Location nue (vide) : définition, cadre juridique

Qu’est-ce qu’un logement nu ?

La location nue équivaut à une location non meublée.

La location nue se caractérise par le fait de louer un bien immobilier sans meubles ni équipements autre que ceux qui apparaissent comme indispensables. A titre d’exemple, il s’agit de la salle de bains ou encore des éléments de cuisine. Pour autant, le bien devra être meublé par son locataire. 

En matière de location nue, le bien peut être un appartement ou une maison.

Un logement en bon état

Le propriétaire doit donc délivrer au locataire un bien décent et en bon état. Le locataire doit intégrer un bien habitable immédiatement, dans des conditions normales.

Tous les travaux de remise en état doivent être effectués avant l’entrée du locataire dans les lieux. Pour autant, le propriétaire n’a pas à remettre le bien à neuf avant la location. En fait les équipements doivent fonctionner correctement, et les revêtements des sols et des murs sont en bon état.

A noter

Il s’agit de tous les équipements dont le locataire a la disposition. Les équipements communs et privatifs sont concernés, et doivent être en bon état de fonctionnement. L’ascenseur de l’immeuble doit fonctionner, quand bien même il n’est pas situé dans le logement loué, stricto sensu.

De façon générale, tout logement destiné à la location (nue ou meublée) doit être décent. C’est l’article 6 de la loi de 1989.

Article 6 : Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 142

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

1. a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
2. b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
3. c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
4. d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Les critères de décence

C’est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui en précise les caractéristiques

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Article 1

« Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. »

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Article 4

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Article 5

Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Article 6

Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Article 6 bis

Modifié par Décret n°2019-1576 du 30 décembre 2019 - art. 1

Le présent décret s'applique à Mayotte, avec, jusqu'au 31 décembre 2024, les adaptations suivantes :

1° Le 5 de l'article 2 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé :

" 5. Il est équipé d'un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel. " ;

2° Le 3 de l'article 3 est complété par la phrase suivante :

" Elles sont raccordées à un système d'assainissement collectif lorsqu'il existe ou, à défaut, à un système d'assainissement individuel comprenant une fosse septique et un puisard d'infiltration. " ;

3° Au 4 de l'article 3, les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à " sont remplacés par les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine, s'il existe, doit être aménagé de manière à " ;

4° Au 5 de l'article 3, les mots : " Une installation sanitaire intérieure au logement " sont remplacés par les mots : " Une installation sanitaire ", les mots : " alimenté en eau chaude et froide " sont remplacés par les mots : " alimenté en eau " et les mots : " à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. " sont remplacés par les mots : " à condition que ce w.-c. soit facilement accessible. "

Article 6 ter

Création Décret n°2019-772 du 24 juillet 2019 - art. 20

Le présent décret est applicable à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin pour fixer les caractéristiques de décence que doivent remplir les logements au titre desquels le droit à une aide personnelle au logement est ouvert, avec les adaptations suivantes :

1° Au 7 de l'article 2, les mots : “, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation” sont remplacés par les mots : “qui sont celles destinées au séjour ou au sommeil” ;

2° Au 1 de l'article 3, les mots : “dans les départements d'outre-mer” sont remplacés par les mots : “à Saint-Barthélemy ou à Saint-Martin” ;

3° Au second alinéa de l'article 4, les mots : “conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation” sont remplacés par les mots : “comme suit : la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10 du code de la construction et de l'habitation, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre”.

A noter

Si le logement manque à un critère légal, le locataire est en droit d’exiger sa mise aux normes aux frais du bailleur.

Attention aux accords : un locataire qui accepterait de réaliser lui-même des travaux de mise aux normes, quand bien même, ceux-ci feraient l’objet de contreparties, quand bien même cet accord serait sous la forme écrite, validée par les deux parties.

Un contentieux peut survenir, même si les parties sont à priori d’accord.

Cass. Civ. 3ième du 3-2-2010 n°08-21205

Les critères de confort

Le logement loué doit comporter les éléments d'équipement et de confort permettant son usage « normal » :

Chauffage

Une installation permettant un chauffage normal, qui doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
L’installation doit être adaptée aux caractéristiques du logement.

Électricité et éclairage

Le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.

Le réseau doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Une cuisine ou un coin cuisine

Le logement doit disposer d'une cuisine ou d'un coin cuisine.

Cet endroit est aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson.

Il comprend un évier qui est raccordé à une installation d'alimentation en eau froide et  chaude, ainsi qu’ à une installation d'évacuation des eaux usées.

Installation sanitaire

L’installation sanitaire intérieure au logement comprend :

• Un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
• Un équipement pour la toilette corporelle avec une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle. Cet équipement est alimenté en eau froide et chaude il est muni d'une évacuation des eaux usées.

A noter :

Un logement comportant une seule pièce peut voir son installation sanitaire limitée à un w.-c. extérieur au logement sous condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et accessible facilement.

Exemple : location d’une studette avec toilettes sur le palier.

Eau potable et évacuation des eaux usées

A l’intérieur du logement, une installation d'alimentation en eau potable doit assurer la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale des locataires.
Des installations d'évacuation des eaux usées sont également obligatoires, et doivent empêcher le refoulement des odeurs et des eaux usées. Elles doivent être munies de siphon.

Absences d’animaux nuisibles

Le bien loué ne doit pas être infesté ni par des animaux nuisibles (rat par exemple), ni par des parasites (cafards par exemple).

Surface du logement

Le logement mis en location doit respecter une surface minimum.

Article 4

Il précise quant aux critères de la pièce principale :

« Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. »

Article R111-2

Modifié par Décret n°2019-873 du 21 août 2019 - art. 4

Modifié par Décret n°2019-873 du 21 août 2019 - art. 6

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Un point de vigilance

Une vigilance mérite d’être apportée à la superficie. Un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 impose de respecter cette surface minimale, malgré le critère de volume par ailleurs, « un logement d'au moins 20 m3 mais mesurant moins de 9 m2 ne pourrait être mis en location comme logement principal ».

A noter : 

Au niveau départemental, le règlement sanitaire peut imposer des conditions plus restrictives.

Logement locatif économe en énergie

Publics concernés : propriétaires et copropriétaires de logements donnés à la location, locataires de logements.

La performance énergétique est intégrée aux caractéristiques du logement décent.

Le logement est qualifié « d'énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l'air et aération correctes) et indépendamment de son mode d'occupation et du coût de l'énergie. »

Un logement protégé des infiltrations d’air parasites

« Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer. »

Une aération suffisante

« Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Un permis pour louer un logement

Pour prévenir la question de l'habitat indigne il est prévu le permis de louer, instauré en 2014 par la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).

Toutes les communes ne sont pas concernées, et dans les dites communes, seuls certains quartiers le sont. Pour les logements qui seraient concernés, les bailleurs doivent demander une autorisation avant de louer un logement. 

Les logements concernés sont les biens loués vides ou meublés en tant que résidence principale du locataire.

Indépendamment de ces secteurs, ce qui correspond à la majorité des situations, il n'y a pas besoin ni d’un permis pour louer son logement, ni d’une démarche spécifique.

L’autorisation selon les cas, prend la forme soit d’une déclaration de mise en location, ou soit d’une autorisation préalable de l'autorité administrative, au choix de la commune ou de l'EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale).

Démarche

La démarche est à effectuer au moment où l’on s’apprête à mettre un logement en location, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires.

C’est auprès de la mairie du lieu où le logement va être loué, que vous pouvez savoir s’il est situé dans l'un des secteurs concernés par cette démarche.

Les formulaires sont :

• Déclaration de mise en location, à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location (Cerfa n°15651) 
• Demande d'autorisation préalable de mise en location, à envoyer avant la mise en location pour obtenir l’autorisation avant la signature du contrat de location. (Cerfa n°15652) 

Des notices explicatives permettent une aide pour remplir les formulaires.

Le dossier de diagnostics techniques est à joindre, annexé dans les deux cas.

L’ensemble est à adresser soit à la mairie ou soit à l'EPCI où est situé le logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique.