Le bail son renouvellement
Cas général
On parle généralement de renouvellement, plutôt que le mot reconduction qui serait plus approprié. Dans cette hypothèse les relations contractuelles entre le propriétaire bailleur et le locataire sont poursuivies sans aucune intervention. Nous sommes dans un état de fait, le contrat initial se poursuit.
Le propriétaire ne fait aucune démarche.
Une fois le bail arrivé à son terme, il est reconduit tacitement pour une durée de trois ans, si le propriétaire est un particulier.
Un nouveau contrat n’est pas nécessaire : la reconduction se fait aux conditions du bail initial.
Donc, à la fin du bail, celui-ci est reconduit automatiquement, dans les mêmes conditions, bien évidemment, si aucune des parties n’a donné congé.
Fonctionnement du renouvellement du bail de location
Le locataire souhaite rester dans les lieux, et le propriétaire souhaite poursuivre la location avec ce même locataire, le bail est reconduit tacitement, et ce dans les mêmes conditions.
Pas de démarches à effectuer :
Pas besoin de refaire les diagnostics, puisqu’ils ont été remis au locataire lors de la signature du contrat de location.
A l’issue de ces 3 ans, le bail se poursuit automatiquement au même loyer avec le seul jeu de l'indexation (l'augmentation annuelle à l'aide de l'indice de référence des loyers).
Il se reconduit de trois ans en trois ans en location vide.
Il est inutile de signer un nouveau contrat de location ou un avenant à ce contrat.
On parle alors de tacite reconduction.
Rappel :
La durée d’un bail de location vide est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique. La durée est de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Le cas de la SCI :
- La SCI familiale est assimilée à une personne physique, donc avec un bail de 3 ans
- Les autres SCI, (dont celles avec les concubins) sont des personnes morales, donc avec bail de 6 ans.
Renouvellement de bail avec hausse de loyer
Le cas où le bail prévoit une clause de révision : le loyer peut être augmenté. Cette augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE.
L'indice de référence à prendre en compte est celui correspondant au trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Puis il est comparé, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.
Depuis la loi ALUR de mars 2014, le bailleur dispose d’un an (à compter de la date prévue pour la révision) pour revendiquer l’augmentation du loyer. Cette augmentation de loyer prendra effet au jour de sa demande, elle ne peut pas être rétroactive. Une fois ce délai d’un an passé, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.
À noter : Chaque année, il est aussi possible de revoir le montant des provisions pour charges, sauf si c’est prévu au forfait dans le contrat.
- Augmentation de loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. La comparaison s’effectue par rapport aux « loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ».
- Dans ce cas de figure, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que le loyer a été sous-évalué de manière manifeste au cours du premier contrat de bail.
Si à l’échéance le propriétaire estime le loyer manifestement sous-évalué, il ne peut pas l'augmenter librement.
Le process impose de se référer aux loyers du voisinage.
C’est avec ces éléments de preuves tangibles que le propriétaire envoie une proposition d’augmentation du loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en cours.
L’acceptation du locataire doit être mentionnée par écrit.
Renouvellement de bail pour une durée plus courte
Le bailleur peut sous condition renouveler le contrat de bail, pour une durée inférieure à celle d’origine.
Une durée plus courte doit être justifiée par un événement professionnel ou familial « extraordinaire ».
Cela peut être : pour récupérer le logement pour qu’un enfant du bailleur y loge pendant ses études, ou encore venir y habiter à son départ à la retraite à cette date-là.
Le renouvellement du contrat peut être, pour une période d’une durée de 1 et 3 ans
Le propriétaire informe son locataire 6 mois avant l’échéance du bail et signe un nouveau contrat de location qui doit préciser l’événement qui conditionne le fait.
A noter
Dans tous les cas de figure, indépendamment du loyer, le dépôt de garantie versé à l’entrée par le locataire, reste quant à lui inchangé.
Cas où le propriétaire s’oppose au renouvellement
Le propriétaire a la possibilité de s’opposer au renouvellement du bail dans des cas limités par la loi :
- Congé pour vendre
- Congé pour reprise
- Congé pour motif légitime et sérieux.
Le congé doit être délivré au locataire en lui adressant, au moins 6 mois avant l’échéance du bail, par courrier recommandé avec accusé de réception, ou un acte d’huissier, ou encore une lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé.
À noter : Certaines personnes âgées bénéficient du statut de locataire protégé.