien pour être loué. C’est avant tout, acheter de l’immobilier. A ce titre, toutes les règles de base inhérentes à ce domaine s’appliquent.

• Choisir un bien locatif
• Acquérir un bien adapté à la population ciblée 
• Diversification des investissements
• Une série de points de vigilance
• Le déroulé de l’opération d’achat
• Les contrats préliminaires
• Délai de rétractation du futur acquéreur
• La vente en état futur d'achèvement (VEFA)
• Le notaire
• Les frais de notaire

Lorsqu’il s’agit de logement meublé, survient la question de l’aménagement. Le logement doit être équipé comment, avec quels meubles, quel est le minimum d’ustensiles et équipements requis pour que le logement ait le qualificatif de meublé ? De façon générale, tout logement destiné à la location (nue ou meublée) doit être décent. C’est l’article 6 de la loi de 1989.

• Qu’est-ce qu’un logement meublé ? 
• Article 6 :
• Pour résumer
• En matière de Logement meublé
• Sécurité et santé du locataire
• Les équipements
• Un permis pour louer un logement
• Démarche

L’indivision est une situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose. Elles sont collectivement propriétaires d’un même bien à hauteur de leur contribution financière. Les parts peuvent être égales ou pas. Au demeurant il peut s’agir d'un même ensemble de biens ou de choses.

• Location meublée en indivision
• Démarches pour une location meublée en indivision
• La fiscalité de la location meublée en indivision
• Documents de déclaration d’impôt

Dans le cas de location saisonnière, chambre d'hôtes ou AirBnb, des règles spécifiques s'appliquent.

• La location sur Airbnb
• Louer une résidence principale sur Airbnb
• La définition du « meublé de tourisme ».
• Condition de location touristique de courte durée :
• Cas particulier.
• Une réglementation « Airbnb » renforcée.
• Chambre d'hôtes
• Les prestations
• Conditions d'accueil
• Les obligations 
• Affichage du prix
• Taxe de séjour
• Remise d'une facture
• Zoom sur les piscines

Les bailleurs de meublés se répartissent entre loueurs de meublé non-professionnel, et loueurs de meublé professionnel.

• Démarches
• Quel type de biens ?
• Les choix fiscaux
• Le micro-BIC
• Le régime réel
• Amortir 
• Plus-values immobilières

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Il est tenu de délivrer au locataire un logement décent.

• Qui fait quoi ?
• Travaux à la charge du bailleur
• Travaux à la charge du locataire
• Travaux qu’un locataire peut réaliser dans le logement ?

Le régime de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes « copropriétaires ». La copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble.

• En Copropriété : Les Restrictions Possibles
• La jurisprudence
• Qui paye quoi ?
• Avant d'acheter : deux documents
• Travaux en copropriété
• Loi ALUR

La colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement, logement qui constitue leur résidence principale. Il peut s’agir d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou encore de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire.

• La colocation
• Définition
• Bail unique
• État des lieux
• Dépôt de garantie
• Caution
• Clause de solidarité
• Assurance du logement
• Un bail par locataire
• Loyers et charges
• Caution
• Départ d'un colocataire
• Le propriétaire donne congé
• Surface habitable
• Paiement des charges locatives
• La sous-location
• Définition
• Le principe 
• Le locataire principal

C’est un contrat de bail réglementé. Il ne nécessite pas de la part du bailleur de faire de déclaration préalable à l’Administration ni besoin d’autorisation administrative particulière.

• Définition :
• Qui peut être locataire ?
• Dépôt de garantie et caution
• Documents à joindre au bail mobilité
• Contrat de bail
• Loyer
• Charges locatives
• Quittance
• Fin de bail
• À la fin du bail

Les diagnostics immobiliers visent à informer le futur locataire sur certains aspects du logement. Les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques.

• Le dossier de diagnostic technique
• La performance énergétique (DPE).
• L'ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et technologiques)
• Le diagnostic amiante
• Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
• L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité
• Information sur les nuisances sonores aériennes
• Les informations obligatoires en plus
• La surface habitable « loi Boutin »
• Les équipements d’accès aux technologies de l'information et de la communication
• Coût des diagnostics

Le vocable met indifféremment en avant les mots « bail » et « contrat de location », pour autant y-a-t-il une différence ?

• Un nouveau bail obligatoire depuis le 1er août 2015
• Un contrat écrit est indispensable
• Quel contrat ?
• Les éléments du contrat de location
• Clauses obligatoires
• Le loyer, charges, dépôt de garantie
• Aide d’une personne mandatée et rémunérée
• Les documents annexes
• Qui signe le contrat de location meublée ?
• Côté bailleur
• Côté locataire
• Le contrat de location saisonnière
• Les arrhes
• Ce qui figure dans le contrat de location
• Le dépôt de garantie

Une clause stipulée dans un contrat ne s'impose pas au locataire lorsqu'elle est considérée comme abusive.

• Ce que le bailleur peut demander au locataire
• LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION
• Précisions :
• Quid en cas d'exigence d'un document non prévu
• Les clauses abusives ?
• Définition de la clause abusive
• La loi mentionne les clauses concernées
• L’ensemble des clauses abusives
• En résumé de cet article de loi

Un contrat de location d'un logement meublé est conclu pour une durée d'un an au moins, et celui-ci est tacitement reconduit à la fin de la période.

• Le contrat : sa durée
• Cas général
• Cas bail mobilité
• Cas de l’étudiant
• Fonctionnement du renouvellement du bail de location meublé
• Pas de démarches à effectuer
• Modifier les conditions de contrat
• Renouvellement de bail avec hausse de loyer
• Renouvellement de bail pour une durée plus courte

Effectué à l’entrée et à la sortie des lieux, l'état des lieux permet de constater les dégradations éventuelles imputables au locataire pendant la période de jouissance du bien.

• Quand faire un état des lieux ?
• État des lieux d'entrée
• Le décret qui fixe les règles
• Sa réalisation
• Précision
• Modifier l'état des lieux
• L'inventaire du mobilier
• État des lieux de sortie
• Logement meublé
• Coût
• État des lieux amiable
• Les dégradations qui sont à la charge du locataire ? 
• Restitution du dépôt de garantie
• Précision
• Zoom sur l’inventaire de la location meublée
• Zoom sur la vétusté
• État des lieux litigieux

A la signature du bail, le propriétaire peut exiger un "dépôt de garantie", c'est-à-dire une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location.

• Définition
• Quand est-il versé ?
• Son montant 
• Retenues
• Charges
• Précision
• Que peut faire le locataire ?
• Qui restitue le dépôt de garantie ?
• A qui doit-il être restitué ?
• A noter

La personne qui se porte caution s’engage à payer en lieu et place du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.

• Quand demander une caution ?
• Qui peut être « caution » ?
• Les documents demandés
• Les 2 formes de la caution
• Caution simple
• Caution solidaire
• Les formalités du cautionnement
• Contenu
• Cautionnement sans durée
• Cautionnement à durée déterminée
• Que doit faire le bailleur en cas d’impayés ?

S’il y a une libre fixation des loyers, ceux-ci sont parfois encadrés. Il en va de même pour leur révision.

• Au moment de la mise en location
• Y a-t-il des modalités de fixation du loyer ?
• Dans le cas d’une relocation
• Encadrement des loyers 
• Paiement du loyer 
• La révision du loyer
• Révision du loyer en cours de bail
• A noter
• Rétroactivité

Afin de sécuriser le paiement des loyers, le bailleur peut demander un cautionnement, notamment la garantie Visale, ou souscrire une assurance "loyers impayés".

• Les garanties pour louer un logement
• Garantie VISALE
• L'assurance "loyers impayés"
• Risques garantis
• Pourquoi souscrire une telle assurance
• Comment fonctionne une garantie des loyers impayés
• La durée ou le plafond d'indemnisation
• Protection juridique

Le propriétaire ou le locataire peuvent donner congé, et mettre ainsi fin au bail. Les conditions et les modalités pour le faire sont différentes.

• Congé à l’initiative du propriétaire
• Motifs pour donner congé
• Formalisme de la lettre de congé
• Son contenu
• Congé à l’initiative du locataire

La location meublée constitue une activité commerciale avec sa propre fiscalité et sa propre taxation.

• Fiscalité
• Régime fiscal
• La fiscalité du micro-Bic
•  
• Sur le plan déclaratif
• La fiscalité du régime réel
• De façon générale
• Quelles sont les charges déductibles ?
• L'amortissement du logement et du mobilier
• Obligations comptables
• Zoom sur le locatif meublé en indivision
• Zoom cas spécifiques
• Les exonérations
• La location d’une pièce (ou plusieurs) de sa résidence principale
• Les chambres d'hôtes
• Les plus-values
• Loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
• 2° Loueurs professionnels
• Les taxes
• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
• Taxe foncière
• La contribution économique territoriale (CET)
• La taxe d'habitation
• La taxe de séjour

Afin de se constituer un patrimoine locatif sans épargne préalable, il est nécessaire de faire appel à un crédit immobilier.

• Les types de prêts
• Prêt classique amortissable
• Prêt in fine
• Taux fixe, taux révisable
• Pas d’indemnités de remboursement anticipé
• Différentes sortes d'options
• Les garanties
• Les cautions
• Les sûretés réelles
• Les assurances
• En locatif :
• Les étapes dans le temps
• L’offre de prêt
• Délais de validité de l’offre de prêt
• Les intérêts intercalaires
• IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)
• Déblocage des fonds
• Zoom sur le Censi-Bouvard
• Taux d’endettement
• Des limites en montant et duré
• Un critère supplémentaire :
• Calcul du taux d’endettement pour du locatif

La rentabilité d’un bien immobilier tient compte des entrées et des sorties d’argent. L'amortissement, lui, correspond à une résultante de l’usure.

• Rentabilité
• L’effet de levier 
• Exemple :
• Amortissement
• L'amortissement comptable
• Déduction des amortissements

Le régime Censi-Bouvard est prorogé jusqu’au 31/12/2021.

• Sur le plan fiscal
• Logements concernés
• Conditions
• Fiscalité
• Non-respect de l’engagement
• Plafonnement des niches fiscales
• Exemples d'investissement en Loi Censi-Bouvard
• Conditions
• Sur le plan administratif
• Quels sont les formulaires fiscaux pour la réduction d’impôt ?
• Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard 2020
• TVA sur les loyers encaissés
• Amortissement
• Deux points d’attention
• L’indivision
• Le démembrement

La loi renforce l’information des acquéreurs d’un bien en copropriété. Elle a aussi pour but d'apporter un certain nombre d'améliorations dans le cadre juridique des rapports locataires-propriétaires ainsi qu’une protection accrue pour les locataires.

• Loi ALUR
• Assurance pour le compte du locataire et à sa charge
• Colocation
• Loi ELAN
• Le bail mobilité
• Caution
• L'encadrement de la location touristique
• Le déploiement du numérique
• Loi BOUTIN
• Proposition de loi Nogal

Retrouvez en un seul document tous les textes de lois et décrets relatifs à la location meublée.

• CODE CIVIL
• CODE DU TOURISME
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
• CODE GENERAL DES IMPOTS
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
• Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprimant la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution
• Texte de la question
• Texte de la réponse
• Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale Version consolidée au 26 février 2020
•  CODE DE L’ENVIRONNEMENT
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
• Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
• LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (1) loi ELAN