La colocation
Il peut s’agir d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou encore de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire.
Définition
La colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement, logement qui constitue leur résidence principale.
Il peut s’agir d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou encore de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire.
Précision : si au moment de la signature du contrat de bail, la location est faite à un couple pacsé ou à un couple marié, ce n'est pas en soi une colocation ; ce n’est pas le cas pour des concubins.
Que dit la loi ?
Art 8-1 loi de 1989
Article 8-1
Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 13
« La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. »
Bail unique
Le contrat de location
Il correspond à la formalisation des relations entre le bailleur et le ou les locataires.
La signature d'un contrat de location est obligatoire. Il y a autant d’exemplaires signés qu’il y a de colocataires.
Chacun des colocataires, ainsi que le bailleur doivent en conserver un exemplaire.
Le bail depuis le 1 août 2015 doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.
Article 8-1
« Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. »
On le retrouve en annexe 1
Art 3 de la loi de 1989 et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015
Annexe 1
CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU
« Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l'exception :
-des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
(…)
Modalités d'application du contrat type : le régime de droit commun en matière de baux d'habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L'ensemble de ces dispositions étant d'ordre public, elles s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.
En conséquence :
-le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ;
-au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables aux baux d'habitation sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d'information qui doit être jointe à chaque contrat ;
-les parties sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l'utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type. »
Dans l’hypothèse où l'un des locataires ne signerait pas le bail, il ne serait pas considéré comme colocataire, mais comme un simple occupant. A ce titre, il n'aurait pas de droit sur le logement, quand bien même il paierait une partie du loyer, qu’il verserait sous forme de participation aux colocataires.
État des lieux
A l’entrée dans les lieux, un état des lieux doit être effectué. Il est réalisé en présence de tous les colocataires et du bailleur (ou de l'agent immobilier si c’est le cas). Au début de location, l’état des lieux permet de s’assurer que le propriétaire met à la disposition un logement doté de l’ensemble des équipements, et il sert de comparatif avec celui établi à la sortie. Donc l’état des lieux est réalisé lors de la remise des clés et il est signé par tous les colocataires.
Si un seul colocataire s’en va, le bailleur n’a pas à dresser avec lui un état des lieux à son départ, s’il reste en place d’autres colocataires. Un état des lieux unique de sortie s’effectuera au départ de tous les colocataires (autres) et à la remise des clés.
Dépôt de garantie
Un bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie. Son montant doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de location. Il est limité à 1 mois de loyer, hors charges, et quel que soit le nombre de colocataires.
A noter
Un colocataire qui s’en irait avant les autres ne peut pas exiger que le propriétaire lui rembourse sa quote-part de dépôt de garantie. Le propriétaire peut attendre la fin du bail avec tous les colocataires pour une restitution (si tout va bien). Le dépôt de garantie n’est restitué par le bailleur qu’au départ du dernier des colocataires.
Caution
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander une caution.
Rappel de ce qu’est une caution : « La caution est une personne qui, s'engage envers le propriétaire du logement à payer les dettes locatives du locataire à sa place, en cas de défaillance de sa part. »
La caution fait l’objet d’un formalisme, un document écrit encore appelé acte de cautionnement,
Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.
Soit chaque colocataire se dote d’une caution, qui s'engage par écrit à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas. L'acte de cautionnement doit alors mentionner spécifiquement le colocataire bénéficiant de la garantie de la caution.
Soit la caution s'engage pour plusieurs colocataires. L'acte de cautionnement doit mentionner le colocataire dont le départ du bien loué mettra fin à l'engagement de la caution.
Article 8-1
« La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. »
Clause de solidarité
Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut prévoir une « clause de solidarité » dans le contrat de location, Cette clause permet au bailleur de réclamer à chaque colocataire la totalité du loyer, ainsi que les charges.
Par cette clause, les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement.
Une telle clause fait que chaque colocataire et le tiers qui s'est porté caution pour lui, sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges).
En d’autres termes, chaque colocataire, et, de, par le fait, sa propre caution, s'engage à payer la part des autres colocataires en cas de défaillance de ceux-ci.
Lorsque le bail prévoit une clause de solidarité entre les cautions, la caution solidaire de chaque colocataire peut donc être sollicitée si l’un des colocataires ne paie pas sa part.
Chaque colocataire est redevable du paiement de l’ensemble du loyer.
Départ d'un des colocataires
Après préavis au propriétaire pour le logement, un colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement, sauf si un nouveau colocataire rejoint entretemps la colocation et figure au bail dans ce délai.
Sous peine de nullité, il faut mentionner le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans le délai de 6 mois maximum après la date d’effet de son congé.
Sans clause de solidarité
Si le bail ne prévoit pas de clause de solidarité, chaque locataire paie sa part du loyer et des charges au bailleur.
Un contrat de location qui ne contient pas de clause de solidarité, fait que chaque colocataire ainsi que sa caution ne peuvent être poursuivies que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives inhérentes.
Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire et quitte la colocation, le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges à la fin de son préavis, ou si le logement est occupé par un nouveau colocataire en accord avec le propriétaire.
Assurance du logement
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux, garantie responsabilité civile, qui couvre les dommages causés aux tiers).
Le non-respect de cette obligation, après mise en demeure, fait que le bailleur est en droit d'en souscrire une à leur place et à leurs frais (l'assurance pour compte). Le coût de la prime est récupérable auprès des colocataires, et peut être répercuté sur le montant du loyer, pendant un an.
A noter
Les parties peuvent convenir que ce sera le bailleur qui souscrit une assurance qui sera récupérable auprès des colocataires.
Article 8-1
« Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article. »
En l’absence de couverture d’assurance, le propriétaire peut refuser de signer le bail, ou le résilier de plein droit.
Les colocataires peuvent s’assurer à titre collectif, ou à titre individuel.
L'attestation d'assurance est à fournir annuellement au propriétaire. Dans le cas contraire, celui-ci peut résilier le contrat de location.
Un bail par locataire
Dans cette hypothèse, chaque colocataire signe avec le propriétaire un contrat de bail indépendant.
Article 8-1
« Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. »
Qu’est-ce qui change ?
Le contrat de bail
Le contrat-type prévu ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.
Pour chaque contrat de bail, il doit être précisé quelle est la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive, et quelles sont les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, séjour, etc.).
Chaque bail mentionne
- La chambre attribuée au locataire
- Les parties communes qui sont quant à elles, à la disposition de tous les locataires (Comme la pièce à vivre, la cuisine, la salle de bain, …).
Chaque colocataire doit disposer à titre privatif d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non comprises).
Pour ce qui concernele caractère décent du logement, il y a lieu ici de l'apprécier en prenant en compte l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement, et non de la seule partie du logement dévolu au locataire qui en aura la jouissance exclusive.
Loyers et charges
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et les charges locatives comme mentionnées, dans son contrat de location.
« Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. »
Donc : le montant total, c’est-à-dire de la somme des loyers de tous les colocataires ne peut excéder le montant du loyer applicable au logement (comme s’il n’y avait qu’un bail).
Caution
Le propriétaire peut demander que chaque colocataire ait une caution, qui s'engage par écrit par un acte de cautionnement à payer le loyer et les charges locatives lorsque le colocataire concerné ne le fait pas. Cet engagement reste dans la limite du loyer et des charges dont le colocataire mentionné dans l'acte de cautionnement, est redevable (sur la durée mentionnée dans l'acte de cautionnement, ou à l'expiration du préavis si celui-ci donne son congé).
Départ d'un colocataire
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis en fonction des règles en vigueur (forme et délai) au bailleur pour sa partie privative.
Le colocataire partant peut demander au bailleur la restitution de son dépôt de garantie.
Pour autant la colocation se poursuit avec « ceux qui restent colocataires ». Le propriétaire est en droit de choisir un nouveau colocataire, sans avoir besoin d’obtenir l'accord des autres colocataires.
Le propriétaire donne congé
Le propriétaire doit alors adresser son congé à chaque colocataire.
Surface habitable
Un seul bail est signé
Le logement dans sa totalité doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Colocation à baux multiples
Chaque colocataire signe un bail individuel avec le bailleur, et la chambre attribuée au locataire doit mesurer au moins 9 m².
La surface minimale dont doit bénéficier chaque colocataire, dans le cadre d’une colocation à baux multiples, est modifiée par la loi ELAN. Elle est dorénavant, de 9 m² minimum.
Avant, dans une colocation à baux multiples, chaque colocataire devait obligatoirement bénéficier de 14 m², ou un volume de 33 m3. Aujourd’hui, la surface habitable des locaux privatifs doit donc être au moins égale à 9 m² ou 20 m 3.
Paiement des charges locatives
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont réglées au propriétaire sous la forme indiquée dans le contrat de location : soit provisions pour charges avec régularisation annuelle (justifiée) sur la base des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges, soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
A noter que le forfait ne peut donner lieu ni à complément, ni à régularisation ultérieure. Il peut être révisé annuellement.
Article 8-1
« Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »
La régularisation des charges se fait au moins annuellement, et se justifie en comparant le total des provisions déjà demandées, avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année. Le bailleur est en droit de demander un complément d’ajustement si les provisions n’étaient pas suffisantes.
Dans l’hypothèse où les provisions sont supérieures aux dépenses effectives, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire.
Un mois avant la régularisation annuelle :
Le propriétaire communique au locataire :
- Le décompte des charges locatives par nature (électricité, eau, chauffage...),
Son mode de répartition entre les locataires, ainsi qu’une note d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et eau chaude.