Fiscalité et taxes, plus-value immobilière

Fiscalité 

La location nue fait rentrer des loyers qui sont imposables.

Les loyers reçus sont à déclarer, ils sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Ils rentrent dans la rubrique des revenus fonciers.

En fonction des montants, les règles diffèrent : ce sera le régime du micro foncier ou le régime réel.

A noter

Ne sont pas à déclarer :

• Les loyers dus, mais non perçus faisant suite à la défaillance du locataire (la preuve est à la charge du propriétaire, de prouver que les démarches ont été faites, pour récupérer les impayés).
• Les provisions pour charges locatives que le locataire verse.
• Le dépôt de garantie versé par le locataire (à l’expiration du bail, seule serait imposable, l’éventuelle partie du dépôt de garantie qui ne serait pas remboursée au locataire).

Régime fiscal

En fonction des montants des revenus locatifs dégagés, une option est possible entre le régime du micro foncier et le régime d'imposition de bénéfice réel.

La fiscalité du micro foncier

Le montant annuel des revenus locatifs est inférieur à 15 000 €.

Par défaut, le régime du micro foncier s’applique de plein droit (CGI Code général des impôts art 32).

Article 32 : «Par dérogation aux dispositions de l'article 31, lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %. »

Pour autant, il est possible de choisir le régime réel mais, dans ce cas, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Les frais que vous réalisés pour les travaux ou les charges engagées ne peuvent pas être déduits.

C’est le service des impôts qui applique directement un abattement forfaitaire de 30 %.

Ce sera le montant brut sans abattement des revenus fonciers qui sera à mentionner sur la déclaration de revenus, dans le formulaire n°2042 dans la partie "Revenus fonciers - Location non meublée".

A noter : Dans le cas où la location démarre en cours d'année, le limite de 15 000 € n’est pas proratisée. La limite est donc annuelle, indépendamment du nombre de mois loués.

Application d’abattement forfaitaire

L’application de l’abattement forfaitaire de 30 %, signifie que seuls 70 % des revenus sont imposables. Ils seront imposés au taux marginal d'imposition au même titre que l’ensemble total des revenus.

A titre d’exemple : vous percevez un montant annuel de loyers de 9 600 €. Vous êtes donc imposable sur un montant de 6 720 €.

Cet abattement forfaitaire représente le montant total des charges que vous avez supporté. Ici dans notre exemple la somme représentative des charges est de 2 880 €.

En contrepartie il n’y a pas de possibilité de déduire les charges (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...).

Ce régime est intéressant lorsque les charges déductibles sont inférieures à 30 % (montant de l’abattement).

Si les charges représentent un pourcentage déductible supérieur, le régime réel est fiscalement intéressant.

Sur le plan déclaratif

Pour le propriétaire bailleur il faut remplir le formulaire n°2042 dans la partie "Revenus fonciers - Location non meublée".

Les revenus imposables diminués de l'abattement sont automatiquement calculés par le service des impôts. Ils sont alors ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

La fiscalité du régime réel

Le régime réel s’applique obligatoirement si les loyers bruts perçus annuels sont supérieurs à 15 000 €. Le montant s’appréhende au niveau du foyer fiscal.

Le revenu net foncier, correspond au revenu brut (loyers encaissés pendant l'année) après déduction des charges.

Le revenu net est positif, il vient s’ajouter aux autres revenus. Il est négatif, il génère un déficit foncier.

Le détail du calcul du revenu net foncier sera à mentionner sur le formulaire n°2044, qui est à joindre à la déclaration n°2042.

En matière de formulaire, il y a aussi le formulaire n°2044 spécial si le contribuable est dans l'un des cas suivants :

- Propriétaire d'au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (exemple : monuments historiques)

- Déduction avec l'amortissement des logements neufs (exemple : dispositif "Borloo neuf")

- Déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR

- Détention des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avec option pour la déduction par l'amortissement.

Le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges des revenus.

Il y a déclaration des loyers et déduction des charges pour leur montant réel, et non pas par un forfait.

Quelles sont les charges déductibles ?

Les conditions de la déduction

Pour être déductibles :

• La dépense doit se rapporter à un bien procurant un revenu foncier, faisant l'objet d'un contrat de location.
• La dépense doit être payée pendant l'année pour être déduite des revenus de l'année considérée.
• La dépense doit pouvoir être justifiée auprès de l'administration fiscale.

Les frais et charges déductibles

• Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant à la charge des propriétaires
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les frais de gestion (rémunération des gardiens, frais de gérance, certains frais de procédure et litige soit avec le locataire soit avec un entrepreneur)
• Les primes d'assurance
• Les intérêts d’emprunts pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation (par exemple pour payer des droits de succession) du logement loué
• Certaines impositions relatives au logement loué et à la charge du propriétaire comme la taxe foncière par exemple
• Les autres frais de gestion donnent lieu à un forfait de 20 € par an et par logement (téléphone, frais de correspondance…).

L’article 31 du Code général des impôts précise les charges déductibles

« Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

1° Pour les propriétés urbaines :

a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;

a bis) les primes d'assurance ;

a ter) Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;

a quater) Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 et au I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles

b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt sur le revenu prévu à l'article 200 quater ou de celui prévu à l'article 200 quater A ;

b bis) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;

c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France prévue à l'article 231 ter ;

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code ;

e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

e bis) Les dépenses supportées par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies au titre des frais de fonctionnement et de gestion à proportion des actifs mentionnés au a du 1° du II de l'article L. 214-81 du code monétaire et financier détenus directement ou indirectement par le fonds, à l'exclusion des frais de gestion variables perçus par la société de gestion mentionnée à l'article L. 214-61 du même code en fonction des performances réalisées.

Les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ne sont pas compris dans les charges de la propriété admises en déduction (…) »

Le déficit foncier

Si les charges sont supérieures aux recettes, il est possible de diminuer le montant de votre impôt.

Dans l’hypothèse du régime réel, lorsque les charges d’une année sont supérieures aux revenus de la même année, il y a un déficit foncier.

Ce déficit foncier, peut être déduit du revenu global (salaires ou pensions retraites) et par conséquence, permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.

Annuellement il est possible de l’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

Dans le cas où dans les limites de 10 700 €, le revenu global n’est pas suffisant pour imputer ce déficit, l’excédent et imputable pendant 6 ans sur le revenu global. 

À noter

Les intérêts d’emprunt sont déductibles seulement du revenu foncier, on ne peut pas les déduire du revenu global.

Ils seront donc déduits en priorité du revenu foncier, avant de déduire les autres charges.

Exemple 1

Un bailleur loue un appartement nu.

Etat des revenus fonciers et des charges

Le déficit foncier est donc de 3 600 – (4 000 + 5 000) = 5 400 €.

Les intérêts d'emprunt dépassent les revenus fonciers perçus. Le différentiel est de (4 000 – 3 600) soit 400 €.

Les autres charges 5 000 € seront déduites du revenu global. 

Le reste du déficit, soit 400 €, sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple 2

Achat d’un appartement pour le louer

Des travaux sont effectués pour un coût de 40 000 €, financés par un prêt.

La location génère des loyers annuels de 8 400 €.

La première année, le déficit est de :
Loyers : 8 400 €
Travaux : 40 000 €
Intérêts d'emprunts : 1 100 €
Autres charges :  1 700 €
Déficit :  34 400 €
Il ne peut pas être imputé sur le revenu global dans sa totalité sur une seule année, puisque plafonné à 10 700 €.

Il restera donc 23 700 € de déficit restant reportable sur les années suivantes.

Les plus-values

La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable, sauf certains cas d’exonération comme dans le cas de la résidence principale.

Donc dans le cas d’un locatif, la plus-value sera imposable et soumise aux prélèvements sociaux.

Pour rappel

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte.

A ce prix certains frais supportés lors de la vente peuvent être déduits (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires). Le bien acheté peut être quant à lui augmenté de certains frais (comme par exemple les frais d'acquisition, droits d'enregistrement, frais de notaire).

Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement en fonction de la durée de détention du bien.

A noter que les durées sont différentes pour l’impôt et les PS (prélèvements sociaux).

Il n’y a plus d’impôt sur la plus-value après 22 ans et il faut attendre 30 ans pour les PS.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €, s’ajoute une taxe supplémentaire dont le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Les formalités sont effectuées par le notaire

Il s’agit des démarches auprès de l'administration fiscale avec la déclaration. Il calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer, et il le règle directement auprès des services concernés.

Il existe des cas d’exonération

Indépendamment de la vente de la résidence principale, concernant un bien autre, il y a la vente d'un logement autre que la résidence principale, si le prix de la vente est utilisé pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
Sous réserve que par ailleurs vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente

La loi de finances 2025 :

Loi de finances et plus-value immobilière 

La loi de finances 2025 prévoit des changements en termes de taxation des plus-values immobilières.

Un amendement qui est adopté, prévoit une réforme du mécanisme de taxation des plus-values-immobilières.

Loi de finances et exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale

Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.

• Loi de finances et plus-value immobilière 

Vente d’un bien immobilier hors résidence principale.

Actuellement

Lors de la vente d’un bien immobilier, il y a taxation des plus-values immobilières. Des exceptions existent par ailleurs.

Taxation actuelle 

Elle est composée de :

• L’impôt sur le revenu de 19 % de la plus-value
• Les PS (Prélèvements Sociaux) pour 17,2 %

Soit un total de 36,2 %, de la plus-value imposable.

A noter : Une taxe spécifique s'applique sur les plus-values immobilières, pour une plus-value imposable supérieure à 50.000 euros. Elle est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

Pour autant il y a un système d’abattements sur la durée de détention, qui s’applique.

L’abattement est différent pour l’IR et les PS.

L’exonération est totale après une détention 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les PS.

Prévision de réforme 2025

La loi de finances prévoit la suppression des abattements pour la durée de détention.

Les abattements seraient remplacés, par une actualisation du prix de la valeur d’acquisition du bien, en fonction de l’inflation pour déterminer la plus-value imposable.

Jusqu’à présent la plus-value imposable, est calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Et avec :

• Un abattement pour la durée de détention
• Une majoration du prix avec les dépenses des travaux (au forfait ou au réel).

Dans les années qui viennent, elle prendra en compte l’inflation

Introduction d’un nouvel abattement unique, basé sur le prix d’achat actualisé.

Calendrier

Mise en application progressive

• Au 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir 
• Au 1er janvier 2027 pour les biens immobiliers bâtis.

Avec la réforme

Le projet de loi propose le remplacement de l’abattement pour « durée » de détention, par une indexation du prix d’achat du bien immobilier selon l’inflation.

Puis, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou flat tax s’appliquera sur le montant de plus-value. Son taux est de 30%.

Pour ailleurs un autre amendement (adopté en commission des finances), prévoit de relever le taux de la flat tax à 33%.

Amendement n°I-CF1814

Déposé le dimanche 13 octobre 2024

APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant :

« I. – La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB, 150 UC est réduite d’un abattement correspondant à l’actualisation du prix d’acquisition tel qu’il est mentionné dans les actes en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Dans le même temps, il y aurait application d’un prélèvement forfaitaire unique, aujourd’hui à 30 %.

Aujourd’hui

La plus-value est diminuée d'un abattement pour « durée » de détention.

 Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Après l’abattement, la fiscalité est de 19%

L’exonération 

L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.

Exemple

Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value

• Un appartement acheté en 2014 est vendu en 2024 (soit 10 ans après)

Prix d’achat 150 000 €

Prix de vente 250 000 €

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :

De 6% de la 6^ième à la 21 ième année pour l’impôt

De 1,65 % pour les prélèvements sociaux

• Le même appartement acheté en 2009 et vendu en 2024 (soit 15 ans après)

Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €

- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :

Si la Loi de finances était appliquée en l’état : Hypothèse

La flat tax est de 30%

La flat tax pourrait passer à 33%

Pour que les montants d’impôts soient identiques à ceux d’aujourd’hui il faudrait dans notre exemple

• Flat tax de 30 %

Que le montant de la plus-value imposable soit de

Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 96 936 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 96 936 € = 153 064 € 

Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 73 206 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 73 206 € = 176 794 € 

• Flat tax de 33 %

Que le montant de la plus-value imposable soit de

Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 88 124 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 88 124 € = 161 876 € 

Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 66 551 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 66 551 € = 183 449 € 

La donnée « inconnue » est l’actualisation du prix de la valeur d’acquisition

• La loi de finances 2025 : remise en cause de l’exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale

Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.

Lutter contre la spéculation immobilière

Un amendement a été voté, afin de lutter contre la spéculation immobilière.

Il restaure la taxation des plus-values sur les biens en résidence principale depuis une durée inférieure à 5 ans.

Des spéculateurs immobiliers n’hésitent pas à acheter un bien dans une zone où les prix sont susceptibles de monter rapidement dans le but de le revendre dans un délai court, en déclarant le logement faussement, ou pas, en résidence principale.

Sont pointées du doigt les zones touristiques où la tension locative, à laquelle s’ajoute le peu de biens disponibles.

L’amendement n° I-CF275 est adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale le 16 octobre

Des exceptions

Un motif impérieux comme une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou un décès ou encore une séparation.

De même, cette condition ne s’appliquerait pas lorsqu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale.

Modifications proposées article 3 du CGI

APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant : Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts :
« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».

Les taxes

Taxe foncière

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Elle est établie pour l'année entière d'après la situation au 1^er janvier de l'année d'imposition. 

Taxe ou redevance des ordures ménagères

De même le propriétaire des lieux est redevable de la taxe ou redevance des ordures ménagères, mais il peut en demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’applique aux propriétés soumises à la taxe foncière.

Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TSS)

Cette taxe est au profit de la région d’Île-de-France. Les tarifs sont variables selon la situation géographique des biens imposables.

C’est une taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TSS) perçue dans les limites territoriales de cette région.

Cette taxe s’applique aux surfaces de stationnement.