Présentation
Comment procéder, pour réussir une opération locative, quelles sont les règles ? Questions auxquelles répond ce dossier, qui décrit toutes les étapes de l’achat, de sa mise en location, et jusqu’à la fin du bail.
Son but : vous permettre de réaliser votre projet de location nue dans des conditions optimales.
L’ensemble des cas de figures les plus habituels, ayant trait à cette opération, est passé en revue.
Les textes de référence vous aideront à prendre vos décisions en toute connaissance de cause.
Le dossier suit une présentation pratique par thèmes, qui sont complétés des documents nécessaires et des modèles de lettres prêts à l’emploi.
Ce mode d’emploi présente toutes les connaissances nécessaires à la réussite de votre opération locative, et vous accompagnera tout au long de vos démarches.
A la fois pédagogique et pratique, ce dossier est conçu pour une lecture directe et un accès immédiat à l’information essentielle, grâce aux fiches thématiques.
A jour des dernières évolutions règlementaires.
Composition du dossier
Location nue et gestion
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Location nue et gestion
L’assurance du bien
L’assurance habitation encore appelée MRH (Muti Risques Habitation) n'est pas obligatoire pour le propriétaire. Par exception, elle l’est si le logement est situé dans une copropriété. Depuis 2015, la loi Alur impose à tout propriétaire d'un logement en copropriété de souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) et d'être protégé contre les risques de responsabilité civile.
Sommaire- Assurance du locatif
- L'assurance propriétaire non occupant
- Intérêt d’une assurance propriétaire non occupant ?
- En cas de sinistre dans un bien inoccupé
- Pour rappel :
La copropriété
Le régime de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes « copropriétaires ». La copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle en régit le fonctionnement et l'organisation.
Sommaire- En tant que propriétaire bailleur
- Parties privatives
- Parties communes
- Parties communes à usage privatif
- Le copropriétaire a des droits et des obligations.
- Qui paye quoi ?
- Répartition légale des charges de copropriété entre vendeur et acheteur.
- Répartition négociée
- Régularisation des charges
- Avant d'acheter : deux documents
- L'état daté
- Les travaux en copropriété
- Loi ALUR
- Pour l’organisation de l’immeuble
- Pour l'état de l'immeuble
- Pour la situation financière de la copropriété
Acheter un logement occupé (déjà loué)
En matière de locatif, une solution consiste à Investir dans un logement déjà loué. Le propriétaire d'un logement loué peut tout à fait vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire. En achetant un appartement loué, le bail se transmet au moment de la signature de l'acte authentique. Vous devenez propriétaire et bailleur simultanément.
Sommaire- Le premier avantage est que le bien est déjà occupé
- Le deuxième avantage est le coût de l’acquisition
- Le troisième avantage est lié à l'achat pour son propre usage différé
- Qu’en est-il du bail ?
- Sort du dépôt de garantie
La sous-location
La sous-location consiste à donner en location à une autre personne, tout ou partie du logement que l’on loue soi-même. C’est donc le titulaire d'un contrat de location qui met partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement (dont il est locataire) avec une contrepartie financière.
Sommaire- Définition
- Le principe
- Par défaut, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire.
- La sous-location est réglementée.
La colocation
La colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement, logement qui constitue leur résidence principale. Il peut s’agir d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou encore de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire.
Sommaire- Définition
- Bail unique
- Le contrat de location
- État des lieux
- Clause de solidarité
- Un bail par locataire
- Qu’est-ce qui change ?
- Surface habitable
- Un seul bail est signé
- Paiement des charges locatives
Louer un bien détenu en indivision
L’indivision est une situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose. Elles sont collectivement propriétaires d’un même bien à hauteur de leur contribution financière. Les parts peuvent être égales ou pas. Au demeurant il peut s’agir d'un même ensemble de biens ou de choses.
Sommaire- L’indivision
- Acheter en indivision
- Démarches
- La fiscalité de la location en indivision
- Résultat fiscal
Location nue (vide) : définition, cadre juridique
Qu’est-ce qu’un logement nu ? La location nue équivaut à une location non meublée. La location nue se caractérise par le fait de louer un bien immobilier sans meubles ni équipements autre que ceux qui apparaissent comme indispensables. A titre d’exemple, il s’agit de la salle de bains ou encore des éléments de cuisine. Pour autant, le bien devra être meublé par son locataire. En matière de location nue, le bien peut être un appartement ou une maison.
Sommaire- Qu’est-ce qu’un logement nu ?
- Un logement en bon état
- Les critères de décence
- Les critères de confort
- Logement locatif économe en énergie
- Un permis pour louer un logement
- Démarche
L’achat locatif : un achat immobilier
Choisir un bien locatif Acheter un immobilier locatif, c’est acquérir un bien pour être loué. C’est avant tout, acheter de l’immobilier. A ce titre, toutes les règles de base inhérentes à ce domaine s’appliquent. Selon une maxime anglo-saxonne, il y a trois règles pour investir dans l’immobilier : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». Un bien immobilier est par essence même sédentaire. A ce titre, il fait partie intégrante de son environnement. L’emplacement du bien est le critère numéro « un » en immobilier.
Sommaire- Choisir un bien locatif
- Etude de marché :
- Une série de points de vigilance
- Le déroulé de l’opération d’achat
- Délai de rétractation du futur acquéreur
- La vente en état futur d'achèvement (VEFA)
- Le notaire
Bail et loyers
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Bail et loyers
La fin de bail
Le propriétaire ou le locataire peuvent donner congé, et mettre ainsi fin au bail. Les conditions et les modalités pour le faire sont différentes. Congé à l’initiative du propriétaire Le propriétaire d’un logement doit attendre la fin du bail en cours pour donner congé à son locataire (s’il veut éviter la tacite reconduction).
Sommaire- Motifs pour donner congé
- Délai de congé pour vendre vide d’occupant
- Le courrier notifiant le congé
- Donner congé pour reprendre le logement
- Donner congé par un motif légitime et sérieux
- Locataires protégés
- Congé à l’initiative du locataire
Les charges locatives (ou charges récupérables)
Un bailleur peut tout à fait demander à ses locataires de rembourser certaines dépenses, qu’il a déboursées concernant le bien loué. On parle ici des charges locatives ou encore charges récupérables. Bien qu’initialement ces dépenses sont payées par le propriétaire, pour autant elles sont dues par le locataire.
Sommaire- Citons la définition
- Liste des charges récupérables
- Paiement
- Les justificatifs
- Régularisation annuelle
Le loyer sa détermination, sa révision
Au moment de la mise en location Le loyer est la somme qu’un locataire verse à son bailleur en contrepartie de l’occupation d’un logement. Le montant du loyer est fixé dans le contrat de bail. Y a-t-il des modalités de fixation du loyer ?
Sommaire- Détermination du loyer
- Le logement n’est pas en zone tendue
- Le logement est en zone tendue
- Encadrement des loyers
- Paiement du loyer
- La révision du loyer
- Cas du loyer "manifestement sous-évalué"
- Commune d'une autre zone "non tendue"
Les risques loyers impayés : Garantie loyers impayés
Plusieurs solutions existent pour se protéger des "loyers impayés", que ce soit une assurance comme la "garantie loyers impayés" (GLI) ou le dispositif VISALE, qui est une forme de cautionnement.
Sommaire- Les garanties pour louer un logement
- Garantie VISALE
- Le bail
- L'assurance "loyers impayés"
- Pourquoi souscrire une telle assurance
- Comment fonctionne une garantie des loyers impayés
- La durée ou le plafond d'indemnisation
- Protection juridique
Les cautions
La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de cautionnement).
Sommaire- Caution du locataire (ou colocataire)
- Quand demander une caution ?
- Qui peut être « caution » ?
- Les documents demandés
- ANNEXE II
- LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE LEURS CAUTIONS
- A noter :
- Citons la loi qui parle de la caution :
- La caution existe sous 2 formes :
- Caution simple
- Caution solidaire
- Caution et colocation
- Les formalités du cautionnement
- Contenu
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le propriétaire peut demander au locataire au moment de la signature du bail. Ce dépôt permet au propriétaire de se prémunir contre les risques liés à la location, et sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : restitution du logement en mauvais état en fin de location, dégâts, détériorations matériels, arriérés de loyer, charges impayées.
Sommaire- Définition
- Le dépôt prévu dans le bail
- Son montant
- Restitution au locataire en fin de bail
- Retenues
- Que peut faire le locataire ?
L’état des lieux
Pour éviter les conflits, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie, est une sécurité. Un état des lieux s’effectue à l'entrée (généralement le jour de la signature du bail) et à la sortie lorsque le locataire rend ses clés. Ce qui veut dire qu’il y en a deux.
Sommaire- Quand faire un état des lieux ?
- Que dit la loi ?
- Article 3-2
- Un état des lieux d'entrée
- Le décret qui fixe les règles
- Sa réalisation
- Quant à sa forme
- Précision
- Modifier l'état des lieux
- Etat des lieux de sortie
- Prise en compte de la vétusté
- Coût
- État des lieux amiable
- A la sortie
- Restitution du dépôt de garantie
- État des lieux litigieux
Le bail son renouvellement
On parle généralement de renouvellement, plutôt que le mot reconduction qui serait plus approprié. Dans cette hypothèse les relations contractuelles entre le propriétaire bailleur et le locataire sont poursuivies sans aucune intervention. Nous sommes dans un état de fait, le contrat initial se poursuit.
Sommaire- Cas général
- Fonctionnement du renouvellement du bail de location
- Renouvellement de bail avec hausse de loyer
- Renouvellement de bail pour une durée plus courte
- A noter
Ce que le bailleur peut demander au locataire, et les clauses « abusives »
Un bailleur va vouloir pouvoir appréhender la situation financière du candidat « futur » locataire. A ce titre, pour pouvoir apprécier la candidature du locataire, le bailleur demande un ensemble de documents et pièces justificatives limitativement énumérées fixées par décret, à l’exclusion de tout autre sous peine de sanction.
Sommaire- Une liste définie par décret
- Quid en cas d'exigence d'un document non prévu
- Les clauses abusives
- Définition de la clause abusive
- La loi mentionne les clauses concernées
- L’ensemble des clauses abusives
- En résumé
Le bail, le contrat
Le vocable met indifféremment en avant les mots « bail » et « contrat de location », pour autant y-a-t-il une différence ? L’expression “contrat de location" est générique. Le bail d’habitation, quant à lui désigne un contrat de location d’un logement.
Sommaire- Un contrat écrit est indispensable :
- Quel contrat ?
- Les éléments du contrat de location
- Le contrat de bail précise :
- Concernant les parties
- Concernant le logement
- Sur le plan financier
- Zoom sur la SCI
- Le logement constitue la résidence principale du locataire :
- Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire :
- Les documents annexes
- Côté bailleur
- Bailleurs mariés
- Le bien loué est un bien en indivision
- Le bien loué est un bien démembré
- Côté locataire
- Cas de plusieurs locataires
- Personnes mariées
- Personnes pacsées
- Personnes non mariées et non pacsées
Les diagnostics obligatoires
Avant la signature du bail, le bailleur doit transmettre au locataire, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Les diagnostics immobiliers visent à informer le futur locataire sur certains aspects du logement. Les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques.
Sommaire- Obligation de remettre au locataire des diagnostics techniques
- A noter
- Le dossier de diagnostic technique
- La performance énergétique (DPE).
- L'ERP (Etat des Risques et pollutions)
- Le diagnostic amiante
- Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
- L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité
- Information sur les nuisances sonores aériennes
- Précision
- Les informations obligatoires en plus
Les aspects financiers et fiscalité
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Les aspects financiers et fiscalité
Les aides de l'Anah et conventions
Des aides s’inscrivent dans le cadre de la réhabilitation ou l’améliorer des logements anciens. L'Anah (Agence nationale de l'habitat) subventionne sous condition, certains travaux. Les subventions pour l'amélioration
Sommaire- Les subventions ont vocation à cibler :
- Logement éligible
- Travaux éligibles
- Les engagements du bailleur
- Montant des subventions
- Convention de logement
- Pour un loyer intermédiaire
- Conditions à respecter
Travaux d’entretien et gros travaux
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Il est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement. Il est toutefois possible que le bailleur et son locataire s'accordent en vue d’une remise en état.
Sommaire- Qui fait quoi ?
- Travaux à la charge du bailleur
- Durant le bail
- Dédommagement
- Travaux à la charge du locataire
- Parties extérieures
- La vétusté
- Précisions
- Travaux qu’un locataire peut réaliser dans le logement ?
- Sans demander l'autorisation au propriétaire
- Avec l'autorisation au propriétaire
Rentabilité, amortissement
Connaître la rentabilité est une façon de savoir si un bien rapporte plus qu'un autre en fonction du prix d'achat, du loyer généré et des charges. Dans le cas d’un financement par le biais d’un prêt immobilier, l’idéal serait de faire en sorte que le bien s'autofinance, du moins en partie.
Sommaire- Rentabilité
- L’effet de levier
- Exemple :
- Rendement locatif brut
- Rendement locatif net
- Amortissement
- Dispositifs d’amortissement
- Exemple :
- Déduction des amortissements
Financement par un prêt immobilier
Afin de se constituer un patrimoine locatif sans épargne préalable, il est nécessaire de faire appel à un crédit immobilier. Nous associons souvent le crédit immobilier, en matière de locatif, avec la notion d’effet de levier. Cela correspond à l’idée que d’une certaine façon l’un des avantages du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier, donc de s’enrichir.
Sommaire- Les types de prêts
- Prêt classique amortissable
- Prêt in fine
- Taux fixe, taux révisable
- Les garanties
- Les cautions
- Les sûretés réelles
- L'hypothèque
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
- Le nantissement
- Les assurances
- Les étapes dans le temps
- L’offre de prêt
- Les intérêts intercalaires
- Déblocage des fonds
- Taux d’endettement
- A combien puis-je prétendre en matière de prêt immobilier ?
Fiscalité et taxes, plus-value immobilière
La location nue fait rentrer des loyers qui sont imposables. Les loyers reçus sont à déclarer, ils sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils rentrent dans la rubrique des revenus fonciers. En fonction des montants, les règles diffèrent : ce sera le régime du micro foncier ou le régime réel.
Sommaire- Fiscalité
- Régime fiscal
- La fiscalité du micro foncier
- La fiscalité du régime réel
- Quelles sont les charges déductibles ?
- Les frais et charges déductibles
- Le déficit foncier
- Les plus-values
- Abattement
- Taux d'imposition
- Les formalités sont effectuées par le notaire
- Les taxes
- Taxe foncière
- Taxe ou redevance des ordures ménagères
- Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TSS)
Le droit
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Le droit
Codes, décrets, jurisprudence
Les textes de lois, les articles du Code civil, ainsi que des autres codes permettent de comprendre dans les détails les rouages juridiques. Ils permettent d’appréhender avec exactitude les possibilités offertes, ainsi que les interdits.
Sommaire- Loi de 1989
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Décrets
- Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location
- Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
- Les critères de décence : C’est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui en précise les caractéristiques
- Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprimant la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
- Article 1
- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
- Article 1
- CONTENU DE LA NOTICE D'INFORMATION ANNEXÉE À CERTAINS CONTRATS DE LOCATION
- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
- Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement
- Code Civil
- Article 578
- Code de la construction et de l'habitation
- Article R111-2
- Article L253-1
- Code Rural
- Arrêté du 27 avril 1999 pris pour l'application de l'article 211-1 du code rural et établissant la liste des types de chiens susceptibles d'être dangereux, faisant l'objet des mesures prévues aux articles 211-1 à 211-5 du même code
- Code de l'urbanisme
- Article L112-11
- Code de la consommation
- Annexe à l'article R313-4
- Code de la santé publique
- Article L1334-9
- Code général des impôts
- Article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970
- La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite loi ELAN.
- Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 février 2010, 08-21.205, Publié au bulletin
- Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
- Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2015, 14-22.754, Publié au bulletin
- CAA de PARIS, 7ème chambre, 10/03/2020, 19PA00923, Inédit au recueil Lebon
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
- Annexes (Articles Annexe I à Annexe II)
- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
- Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
- 15ème législature
- Question N° 7421
- Texte de la question
- Texte de la réponse
Les lois : loi Elan, loi Alur, projet loi Nogal…
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) La loi renforce l’information des acquéreurs d’un bien en copropriété. Elle a aussi pour but d'apporter un certain nombre d'améliorations dans le cadre juridique des rapports locataires-propriétaires ainsi qu’une protection accrue pour les locataires.
Sommaire- Loi ALUR
- Loi ELAN
- Loi BOUTIN
- Proposition de loi Nogal
Défiscalisation : les dispositifs Cosse, Pinel, Denormandie, Malraux
Le dispositif Cosse est réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l'Anah, au moyen du contrat « louer mieux ». Les logements concernés sont situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).
Sommaire- Le dispositif Cosse
- Conditions à remplir
- Conditions liées au logement
- Conditions liées au locataire
- Avantage fiscal
- Loi Pinel
- Principes
- Taux de la réduction d’impôt
- Investissements concernés
- Le dispositif « Pinel » en Outre-mer
- Dispositif "Denormandie"
- Conditions de location
- La réduction d'impôt
- Loi Malraux