Démembrement, l'investissement en nue-propriété, l'usufruit locatif
C’est devenir propriétaire d’un bien immobilier par le biais de l’acquisition en démembrement.
Ce type d’achat permet l’acquisition d’un bien à un prix réduit d’une décote d’environ 40 %.
L’usage du bien est attribué à un tiers pendant une durée temporaire.
L’investissement en nue-propriété
C’est devenir propriétaire d’un bien immobilier par le biais de l’acquisition en démembrement.
Ce type d’achat permet l’acquisition d’un bien à un prix réduit d’une décote d’environ 40 %.
L’usage du bien est attribué à un tiers pendant une durée temporaire.
Cette période passée, l’acquéreur de la nue-propriété deviendra automatiquement pleinement propriétaire.
Cet investissement en nue-propriété repose sur le partage temporaire de la propriété et de l’usage d’un bien, à savoir l’usufruit.
L’investisseur se porte acquéreur de la nue-propriété et cède temporairement l’usufruit à un autre acquéreur.
L’usufruit est acquis par un bailleur professionnel qui en assure la gestion locative.
Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient automatiquement pleinement propriétaire du bien, sans frais supplémentaires, ni formalité et peut ainsi le louer à son tour (ou le vendre).
Quelques notions
La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété. Il s'agit des droits plus ou moins importants sur un bien.
La nue- propriété fait référence à la notion de démembrement de propriété.
L'exercice du droit de propriété, c'est occuper un bien, en percevoir les revenus, pouvoir le vendre. Ces possibilités peuvent être répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
- La nue-propriété est le droit de disposer d'une chose sans toutefois en jouir ou d'en user.
- L’usufruit est le droit qui permet d'user ou de jouir d’un bien.
- La pleine propriété est la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit.
- Le démembrement est la séparation de la nue-propriété et de l'usufruit, dans les mains de deux personnes différentes.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété signifie que deux personnes (personnes physiques ou morales) ont des droits sur le même bien : l’une sur la nue-propriété et l’autre sur l’usufruit.
Celle qui a l'usufruit, tire un avantage temporaire du bien.
Celle qui a la nue-propriété, prendra possession de la pleine propriété au terme de l'usufruit.
Citons le Code Civil : Article 578
« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
Pour rappel, la propriété est la somme de :
- L'usus (jouissance du bien), est le droit d’user de la chose.
C’est le droit de se servir de la chose de quelque façon pour soi-même, ou pour un tiers. A titre d'exemple, habiter un logement, c’est exercer le droit d’usus.
- Le fructus, est le droit d’user, de jouir de la chose (l’usus), c’est le droit de percevoir les fruits qu’un bien peut produire. Le propriétaire perçoit les fruits en louant son bien afin d’en percevoir les loyers.
- L'abusus est le droit de disposer de la chose. C'est le droit pour un propriétaire de faire ce qu’il veut de son bien (le détruire).
De même, il peut transférer à autrui tout ou partie de la propriété de son bien (vente, donation…).
La Nue-propriété
La nue-propriété est le droit qu’une personne a, de disposer d'une chose (en la vendant, la donnant, la léguant) sans toutefois lui permettre d'en jouir ou d'en user.
Car c’est l’usufruitier qui lui, peut user d’un bien.
Lorsque les deux notions (nue-propriété et usufruit) sont dissociées, on parle de démembrement du droit de propriété.
Le titulaire de la nue-propriété est appelé nu-propriétaire.
Par exemple :
En matière immobilière, un bien appartient au nu-propriétaire, l'usufruitier quant à lui a le droit de l'occuper et d'en percevoir les loyers si le logement est loué.
Le nu-propriétaire (l'acquéreur) quant à lui, achète la propriété de ce bien immobilier à moindre coût. Il dispose du droit de vendre, ou encore de le mettre en garanti, d'hypothéquer sa nue-propriété.
Usufruit temporaire
Le démembrement temporaire donne la réduction de la valeur de la propriété en rapport avec les loyers (cumul des loyers actualisés sur la durée de l’usufruit).
Le fonctionnement
L’investissement s’effectue sur la base de la nue-propriété pendant une durée déterminée au moment de l’acquisition d’une durée de 15 ans par exemple.
L’usufruit est vendu à un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans en général.
Pour un démembrement conventionnel au profit d’une personne morale, la durée minimale est fixée à 15 ans par le CCH (Code de la Construction et de l’Habitation).
En référence au CCH
Article L253-1
Création Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 42 () JORF 16 juillet 2006
« L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements. »
L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel ou social.
- C’est lui qui prend en charge la gestion locative.
- A la fin de la durée de l’usufruit, celui-ci s’éteint, et le bailleur libère le bien.
- Il assure la remise en état du bien à la fin de la période d’usufruit.
Le nu-propriétaire n’a pas à sa charge :
- La gestion locative (il n’a pas à louer le logement), elle est déléguée
- L’entretien courant qui est à la charge de l’usufruitier.
L’usufruit s’éteint automatiquement à l’issue de sa période prédéfinie, et sans formalité, et sans frais.
Il y a alors une reconstitution automatique de la pleine propriété entre les mains de l’investisseur.
- La propriété pleine et entière se trouve entre les mains du nu-propriétaire
- Celui-ci peut disposer de son bien immobilier comme il l’entend.
Les points
Une décote d’environ 40% sur le prix du bien
A l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier, on retranche du prix du bien en pleine propriété le prix de l’usufruit.
Le prix de l’usufruit est fonction des loyers futurs qui ne seront pas perçus par le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire acquiert ainsi un investissement avec une économie immédiate sur le prix d’acquisition du bien.
La réduction est immédiate au départ.
Usufruit Locatif Social
On parle de démembrement social, aussi appelé ULS (Usufruit Locatif Social)
L’usufruitier
- Il a la jouissance du bien pendant une période donnée et en perçoit les loyers
- Il se charge de la gestion locative
- Il assume les risques de vacances et d’impayés
- Il prend en charge l’entretien du bien, des gros travaux
- Il s’occupe de la remise en état à la fin de la période de l’usufruit.
A noter
Il est tout à fait possible de revendre la bien pendant la période, sans être obligé d’attendre la fin de la durée de l’usufruit.
Fiscalité
Le nu-propriétaire n’est pas sujet à la fiscalité des revenus fonciers puisque c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers.
En contrepartie, le nu-propriétaire a bénéficié d’une décote lors de l’achat, nette d’impôt.
C’est l’équivalent de la perception dès l’acquisition par le biais d’une réduction du prix, l’équivalent du montant des loyers (en une seule fois) qu’il aurait pu percevoir s’il avait acheté le bien en pleine propriété, et qu’il l’avait loué pendant la période de démembrement.
A noter
Dans le cadre d’un achat financé par un prêt immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers actuels existants, si l’investisseur possède déjà un bien locatif générant des loyers.
Le nu-propriétaire :
- Il n’a pas à rechercher les locataires
- Il n’a pas de locaux vacants.
- Pas de risque de défaillance du locataire avec impayés recouvrement des loyers.
- Pas de contrainte de gestion.
A noter
La vigilance s’impose dans le cadre d’une acquisition avec un dispositif de défiscalisation.
La défiscalisation immobilière et le démembrement de propriété ne vont pas ensemble.
Sur le principe les régimes d’investissement locatif de défiscalisation sont des opportunités de réduction d’impôts.
Un démembrement de propriété avant ou après engagement de location empêche l’application des dispositifs de certains dispositifs de défiscalisation.