La fin de bail

Le propriétaire ou le locataire peuvent donner congé, et mettre ainsi fin au bail.

Les conditions et les modalités pour le faire sont différentes.

Congé à l’initiative du propriétaire

Le propriétaire d’un logement doit attendre la fin du bail en cours pour donner congé à son locataire (s’il veut éviter la tacite reconduction).

Il y a des conditions de formes et de délais. 

Motifs pour donner congé

Un propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux. 

Délai de congé pour vendre vide d’occupant

En préalable, notons qu’un propriétaire peut tout à fait vendre le logement occupé par le locataire ; Cette vente ne remet pas en cause le contrat (bail) en cours. Il continue aux mêmes conditions mais avec le nouveau propriétaire.

A contrario, vendre le bien libre de tout occupant nécessite d’attendre la fin du bail.

Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail.

La notification du congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. 

Le locataire peut se porter acheteur du logement, il bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie donc qu’il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

Dans le cas où il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Dans certains cas, ce droit de préemption du locataire ne peut pas s’exercer. Par exemple lorsqu’un proche parent du propriétaire se porte acheteur du logement (parent jusqu'au 3^e degré inclus), et à la condition qu'il habite le logement au moins 2 ans après la date de fin du préavis

L'offre de vente au locataire est valable les 2 premiers mois du préavis.

Dans le cas de refus de l'offre de vente, par le locataire, celui-ci devra quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Au demeurant, il peut quitter les lieux avant, et n’est dans ce cas obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'un courrier.

La lettre doit :

• Indiquer le motif du congé
• Indiquer le prix et les conditions de la vente du logement et annexes louées
• Décrire précisément le logement et annexes

La lettre fait mention des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.

Voici le texte :

« II. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

La lettre est accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le courrier notifiant le congé

Il doit parvenir au locataire :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception,
• Ou par acte d'huissier,
• Ou être remis en main propre contre émargement ou récépissé.

Le courrier doit être adressé à tous les signataires du bail, dans le cas de pluralité de locataires (plusieurs personnes ont signé le contrat de location).

Cas particuliers :

Le cas d’un seul signataire du bail : mariés, et un seul des époux est signataire du bail, par ailleurs le propriétaire est informé du mariage, la lettre de congé doit être adressée aux deux époux. Partenaires de Pacs, un seul a signé le bail, mais les deux partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, le propriétaire adresse la lettre de congé aux deux partenaires de Pacs. 

Délai :

Le locataire doit recevoir la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Un courrier qui parvient hors délai (en retard) rend le congé non valable.

Donner congé pour reprendre le logement

Le propriétaire veut le reprendre pour y habiter en tant que résidence principale, ou y loger un proche, pour qui le logement deviendra sa résidence principale.

Le proche peut être : l’époux (se), le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, le partenaire de Pacs (Pacte civil de solidarité), un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son époux(se), concubin ou partenaire de Pacs.

Concernant le bénéficiaire de la reprise : la lettre de congé doit comporter son nom, son adresse, son lien avec le bailleur.

Donner congé par un motif légitime et sérieux

La loi n’en définit pas la notion.

C’est le cas spécifique de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (par exemple des retards répétés du paiement du loyer). Un autre motif serait des troubles de voisinage.

Le cas type est la violation par le locataire d'une de ses obligations

• Retards répétés dans le paiement des loyers
• Dégradation importante des lieux loués
• Changement de destination des lieux
• Sous-location non autorisée.

Cela peut faire suite à un motif indépendant de toute faute du locataire.

A titre d'exemple, cela peut être la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière

Le courrier doit contenir la mention du motif légitime et sérieux et les pièces justifiant les faits sont joints.

Locataires protégés

Il existe une exception : les locataires protégés, en fonction de l’âge et des ressources

L’âge barrière est de 65 ans : âge du locataire, de l’éventuelle personne à sa charge et du bailleur à la date d'échéance du bail.

Un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement approprié.

Il en est de même, si à la date d'échéance du bail, le locataire a moins de 65 ans et qu’il héberge une personne âgée de plus de 65 ans, fiscalement à charge et avec un montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement, inférieur aux plafonds définis (à la date de notification).

Ces dispositions ne s’appliquent pas si le propriétaire a plus de 65 ans, ou se trouve lui-même dans une situation de ressources inférieures à ces plafonds.

Congé à l’initiative du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé, contrairement au propriétaire.

Le locataire qui souhaite partir en cours de bail, peut le faire à tout moment, sous la condition de respecter un délai de préavis.

Le délai de préavis est de 3 mois. Dans certains cas il est de 1 mois.

Le congé doit être donné avec le même formalisme, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 
Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou le cas échéant, et avec accord du bailleur, jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.

L’article 15-1 de la loi de 1989 précise :

« Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. »