Acheter un logement occupé (déjà loué)
Le propriétaire d'un logement loué peut tout à fait vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.
En achetant un appartement loué, le bail se transmet au moment de la signature de l'acte authentique. Vous devenez propriétaire et bailleur simultanément.
En matière de locatif, une solution consiste à Investir dans un logement déjà loué.
Le propriétaire d'un logement loué peut tout à fait vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.
En achetant un appartement loué, le bail se transmet au moment de la signature de l'acte authentique. Vous devenez propriétaire et bailleur simultanément.
Comme toute opération, elle présente ses avantages et ses inconvénients.
Afin d’éviter toute mauvaise surprise qui viendrait entacher la rentabilité, il est important d’exiger du vendeur toutes les pièces justificatives liées à la location (comme les documents que vous auriez récoltés si vous aviez vous-même pris ce locataire.)
De même comme tout achat locatif, la présence de travaux importants qui seraient à la charge du propriétaire, est à évaluer.
Le premier avantage est que le bien est déjà occupé
Il n’y a pas de recherche de locataire, puisque par définition le bien est déjà loué.
Le locataire est connu avec son historique comportemental en termes de paiements bien que ceci ne présume pas de l’avenir pour autant.
Il y a donc perception des revenus immédiats sous forme de loyers. Là aussi puisqu’il n’y a pas de période creuse entre l’achat et la mise en location, ce gain de temps est générateur de loyers immédiats.
En tout état de cause vous en connaissez le montant puisqu’il est effectif et pas surestimé.
Dans le cas d’un achat avec un crédit immobilier
Vous connaissez avec certitude le montant du loyer à percevoir. Ces loyers perçus peuvent venir compenser tout ou une partie de la mensualité du crédit immobilier contracté pour le financement.
La rentabilité est connue et avérée. L’établissement prêteur peut s’en trouver rassuré.
Une stabilité
Un locataire âgé présente un caractère de stabilité.
En contrepartie un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement approprié.
Le deuxième avantage est le coût de l’acquisition
Vous profitez d’une décote sur le prix d’achat. Cette réduction peut atteindre de 20 à 45 % par rapport à un logement libre. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
La décote sera fonction de la durée d’indisponibilité prévisionnelle, et sera fonction du montant du loyer en rapport au prix du marché.
Si à terme, vous investissez dans le cadre d’un objectif de plus-value qui ferait suite à une vente ultérieure :
Afin de bénéficier au maximum de plus-value à la revente, l’idée sera de vendre le bien ; libre de tout locataire. Il convient donc d’étudier les conditions du bail en cours et concernant les locataires de vérifier s’ils sont âgés ou protégés ce qui les rendrait difficile voire impossible à congédier.
Dans tous les cas d’une vente occupée, le contrat de bail est transféré en l’état au nouveau propriétaire.
Le troisième avantage est lié à l'achat pour son propre usage différé
Vous achetez pour l’occuper vous-même dans 15 ou 20 ans.
En pratique vous achetez aujourd’hui plus grand avec la décote.
À égal budget soit vous achetez un bien correspondant à une superficie supérieure, ou d’un métrage identique mais dans un quartier plus recherché.
Qu’en est-il du bail ?
Le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
Le montant du loyer ne change pas.
En tant que nouveau bailleur, vous êtes tenu de respecter les dispositions du contrat de location signé par l'ancien propriétaire.
De même, le locataire conserve ses obligations.
Quant au nouveau propriétaire, il doit informer le locataire de ses coordonnées.
Le principe du transfert du contrat de bail à l’acquéreur du bien loué se fonde sur l’article 1743 du code civil. Ainsi le locataire est en principe protégé en cas de vente du bien.
L’article 1743 du Code civil pose le principe de l’opposabilité du bail en cours à l’acquéreur, « sous réserve toutefois qu’il s’agisse d’un bail authentique ou ayant date certaine avant la vente ».
A noter
La caution n'est pas libérée de son engagement, pour autant, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement. Les obligations du garant du locataire sont transférées vers le nouveau bailleur.
Sort du dépôt de garantie
Si le locataire a versé un dépôt de garantie au moment de la signature du bail, il doit être tenu compte de cette situation, qui doit être réglée par le notaire chargé de la vente.
Par exemple, le projet d'acte authentique peut stipuler que le vendeur reverse la somme en question à l'acquéreur au moment de la signature définitive ou non.
De toutes les façons, ce sera au nouveau propriétaire qui sera le bailleur au moment du départ du locataire qui devra restituer ce dépôt de garantie, dans les conditions prévues par la loi.