La copropriété

Le régime de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes « copropriétaires ».

La copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble. 

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle en régit le fonctionnement et l'organisation.

Le régime de copropriété s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.

La copropriété se dit d’un immeuble bâti dont la propriété est répartie en plusieurs personnes par lot, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune.

Elle associe la propriété individuelle et collective

Un bien en copropriété comporte deux éléments inséparables :

• Les parties privatives, bâtiments et terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (comme par exemple, les pièces du logement, caves, greniers, garages…)
• Une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (comme par exemple l’ascenseur, le couloir, les espaces verts…).

L’ensemble de ces deux parties, privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible appelé « lot de copropriété ». 

Les règles de la copropriété sont définies par la loi de 1965.

En tant que propriétaire bailleur

Vous mettrez en location un appartement ou une maison. Vous serez peut-être concernés par la copropriété.

Selon la loi du 10 juillet 1965, ce statut désigne “tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes”.

Les parties privatives sont la propriété de chaque copropriétaire.

Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires, qui en partagent le droit d’usage.

A ce titre ils en partagent aussi l’entretien et les réparations, la gestion en général.

Parties privatives 

La loi du 10 juillet 1965 précise la notion

Article 2

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. 

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L'intérieur de l’appartement constitue des parties privatives. La personne est donc propriétaire des revêtements des sols, des murs (sauf les gros murs et les murs mitoyens), des plafonds, des cloisons…

A titre d’exemple : le logement, la cave, le garage qui sont des lots de copropriété, sont des parties privatives.

Parties communes

Il s’agit des parties de l'immeuble ou des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux, comme les couloirs, jardins, voies d’accès, ascenseur…

Parties communes à usage privatif

Il s’agit des parties réservées à l'usage d'un seul copropriétaire mais qui restent la propriété de tous les copropriétaires de l'immeuble.

A titre d’exemple : le jardin attenant à un appartement situé en rez-de-chaussée, que seul le copropriétaire de l'appartement peut utiliser est une partie commune à usage privatif.

Le copropriétaire dispose du droit de jouir librement de ses parties privatives, en respectant le règlement de copropriété.

Lorsque vous possédez un bien en copropriété, vous faites partie de droit, du syndicat de copropriété. Le syndicat est représenté par le syndic, qui est responsable de la bonne gestion de l’immeuble.

C’est au propriétaire d’être l’interlocuteur entre son locataire et son syndic.

Il doit veiller à ce que son locataire respecte le règlement de copropriété, qui lui est opposable.

La loi du 6 juillet 1989 précise le rôle du propriétaire en ce sens :

« Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. »

Le copropriétaire a des droits et des obligations.

Le propriétaire a le droit d’user et de jouir de son lot et peut passer des actes de dispositions puisqu’il en est propriétaire (vente, location).

Il a pour obligation de participer aux charges de copropriété, puisque chaque propriétaire doit régler sa quote-part. En tant que propriétaire bailleur vous êtes redevable des charges, quand bien même, le locataire ne paierait pas son loyer.

La loi de juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Citons l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

La clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive désigne une clause du règlement de copropriété qui permet au locataire :

• Cas d’habitation bourgeoise simple, d'utiliser les locaux privatifs pour l'habitation personnelle mais aussi pour l'exercice d'activités professionnelles libérales
• Cas d'habitation bourgeoise exclusive, qui interdit toute activité professionnelle ou commerciale.

Qui paye quoi ?

Il existe des règles pour permettre à l'acheteur d'être informé et connaître comment s'effectue la répartition des charges et travaux au moment de la vente d'un bien qui est situé en copropriété entre le vendeur et l'acheteur.

Répartition légale des charges de copropriété entre vendeur et acheteur.

Celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds en est intégralement redevable.

Le syndic réclame le montant global du trimestre à celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds, c'est-à-dire au premier jour de chaque trimestre. 

A titre d’exemple : Une vente se fait intervenant le 17 mai, c'est le vendeur qui est redevable des charges du deuxième trimestre.  L'acheteur quant à lui, ne recevra, l'appel de fonds des charges qu’à partir du troisième trimestre.

Répartition négociée

Il est possible d’effectuer une répartition des charges de copropriété entre vendeur et acheteur. Il est tout à fait envisageable lorsque la vente intervient en cours de trimestre, de prévoir que l'acheteur remboursera au vendeur au moment de la vente sa quote-part de charges du trimestre.

Régularisation des charges

Une fois les comptes approuvés annuellement, au moment de la régularisation des charges, il y a lieu à un appel complémentaire ou un remboursement de charge auprès du copropriétaire du lot. C’est l'acheteur qui en est le bénéficiaire ou le redevable puisque c'est lui qui est le propriétaire du bien à ce moment précis.

Avant d'acheter : deux documents

L'état daté

Situation : Au moment de la vente d’un logement et lorsque le vendeur n'a pas fini de régler des travaux déjà votés, et que les versements de fonds doivent avoir lieu après la vente.

L'état daté va informer l'acheteur du montant de ses futures charges.

Ce document informatif doit être présenté à l'acheteur avant de signer l'acte de vente définitif chez le notaire.

L'état daté est à fournir au moment de l'acte de vente définitif chez le notaire, et le "pré état-daté" permet à l'acheteur d'être informé en amont avant la signature du compromis de vente.

Le "pré état-daté"comporte le montant des charges courantes et travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente, et si le syndicat dispose d'un fonds de travaux, avec le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur pour ce fonds.

Il mentionne les sommes restantes à la charge de l'acheteur après la vente :

• Le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s'acquitter.
• Les provisions restant à verser pour les travaux déjà votés, dont le paiement s'effectue au gré d'appels de fonds qui sont étalés dans le temps.
• Le montant des avances de trésorerie éventuelles.

De même le futur acheteur doit connaitre les éventuels procès en cours dans lesquels la copropriété est partie, et l'état global des impayés de charges au sein de la copropriété.

Les travaux en copropriété

La répartition légale des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur fait que les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. 

Le vendeur est tenu, de ceux qui sont dus jusqu'au moment de la vente. L'acquéreur, quant à lui doit payer les sommes exigées après la vente. 

Un acheteur peut être amené à supporter le coût de travaux votés par le vendeur avant la vente, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée.

Loi ALUR

L’acheteur sera renseigné par les derniers relevés de charges de copropriété et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.

Les procès-verbaux d'assemblée générale permettent à l'acheteur de savoir si des travaux ont été votés et quand le paiement de ces travaux va arriver. Certains travaux sont échelonnés pour permettre aux copropriétaires de ne pas avoir de trop gros montants à sortir en une fois.

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est entrée en vigueur en mars 2014.

Pour renforcer la connaissance des acheteurs, la loi Alur, impose au vendeur de joindre au compromis de vente de nouveaux documents, afin d’améliorer l’information de l’acheteur sur l'immeuble et le syndicat des copropriétaires du bien.

Ils portent à la fois sur l’organisation, l’état de l’immeuble et sa situation financière.

Pour l’organisation de l’immeuble

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
• Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale (pour savoir les décisions prises par l’assemblée au cours des trois dernières années).

Pour l'état de l'immeuble

• Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic. Il renseigne sur les gros travaux entrepris dans l'immeuble (ravalement de façades, remplacement de l'ascenseur, par exemple)
• Le diagnostic technique global de l'immeuble. Il informe sur l'état des parties communes et des équipements, et des travaux jugés nécessaires pour la conservation et l'entretien de l'immeuble sur les dix ans à venir.

Pour la situation financière de la copropriété

• Le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur au cours des 2 derniers exercices
• S’il y a un fonds de travaux, le montant de la part correspondant au lot vendu et le dernier montant versé pour le fonds de travaux
• Les sommes que le nouveau copropriétaire devra verser
• L’état global des impayés de charges et des dettes vis-à-vis des fournisseurs
• Si la copropriété est en difficulté, le cas échéant.