Défiscalisation : les dispositifs Cosse, Pinel, Denormandie, Malraux

Le dispositif Cosse

Louer abordable : le dispositif Cosse

Dispositif "Louer abordable" : à partir du 1er mars 2022

Le dispositif Cosse "Louer abordable" est transformé en réduction d’impôt, appelée Loc'Avantages, et il est prorogé sous cette nouvelle forme jusqu’au 31 décembre 2024.

Loc’Avantages

La réduction est calculée en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.

Les conditions

• Un bien loué nu
• Un loyer inférieur au prix du marché local
• Le locataire l’occupera en tant que résidence principale
• Les revenus du locataire ne dépassent pas les plafonds de ressources
• Une durée de location de six ans minimums dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
• Ne pas louer à un membre de sa famille
• Ne pas louer un logement classé au DPE (Diagnostic de Performance énergétique) « F et G »

Quel loyer fixer pour bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Trois niveaux de loyer :

• Loc1 : Le loyer est 15 % en dessous des loyers du marché,
• Loc2 : Le loyer est 30 % en dessous des loyers du marché,
• Loc3 : Le loyer est 45 % en dessous des loyers du marché.

Montant de la réduction d’impôt

Le montant de la réduction d’impôt peut aller de 15 à 65 %, en fonction du loyer et du recours à l’intermédiation locative (intervention d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l'État) pour louer votre logement.

Avec un niveau Loc2 et l'intermédiation locative, ou Loc3, existence d’une prime de :

• 1 000 euros en cas de recours à la location/sous-location,
• 2 000 euros en cas de recours à un mandat de gestion.

De plus, elle est majorée de 1 000 euros si la surface du logement est inférieure ou égale à 40m².

Plafonds ressources du locataire

Il dépend du niveau de loyer demandé, de sa situation familiale (seul ou en couple, nombre de personnes à charge…) et de la localisation du logement.

Pour pouvoir bénéficier de Loc’Avantages, le dossier doit être déposé sur la plateforme dédiée de l’Anah, entre le 1^er avril 2022 et le 31 décembre 2024.

Loi Pinel

L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt à partir du prix d'achat de logements neufs ou réhabilités.

Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2022.

Principes

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif.

Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond

Un plafond de loyers est fixé par décret.

Possibilité de louer à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal, dans le respect des plafonds de loyer et des ressources du locataire.

Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique (article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du CGI, code général des impôts).

Le propriétaire s'engage sur une durée de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans.

L'avantage fiscal est réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Taux de la réduction d’impôt

Jusqu’au 31 décembre 2022, il est de 12% du prix d'achat du bien pour un engagement sur six ans, et 18% sur neuf ans, et de 21 % pour un engagement de douze ans.

Pour le calcul du prix de revient d’un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement :

Il est tenu compte du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée), droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière. 

Plafond des avantages fiscaux

L’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, sauf le « Malraux ») est plafonné à 10 000 € par an.

Les « Scellier » et « Censi-Bouvard » souscrits avant le 1^er janvier 2013 restent soumis à l’ancien seuil de 18 000 €.

L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, d’où un zonage.

Investissements concernés

Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Avec une spécificité : pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neuf ou en VEFA situés dans des bâtiments d’habitation collectifs

Logements acquis jusqu’au31 décembre 2024 :

1. Qui font ou ont fait l’objet, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf
2. Les logements qui ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs
3. Les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur)
4. Les logements situés dans les communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, avec une amélioration de la performance énergétique.

A noter

De nouvelles modalités sont prévues pour les acquisitions réalisées en 2023 et en 2024.

Le dispositif « Pinel » en Outre-mer

Dans les DOM (Départements d'Outre-mer), COM (Collectivités d’Outre-mer) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est de même applicable.

Les taux sont différents avec 23 %, 29 % ou 32 %, pour les durées de l’engagement de location qui sont respectivement de 6, 9, ou 12 ans,

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques. De même, le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques. 

A noter

Le plafonnement global des avantages fiscaux en Outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 €.

Dispositif "Denormandie"

Le dispositif « Denormandie » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026.

Le dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.

Il est destiné à encourager la rénovation de logements anciens. 

Sont concernés les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Situation des communes éligibles :

• Commune située en zone « cœur de ville »
• Commune ayant passé une convention d’ORT (Opération de Revitalisation de Territoire)
• Commune à fort besoin de réhabilitation de l'habitat.

Les conditions liées au logement

• Un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou un local transformé en usage d'habitation
• Un logement non meublé,loué comme habitation principale sur une période de six, neuf ou douze ans.
• Un loyer mensuel hors charges ne dépassant pas certains plafonds.

Les conditions liées au locataire

Le locataire n’appartient pas à au foyer fiscal

Son RFR (Revenu Fiscal de Référence) est plafonné.

Montant de la réduction d'impôt

Le calcul de la réduction d'impôt « Denormandie » s'opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris les dépenses de rénovation.

L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location (pour les logements situés en métropole) :

Pour une location de 6 ans : la réduction d'impôt s'élève à 12 % du prix du bien,

Pour une location de 9 ans : la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix du bien,

Pour une location de 12 ans : la réduction d'impôt s'élève à 21 % du prix du bien.

À savoir

La réduction d'impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (et de 5 500 m² de surface habitable).

Les conditions liées aux travaux à réaliser

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Réaliser l'un des travaux suivants :

- Ceux améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 20 à 30 % selon le logement

- Au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation de la toiture, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres

- Création de surface habitable nouvelle (terrasse, garage...).

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Conditions de location

Le propriétaire bailleur s’engage àlouer le logementpendant au minimum6 ans. 

La location est soumise à des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location.

Exemple

Le bien acheté est d'un montant de 150 000 €

Les dépenses de rénovation éligibles s’ajoutent pour un montant de 50 000 €

Le bien sera loué sur une période de 12 ans

L’avantage fiscal de (200 000 X 21%) = 42 000 € soit 3 500 € de réduction d'impôt sur le revenu par an.

Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien.

En réalisant des travaux de rénovation sur un bien éligible, la défiscalisation possible va jusqu’à 30%du montant de ces travaux (dans une limite de 400 000 euros de travaux sur 4 ans).

Le bien devra être loué pendant 9 ans, sans plafond de loyers.

Le dispositif Malraux n’est pas soumis à ce plafonnement de défiscalisation de 10 000 €.

Le dispositif permet une réduction d’impôt de 22 à 30% des travaux de restauration dans la limite d’un plafond de 400 000 €. Soit une réduction pouvant atteindre 88 000 € ou 120 000 sur 4 ans, selon le secteur.

Les dépenses de restauration générant la réduction d’impôt sont dans les SPR(Sites Patrimoniaux Remarquables) couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

Avant fin 2022, les travaux décaissés avant dans les quartiers concernés par le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), et dans les quartiers en difficulté bénéficiant du PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés) ouvrent également droit à réduction d’impôt.

Depuis 2017 aussi, un mécanisme de report sur 3 ans est instauré : si la réduction excède l’impôt dû.

Un programme loi Malraux peut aussi être monté en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), statut proche de la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) pratiquée dans le neuf.

L’investissement Malraux doit être effectué dans un SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables), un NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), ou un PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés). Les travaux doivent aboutir à une restauration complète de l’immeuble Malraux.

Sur certains sites, les travaux doivent être effectués sous le contrôle d’un ABF (Architecte des Bâtiments de France).