Comment mener et réussir une opération en location nue ?

Le propriétaire ou le locataire peuvent donner congé, et mettre ainsi fin au bail. Les conditions et les modalités pour le faire sont différentes. Congé à l’initiative du propriétaire Le propriétaire d’un logement doit attendre la fin du bail en cours pour donner congé à son locataire (s’il veut éviter la tacite reconduction).

• Motifs pour donner congé
• Délai de congé pour vendre vide d’occupant
• Le courrier notifiant le congé
• Donner congé pour reprendre le logement
• Donner congé par un motif légitime et sérieux
• Locataires protégés
• Congé à l’initiative du locataire

Un bailleur peut tout à fait demander à ses locataires de rembourser certaines dépenses, qu’il a déboursées concernant le bien loué. On parle ici des charges locatives ou encore charges récupérables. Bien qu’initialement ces dépenses sont payées par le propriétaire, pour autant elles sont dues par le locataire.

• Citons la définition
• Liste des charges récupérables
• Paiement
• Les justificatifs
• Régularisation annuelle

Au moment de la mise en location Le loyer est la somme qu’un locataire verse à son bailleur en contrepartie de l’occupation d’un logement. Le montant du loyer est fixé dans le contrat de bail. Y a-t-il des modalités de fixation du loyer ?

• Détermination du loyer
• Le logement n’est pas en zone tendue
• Le logement est en zone tendue
• Encadrement des loyers 
• Paiement du loyer 
• La révision du loyer
• Cas du loyer "manifestement sous-évalué"
• Commune d'une autre zone "non tendue"

Plusieurs solutions existent pour se protéger des "loyers impayés", que ce soit une assurance comme la "garantie loyers impayés" (GLI) ou le dispositif VISALE, qui est une forme de cautionnement.

• Les garanties pour louer un logement
• Garantie VISALE
• Le bail
• L'assurance "loyers impayés"
• Pourquoi souscrire une telle assurance
• Comment fonctionne une garantie des loyers impayés
• La durée ou le plafond d'indemnisation
• Protection juridique

La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de cautionnement).

• Caution du locataire (ou colocataire)
• Quand demander une caution ?
• Qui peut être « caution » ?
• Les documents demandés
• ANNEXE II
• LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE LEURS CAUTIONS
• A noter :
• Citons la loi qui parle de la caution :
• La caution existe sous 2 formes :
• Caution simple
• Caution solidaire
• Caution et colocation
• Les formalités du cautionnement
• Contenu

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le propriétaire peut demander au locataire au moment de la signature du bail. Ce dépôt permet au propriétaire de se prémunir contre les risques liés à la location, et sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : restitution du logement en mauvais état en fin de location, dégâts, détériorations matériels, arriérés de loyer, charges impayées.

• Définition
• Le dépôt prévu dans le bail
• Son montant 
• Restitution au locataire en fin de bail
• Retenues
• Que peut faire le locataire ?

Pour éviter les conflits, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie, est une sécurité. Un état des lieux s’effectue à l'entrée (généralement le jour de la signature du bail) et à la sortie lorsque le locataire rend ses clés. Ce qui veut dire qu’il y en a deux.

• Quand faire un état des lieux ?
• Que dit la loi ?
• Article 3-2
• Un état des lieux d'entrée
• Le décret qui fixe les règles
• Sa réalisation
• Quant à sa forme
• Précision
• Modifier l'état des lieux
• Etat des lieux de sortie
• Prise en compte de la vétusté
• Coût
• État des lieux amiable
• A la sortie
• Restitution du dépôt de garantie
• État des lieux litigieux

On parle généralement de renouvellement, plutôt que le mot reconduction qui serait plus approprié. Dans cette hypothèse les relations contractuelles entre le propriétaire bailleur et le locataire sont poursuivies sans aucune intervention. Nous sommes dans un état de fait, le contrat initial se poursuit.

• Cas général
• Fonctionnement du renouvellement du bail de location
• Renouvellement de bail avec hausse de loyer
• Renouvellement de bail pour une durée plus courte
• A noter

Un bailleur va vouloir pouvoir appréhender la situation financière du candidat « futur » locataire. A ce titre, pour pouvoir apprécier la candidature du locataire, le bailleur demande un ensemble de documents et pièces justificatives limitativement énumérées fixées par décret, à l’exclusion de tout autre sous peine de sanction.

• Une liste définie par décret
• Quid en cas d'exigence d'un document non prévu
• Les clauses abusives  
• Définition de la clause abusive
• La loi mentionne les clauses concernées
• L’ensemble des clauses abusives
• En résumé

Le vocable met indifféremment en avant les mots « bail » et « contrat de location », pour autant y-a-t-il une différence ? L’expression “contrat de location" est générique. Le bail d’habitation, quant à lui désigne un contrat de location d’un logement.

• Un contrat écrit est indispensable :
• Quel contrat ?
• Les éléments du contrat de location
• Le contrat de bail précise :
• Concernant les parties
• Concernant le logement
• Sur le plan financier
• Zoom sur la SCI
• Le logement constitue la résidence principale du locataire :
• Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire :
• Les documents annexes
• Côté bailleur
• Bailleurs mariés
• Le bien loué est un bien en indivision
• Le bien loué est un bien démembré
• Côté locataire
• Cas de plusieurs locataires
• Personnes mariées
• Personnes pacsées
• Personnes non mariées et non pacsées

Avant la signature du bail, le bailleur doit transmettre au locataire, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Les diagnostics immobiliers visent à informer le futur locataire sur certains aspects du logement. Les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques.

• Obligation de remettre au locataire des diagnostics techniques
• A noter
• Le dossier de diagnostic technique
• La performance énergétique (DPE).
• L'ERP (Etat des Risques et pollutions)
• Le diagnostic amiante
• Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
• L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité
• Information sur les nuisances sonores aériennes
• Précision
• Les informations obligatoires en plus

Des aides s’inscrivent dans le cadre de la réhabilitation ou l’améliorer des logements anciens. L'Anah (Agence nationale de l'habitat) subventionne sous condition, certains travaux. Les subventions pour l'amélioration

• Les subventions ont vocation à cibler :
• Logement éligible
• Travaux éligibles
• Les engagements du bailleur
• Montant des subventions
• Convention de logement
• Pour un loyer intermédiaire
• Conditions à respecter

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Il est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement. Il est toutefois possible que le bailleur et son locataire s'accordent en vue d’une remise en état.

• Qui fait quoi ?
• Travaux à la charge du bailleur
• Durant le bail
• Dédommagement
• Travaux à la charge du locataire
• Parties extérieures
• La vétusté
• Précisions
• Travaux qu’un locataire peut réaliser dans le logement ?
• Sans demander l'autorisation au propriétaire
• Avec l'autorisation au propriétaire

Connaître la rentabilité est une façon de savoir si un bien rapporte plus qu'un autre en fonction du prix d'achat, du loyer généré et des charges. Dans le cas d’un financement par le biais d’un prêt immobilier, l’idéal serait de faire en sorte que le bien s'autofinance, du moins en partie.

• Rentabilité
• L’effet de levier 
• Exemple :
• Rendement locatif brut
• Rendement locatif net
• Amortissement
• Dispositifs d’amortissement
• Exemple :
• Déduction des amortissements

Afin de se constituer un patrimoine locatif sans épargne préalable, il est nécessaire de faire appel à un crédit immobilier. Nous associons souvent le crédit immobilier, en matière de locatif, avec la notion d’effet de levier. Cela correspond à l’idée que d’une certaine façon l’un des avantages du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier, donc de s’enrichir.

• Les types de prêts
• Prêt classique amortissable 
• Prêt in fine
• Taux fixe, taux révisable
• Les garanties
• Les cautions
• Les sûretés réelles
• L'hypothèque
• Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
• Le nantissement
• Les assurances
• Les étapes dans le temps
• L’offre de prêt
• Les intérêts intercalaires
• Déblocage des fonds
• Taux d’endettement
• A combien puis-je prétendre en matière de prêt immobilier ?

La location nue fait rentrer des loyers qui sont imposables. Les loyers reçus sont à déclarer, ils sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils rentrent dans la rubrique des revenus fonciers. En fonction des montants, les règles diffèrent : ce sera le régime du micro foncier ou le régime réel.

• Fiscalité 
• Régime fiscal
• La fiscalité du micro foncier
• La fiscalité du régime réel
• Quelles sont les charges déductibles ?
• Les frais et charges déductibles
• Le déficit foncier
• Les plus-values
• Abattement
• Taux d'imposition
• Les formalités sont effectuées par le notaire
• Les taxes
• Taxe foncière
• Taxe ou redevance des ordures ménagères
• Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TSS)

Le dispositif Cosse est réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l'Anah, au moyen du contrat « louer mieux ». Les logements concernés sont situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).

• Le dispositif Cosse
•  
• Loi Pinel
• Principes
• Taux de la réduction d’impôt
• Investissements concernés
• Le dispositif « Pinel » en Outre-mer
• Dispositif "Denormandie"
• Conditions de location
•  
• Loi Malraux

Les textes de lois, les articles du Code civil, ainsi que des autres codes permettent de comprendre dans les détails les rouages juridiques. Ils permettent d’appréhender avec exactitude les possibilités offertes, ainsi que les interdits.

• Loi de 1989
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décrets
• Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location
• Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
• Les critères de décence : C’est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui en précise les caractéristiques
• Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprimant la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
• Article 1
• Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
• Article 1
• CONTENU DE LA NOTICE D'INFORMATION ANNEXÉE À CERTAINS CONTRATS DE LOCATION 
• Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement
• Code Civil
• Article 578
• Code de la construction et de l'habitation
• Article R111-2
• Article L253-1
• Code Rural
• Arrêté du 27 avril 1999 pris pour l'application de l'article 211-1 du code rural et établissant la liste des types de chiens susceptibles d'être dangereux, faisant l'objet des mesures prévues aux articles 211-1 à 211-5 du même code
•  Code de l'urbanisme
• Article L112-11
• Code de la consommation
• Annexe à l'article R313-4
• Code de la santé publique
• Article L1334-9
• Code général des impôts
• Article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970
• La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite loi ELAN.
• Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 février 2010, 08-21.205, Publié au bulletin
• Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
• Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2015, 14-22.754, Publié au bulletin
• CAA de PARIS, 7ème chambre, 10/03/2020, 19PA00923, Inédit au recueil Lebon
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
• Annexes (Articles Annexe I à Annexe II)
• Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
• Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
• 15ème législature
• Question N° 7421
• Texte de la question
• Texte de la réponse

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) La loi renforce l’information des acquéreurs d’un bien en copropriété. Elle a aussi pour but d'apporter un certain nombre d'améliorations dans le cadre juridique des rapports locataires-propriétaires ainsi qu’une protection accrue pour les locataires.

• Loi ALUR
• Loi ELAN
• Loi BOUTIN
• Proposition de loi Nogal