Rentabilité, amortissement

Rentabilité

Connaître la rentabilité est une façon de savoir si un bien rapporte plus qu'un autre en fonction du prix d'achat, du loyer généré et des charges.

Dans le cas d’un financement par le biais d’un prêt immobilier, l’idéal serait de faire en sorte que le bien s'autofinance, du moins en partie.

La rentabilité d’un bien immobilier tient compte des entrées et des sorties d’argent :

• Le loyer réellement perçu
• Les charges liées au bien et à l’immeuble (exemple, les charges de copropriété)
• Le coût de l’assurance propriétaire non occupant
• Les éventuels frais de gestion
• Les remboursements d’emprunt
• La taxe foncière
• La fiscalité qui est propre à chacun.

L’effet de levier 

Se constituer un patrimoine locatif sans épargne préalable, nécessite de faire appel à un crédit immobilier. C’est là qu’intervient l’effet de levier. Cela correspond à l’idée que d’une certaine façon l’un des avantages du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier, donc de s’enrichir.

La notion d’effet de levier définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement du bien acheté ainsi.

Lorsque le coût de l’emprunt est à un taux inférieur au taux de rendement (loyer perçu) du bien locatif, il y a enrichissement patrimonial.

Le loyer à percevoir ayant pour vocation de régler en partie du moins les mensualités de remboursement. L’effort d’épargne sera donc moindre. De plus fiscalement les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers encaissés.

Exemple :

Un prêt est sur une durée de 20 ans pour un achat de 160 000 euros.

Dans notre exemple, les frais de notaire et frais de garantie sont réglés par une épargne existante.

Pour donner un ordre d’idée les frais de notaire plus les frais de garantie, dans notre exemple représenteraient la somme de 13 000 € environ.

Écart à charge 289 €.

Dans l’exemple la mensualité de remboursement est de 809 €. Les charges liées à l’entretien et aux diverses taxes sont de 80 €. En parallèle le loyer perçu est de 600 €.

Vous avez donc 809 € + 80 € en dépenses et 600 € en rentrées, soit un différentiel de 289 € correspondant à la dépense mensuelle réelle.

Nous ne tiendrons pas compte ici de la fiscalité ni de déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers.

En cas de revente, même si le bien n’a pris aucune valeur ou pire son prix a baissé, la plus-value théorique a de fortes chances d’être positive compte tenu de la dépense réelle en l’occurrence.

Le différentiel total : 69 360 € 

Ceci correspond à la somme due par l’acquéreur. Nous ne tenons pas compte des frais de notaire lors de l’achat (qui sont perçus que le bien soit acheté comptant ou à l’aide d’un prêt.)

Pour être tout à fait exact, il faut rajouter les frais de garantie du prêt immobilier (hypothèque par exemple). 

Nous rappelons que le bien à l’achat valait 160 000 €. Soit un achat avec une décote de 56 %.

Des conditions restent malgré tout nécessaire : que le bien soit loué sur la durée, et que les loyers ne fassent pas défaut.

Pour être complet, il faut rajouter :

• Les frais de notaire
• Les frais de garantie, s’il y a un prêt
• Le coût des travaux éventuels

A noter

Rajoutons une hypothèse : le bien fait l’objet d’un prêt immobilier. En supposant que l’acheteur éventuel dispose par ailleurs d’argent disponible, mais qu’il choisit d’acquérir le bien par un prêt tout en conservant son argent placé.

Si en parallèle vous disposiez du cash pour l’achat immobilier, mais que vous aviez préféré l’acheter à crédit, le cash placé continue à rapporter.

Simulation du capital qui continue à rapporter : 160 000 € à 1% par an sur une durée de 20 ans (pour comparer avec la durée du prêt)

Capital final 195 230 €

Soit des intérêts pour un montant de 35 230 €

L’effet de levier, s’appréhende à la fois en tenant compte du coût réel du crédit immobilier et du rendement de l’épargne disponible (puisqu’elle n’a pas servi à l’achat).

La démonstration est valable dans l’hypothèse où le marché de l’immobilier se maintient (valeur constante du bien), voire si l’espérance de réaliser une plus-value immobilière est présente.

Rendement locatif brut

La formule de calcul est :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (plus les frais d'acquisition)

En reprenant l’exemple ci-dessus

(600 x 12) x 100 /160 000 + 13 000 = 4,16%

En tant que propriétaire vous aurez des charges locatives, des taxes comme la taxe foncière sur le bien concerné, charges de la copropriété, d'assurances ou de gestion, et vous paierez des impôts.

En tenant compte de tout cela, vous obtiendrez une rentabilité nette.

Rendement locatif net

Les charges sont à enlever pour leur montant annuel.

Nous les avons estimées arbitrairement à 80 € mensuels, soit 960 € annuels.

(600 x 12) – 960 x 100 /160 000 + 13 000 = 3,61%

Le chiffre est plus proche de la rentabilité réelle du placement immobilier, puisqu’ici les dépenses sont enlevées.

A noter

La fiscalité de l’investissement locatif sera à prendre en compte, pour être le plus précis possible ; Le rendement net de fiscalité inclut l’imposition des revenus fonciers.

Ainsi vous obtiendrez en allant plus loin, le rendement net de net, qui sera fonction du régime des revenus fonciers et de votre TMI (Tranche Marginale d’imposition) selon l’hypothèse du micro foncier, du réel, et des dispositifs fiscaux (défiscalisation) éventuels.

Amortissement

L'amortissement comptable

L’amortissement est une constatation comptable de la dépréciation de certains éléments d’actifs (le bien en lui-même). Il correspond à une résultante de l’usure.

Les amortissements sont des charges non décaissées, qui n’entraînent pas de sortie de trésorerie. C’est la prise en compte de la perte de valeur d'un bien, suite au temps qui passe et à l’usage. Cette prise en compte est constatée chaque année.

Dispositifs d’amortissement

Les revenus locatifs, les loyers générés par la location d’un logement nu sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime fiscal des revenus fonciers ne permet pas de déduire des amortissements.

Par ailleurs, il existe des mesures incitatives mises en place par le législateur. Ces dispositifs de défiscalisation permettent de pratiquer l’amortissement.

Sans faire référence à un dispositif en particulier, nous allons voir comment cela fonctionne de façon générale.

Exemple :

Achat d’un bien immobilier neuf en vue de la location pour un montant de 160 000 € financé par un prêt et avec des frais liés à l’achat de 5 000 €

Prenons l’hypothèse d’un dispositif qui permet de déduire un amortissement de 2 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier mis en location vide au cours des 9 premières années et de 1 % pendant les 3 années suivantes.

Calcul de l’amortissement

L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition du bien en tenant compte des frais liés à l’achat ajoutés au prix du bien.

Amortissement annuel

Le montant de l’annuité d’amortissement viendra en déduction des revenus fonciers imposables.

Déduction des amortissements

Par exemple :

Le bien dans l’exemple précédent vaut 160 000 € auquel nous rajoutons les 5 000€ de frais liés à l’achat, soit un total de 210 000 €

Prenons le taux d'amortissement de 2 % sur 9 ans, soit 4 200 € annuellement pendant 9 ans.

Le loyer mensuel perçu est de 600 €, soit 7.200 € annuellement.

On retranche 4 200 € (amortissement) des 7.200 €. L’imposition portera sur 3 000 €.

Une fois la période de 9 ans passée, l’amortissement annuel passera au taux de 1% soit une annuité d’amortissement de 2 100 € pendant 3 ans.