Le bail, le contrat

Le vocable met indifféremment en avant les mots « bail » et « contrat de location », pour autant y-a-t-il une différence ?

L’expression “contrat de location" est générique. Le bail d’habitation, quant à lui désigne un contrat de location d’un logement.

Le contrat de location peut s’appliquer à d’autres biens, et ne désigne pas nécessairement un bail d’habitation.

Un nouveau bail obligatoire depuis le 1er août 2015

Vous avez trouvé votre futur locataire pour le logement, il est temps de signer le contrat de location.

C’est le document qui va régir les relations entre les deux parties à savoir propriétaire et locataire. Ce document fixe les termes et conditions de la location.

Le contrat de location est spécifique.

Le bail est fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).

Il est acté soit sous la forme d'un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.

Il doit être conforme au modèle réglementaire 

Un contrat écrit est indispensable :

Le bail peut être établi :

• "Sous seing privé" entre le propriétaire et le locataire, ou avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier). Il doit être rédigé en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie 
• Par acte « authentique » par un notaire.

Quel contrat ?

Depuis le 1er août 2015, il faut utiliser un contrat, conforme à la loi Alur.

Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires, insérées dans le contrat de location.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 3

« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation (…) »

Les éléments du contrat de location

Il doit obligatoirement contenir un certain nombre d’information qui concernent à la fois, les parties en présence, le logement en lui-même, et le loyer.

Les parties peuvent inclure des clauses supplémentaires, sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi les clauses abusives.

Le contrat de bail précise :

Concernant les parties

• Nom et adresse du propriétaire, et le cas échéant, celui du gestionnaire et son siège social
• Noms du ou des locataires
• Date de prise d'effet du bail et sa durée.

Concernant le logement

• Consistance du logement et sa destination : localisation du logement, type d'habitat (immeuble collectif ou individuel), régime juridique de l'immeuble (copropriété), période de construction, surface habitable, nombre de pièces principales ; Le cas échéant, autres parties du logement, les éléments d'équipements du logement (cuisine équipée), modalité de production du chauffage, production d'eau chaude sanitaire
• Description du logement (maison, appartement, nombre de pièces)
• Destination des locaux (usage d'habitation) et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif (cave, parking, garage) et communs (ascenseur)
• Les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, modalités de raccordement internet)

De même sont mentionnés les travaux (nature et montant) effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement).

Sur le plan financier

• Le montant du loyer, les modalités de paiement, les règles de révision éventuelle ;
• Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, quand ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
• Le montant du dépôt de garantie (si prévu).
• Modalités de paiement des charges. Charges récupérables, et modalité de paiement des charges récupérables.
• Le cas échéant, montant des provisions sur charges ou du forfait de charges et éventuelles modalités de révision de ce forfait
• Travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

A noter

Le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement. Dans ce cas le bail doit mentionner comment se prévoit le partage des frais (reproduction de l’article 5-1 de la loi de 1989), et la facturation incombant au locataire.

Aide d’une personne mandatée et rémunérée

Si la signature du bail est réalisée avec l’aide d’une personne mandatée. Le bail doit mentionner, à peine de nullité :

• Les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 (ci-dessous)
• La partie maximum de la rémunération du professionnel qui peut être à la charge du locataire. 

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 5

« I. ― La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin. »

Effectivement, certains frais sont facturés par l'agent immobilier. Ils peuvent être ainsi partagés entre le propriétaire et locataire (visite du logement, création du dossier du locataire, rédaction du bail, ou encore l’état des lieux d'entrée).

Le propriétaire a la charge en totalité des autres frais.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :

• 3 ans si le propriétaire est un particulier
• 6 ans si le propriétaire est une personne morale. 

Zoom sur la SCI

Si la SCI est familiale (constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus), elle est assimilée à une personne physique, donc la durée du bail de location est d’au moins 3 ans. Une SCI constituée entre concubins n’est donc pas familiale.

Cas particulier :

Une durée peut être inférieure avec une durée minimum d’1 an, lorsque le propriétaire prévoit la reprise du logement pour des raisons familiales ou professionnelles (à titre d’exemple la retraite qui obligerait le propriétaire à reprendre son logement).

Le bail doit mentionner le motif de la reprise.

Le logement constitue la résidence principale du locataire :

La durée du bail est de trois ans. Au terme des trois ans, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction.

La loi de 1989 en son article 10 l’impose.

Article 10

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 113
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales (…) »

Cette durée ne s'impose pas au locataire qui lui peut tout à fait partir en donnant congé à tout moment. 

On ne peut pas imposer une durée inférieure, même si le locataire l'accepte au moment où il signe le bail.

Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire :

La durée n'est pas réglementée. Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le bail n’entre pas dans le cadre de la loi de 1989.

Les documents annexes

Des documents sont annexés lors de la signature du contrat de location :

• Le dossier de diagnostic technique
• La notice d’information
• L’état des lieux à l’entrée établi à la remise des clés
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire
• La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, fibre...)
• Copie de la grille de vétusté si les parties ont convenu d’en appliquer une
• Extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans un immeuble en copropriété
• Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, autorisation préalable ou déclaration de mise en location. 

Le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par courrier électronique, sauf si le locataire ou le propriétaire s'y oppose

Le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de location, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

L'extrait du règlement de copropriété fait référence à la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué pour chaque catégorie de charges.

A noter :

La notice d’information est définie par « l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale »
Article 1

« Le contenu de la notice d'information, jointe aux contrats de location établis suivant les contrats types définis par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 susvisé est précisé en annexe du présent arrêté. »

Côté bailleur

Le propriétaire qui signe un contrat de location doit être à la fois en capacité juridique et avoir le pouvoir de le faire.

Bailleurs mariés

Le bien loué est un bien commun, l’un ou l’autre peut signer le bail. La signature des deux est préférable pour éviter une contestation future.

L’article 1425 du civil précise :

« Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté. Les autres baux sur les biens communs peuvent être passés par un seul conjoint et sont soumis aux règles prévues pour les baux passés par l'usufruitier. »

C’est le cas pour une location au titre de la résidence principale.

Le bien loué est un bien propre à l’un des époux, seule la personne concernée peut le donner en location.

Une exception : le bien en question était jusqu’alors le logement familial du couple ; Auquel cas le consentement de l’autre est nécessaire.

L’article 215 du civil précise :

« Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. »

Le bien loué est un bien en indivision

L'indivision correspond à la situation où plusieurs propriétaires détiennent un bien.  C’est une solution pour acquérir un logement entre concubins, parents, fratrie, amis…Ou encore cette indivision est le résultat d’une succession. Il y aura un seul exemplaire de bail, mais celui-ci devra être signé par chacun des propriétaires indivis, à moins que l'un des propriétaires ait le mandat des autres pour signer à leur place. Le consentement des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis est nécessaire. Ils doivent ensuite informer les autres indivisaires.

L’article 815-3 du Code civil le précise :

« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

(…) 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. »

Le bien loué est un bien démembré

Le logement loué fait l’objet d’un démembrement de propriété, avec l’usufruit appartenant à une personne, et la nue-propriété appartenant à une autre. C’est alors l’usufruitier qui a le pouvoir de conclure seul, le contrat de location.

L’article 595 du Code civil le précise :

« L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit (…). »

Côté locataire

Cas de plusieurs locataires

Personnes mariées

Chacun des époux peut signer un contrat. Un seul exemplaire revêtu de la signature d'un des époux suffit, la signature d'un conjoint engage l'autre.

Chacun des époux, est légalement cotitulaire du bail, quand bien même vous ne signez le bail qu'avec l'un des deux époux.

Si un locataire se marie, son conjoint devient cotitulaire du bail, de façon automatique. Ceci ne vaut que pour un bail d’habitation.

Personnes pacsées

Cette cotitularité du bail s’applique aussi pour les partenaires pacsés, si le logement leur sert d’habitation commune, sous la condition : elle doit être demandée conjointement par les deux partenaires. Dans ce cas, la mesure de simplicité, est que le contrat de location soit signé par les deux.

L’article 1751 du Code civil précise :

« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. (…) »

Personnes non mariées et non pacsées

Les locataires sont concubins ou amis louant un logement ensemble, un seul contrat suffit.

*Tous les locataires signent le bail, ils deviennent donc colocataires et titulaires des droits et obligations résultant du contrat de location.

*Une seule personne signe le contrat, elle sera « seule locataire », l’autre ou les autres sont « hébergés » et à ce titre n'ont donc aucun droit sur le logement.   

Durant le bail, l'occupant « hébergé » veut apparaître sur le contrat. En tant que bailleur vous pouvez ne pas accepter, pour autant, le faire renforce la solvabilité financière du locataire existant.  Un avenant au contrat suffit.

On peut ajouter le nom du concubin ou du colocataire par simple avenant au contrat principal.

Pour conclure

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7-1

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »