L'achat locatif : un achat immobilier

Choisir un bien locatif

Acheter un immobilier locatif, c’est acquérir un bien pour être loué. C’est avant tout, acheter de l’immobilier. A ce titre, toutes les règles de base inhérentes à ce domaine s’appliquent.

Selon une maxime anglo-saxonne, il y a trois règles pour investir dans l’immobilier : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». Un bien immobilier est par essence même sédentaire.

A ce titre, il fait partie intégrante de son environnement. L’emplacement du bien est le critère numéro « un » en immobilier.

Pour qu’un futur locataire s’intéresse au bien proposé à la location, le quartier dans lequel se trouve le bien, son environnement qui l’entoure est important car cela fera partie de sa vie quotidienne.

En locatif c’est l’étude de marché qui va démontrer l’opportunité d’investir à un endroit plutôt qu’un autre. Le prix n’est pas le seul critère. On n’achète pas un bien sur le seul critère de son prix. Si le prix semble bas, c’est qu’il y a une raison.

Etude de marché :

• Un secteur géographique porteur.
• Quel est le taux de logements vacants
• Quels sont les montants de loyers pratiqués

Un bien proposé trop cher se louera plus difficilement qu’un autre et les locataires risquent de le quitter à la première occasion pour un autre moins cher qui se libérera.

Acquérir un bien adapté à la population ciblée 

Par exemple, dans le cadre d’un studio et de l’environnement, il peut s’agir d’entreprises qui se trouvent à proximité et qui attirent des travailleurs qui sont seuls et qui viennent d’autres régions.

La nature du lieu, avec son côté rural ou urbain fait que les logements recherchés n’ont pas des profils identiques. Un studio à la campagne peut trouver preneur plus difficilement qu’en ville.

La démarche sera la même pour le choix entre la maison et l’appartement. Un appartement est généralement associé à la ville. La maison est sur les deux environnements. Après c’est le prix du bien qui fera la différence.

Diversification des investissements.

Pour un même budget : 

• Achat de plusieurs petites surfaces dans différents lieux,
• Plutôt qu’un seul bien immobilier.

Le risque de défaut de locataires ou d’impayés s’en trouve diminué.

Dans cet exemple, si le 4 pièces n’est pas loué, le manque à gagner est de 800 €

Si l’un des studios n’est pas loué le manque à gagner est limité à 400 €

Une série de points de vigilance

• Le bien locatif se situe loin de votre domicile, le mettre en gestion, vous déchargera des soucis, des démarches et assurera un recouvrement efficace des créances si nécessaire.
• Existence de servitudes. Pour rappel « Une servitude est une charge qui est imposée à une propriété par une autre propriété, comme un droit de passage pour qu’un riverain puisse accéder à son domicile. »
• Vérifier le prix au mètre carré, dans le prix du marché, le profil du bien, la qualité de la construction, le coût d’entretien du bien, les charges de copropriété, les impôts locaux… 

Le déroulé de l’opération d’achat

Ou de la signature de l’avant-contrat au passage chez le notaire

Avant la signature définitive chez le notaire, il y a souvent un avant-contrat.

Les contrats préliminaires

• Promesse unilatérale de vente :

La promesse unilatérale de vente (PUV) encore appelée promesse de vente est un contrat préparatoire à une vente immobilière, c‘est un avant-contrat.

La promesse a la particularité de n'être émise que par l'une des deux parties, à savoir le vendeur ou l'acheteur, et a pour but la conclusion du contrat dès que l'autre partie en a accepté les termes.

Comme son nom l’indique de façon induite, le vendeur encore appelé le promettant s'engage vis-à-vis d’un futur acquéreur appelé le bénéficiaire.

C’est un contrat préparatoire pouvant déboucher sur un contrat définitif si et seulement si, le bénéficiaire consent au principe de la vente, dans le respect des conditions fixées par le promettant.

Le vendeur s’engage donc à ne vendre le bien considéré qu’à la personne en question pendant une durée de temps sans le proposer à d’autres acheteurs. Ainsi le futur acheteur peut de son côté commencer des démarches, comme l’octroi d’un prêt par exemple.

La promesse participe d’un formalisme rédactionnel. La promesse unilatérale de vente doit nécessairement être constatée par acte sous seing privé ou par acte authentique, sinon elle est considérée comme nulle.

• Le compromis de vente :

Le compromis de vente est encore appelé promesse synallagmatique.

On parle de promesse synallagmatique ou bilatérale puisqu’elle comporte une obligation réciproque entre les parties.

Le compromis de vente a la même valeur qu’un contrat de vente dans lequel le transfert de la vente est simplement retardé à l'accomplissement d'une formalité. Le vendeur ainsi que l’acheteur se sont engagés réciproquement : l’un à vendre, l’autre à acheter. Cela vaut contrat.

La rupture d’un compromis de vente au-delà du délai de rétractation entraîne le versement de dommages et intérêts.

Dans un compromis on peut y trouver écrite une « clause pénale ». C’est une clause du contrat qui détermine par avance quelle serait la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécute pas ses obligations. Elle prend la forme d’une indemnité généralement égale à 10% de la valeur du bien, indemnité qui serait payée par la partie fautive.

• Promesse d’achat :

Il arrive que l’annonce immobilière mentionne : « faire offre ou proposition » (à la place du montant traditionnel du prix demandé). En tant que futur acheteur vous pouvez donc faire une offre financière pour l’achat. Elle peut être orale ou écrite, format plus officiel.

Ce type d’offre formelle permet de réserver le bien à un prix donné, elle prouve votre engagement. A contrario, une offre d’achat orale n’engage en rien. En contrepartie le vendeur n’est pas, non plus lié et pourrait proposer le bien à une personne autre.

Une offre écrite quant à elle engage. En effet, elle engage l’acheteur potentiel à acquérir le logement dès que le vendeur a accepté l’offre par écrit. À noter, le vendeur n’a en retour aucun engagement. Pour être valable l’offre doit contenir un minimum d’informations : l’identité des parties, la description du bien, le prix proposé et le délai de validité de l’offre. Aucune somme d’argent ne doit être versée à ce stade, sous peine de nullité.

A noter que les contrats préliminaires bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours. De même, il est souvent demandé de verser une somme équivalente à 5 ou 10% du prix en garantie, appelée aussi le « séquestre ». Cette somme est déduite du montant total à régler au moment de l’acquisition.

Elle restera acquise au vendeur, dans l’hypothèse où l’acheteur renonce au-delà des 10 jours.

À noter : la promesse de vente, si elle n’est pas constatée par un acte notarié, doit être enregistrée à la recette des impôts dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Son enregistrement ouvre droit au paiement de 125 €.

Article 1589-2 du Code Civil

« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

Quant au compromis de vente, il n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux, mais on peut faire le choix volontaire de le faire enregistrer

Dans un avant-contrat on peut y insérer des « conditions suspensives » :

Une condition suspensive permet au futur acquéreur d'un bien immobilier de renoncer à l’avant-contrat, promesse ou compromis de vente si celle-ci n’est pas réalisée, comme s'il n'obtient pas le prêt nécessaire à son achat par exemple.

Une clause suspensive « suspend » l’exécution du contrat jusqu’à ce que l’événement prévu se réalise.

En matière d’avant-contrat de vente, il y a une clause suspensive dite obligatoire, elle concerne l’obtention d’un prêt.

Comme elle est obligatoire, elle s’applique même si elle ne figure pas au contrat. En cas de non-recours à un prêt, mention en est faite dans l’acte comme quoi il y a renoncement à bénéficier de cette condition.

Autre exemple de conditions suspensives : changement d’usage du bien, initialement une boutique qui deviendra un logement.

Conséquences : Lorsque la condition suspensive ne se réalise pas, elle a pour effet de rompre le contrat, les parties en présence sont désengagées. Et financièrement, l’acheteur potentiel ne perd pas son indemnité d'immobilisation (somme versée au moment de la signature de l’avant-contrat).

L’acheteur a, de, par la loi un délai d’un mois minimum lorsque l’acheteur est un particulier et que l’achat porte sur un logement et que celui-ci se fasse à l’aide d’un crédit. En pratique ce délai est de 45 jours pour effectuer les démarches et obtenir l’accord de la banque.

Délai de rétractation du futur acquéreur

Les avant-contrats bénéficient d’un délai de rétractation de dix jours depuis la loi Macron d'août 2015.

Formalisme : La rétractation doit s’effectuer au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

La vente en état futur d'achèvement (VEFA)

Dans le cas d’achat d’un bien qui ne serait pas encore construit, l’achat se fait avant de voir le bien « fini ».

La vente en l’état futur d’achèvement permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de la construction (d'un appartement ou d'une maison dans un lotissement) et d’en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Qualifiée aussi de « vente sur plan » car parfois il s’agit encore d’un terrain vague ; parfois l’immeuble est déjà bien avancé ou encore quasi terminé en profitant d’un appartement dont une personne s’est désistée ou de l’appartement « témoin » mis en vente en dernier (appelé « queue de programme »).

Il existe un délai entre la réservation et le début des travaux, et s’ajoute à cela la durée de construction.

Le contrat de réservation détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles la vente se fera.

Déroulé de la VEFA :

• Signature du contrat préliminaire appelé aussi contrat de réservation,
• Signature du contrat de vente définitif,
• Livraison du logement.

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire)

Le contrat de réservation engage le promoteur à réserver un logement à l’acquéreur. Il est empreint de formalisme et doit comporter des mentions minimales. Il ne relève pas nécessairement de l’acte authentique (signé devant notaire).

Le contrat permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus… Il mentionne la date à laquelle la vente définitive doit être conclue.

Un dépôt de garantie est versé. Il dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.

Après sa signature, un exemplaire du contrat préliminaire est adressé par le promoteur à l’acquéreur en courrier recommandé avec accusé de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).

Le contrat de vente définitif

Le projet immobilier confirmé, un contrat de vente est envoyé par lettre avec accusé de réception un mois avant la signature chez le notaire.

Dans le cas d’un achat en VEFA d’un bien à vocation locative, comme le bien est livré dans un délai plus ou moins long, la location n’est pas effective de suite, et les loyers ne sont pas perçus d’autant.

Le notaire

Toute mutation immobilière est actée par devant notaire, officier public agissant pour le compte de l’état.

Le vendeur et l’acheteur ont le choix du notaire. Mais chacun peut aussi se faire assister du sien. Lorsque les deux parties souhaitent faire appel à leur propre notaire sur une même affaire, c’est sans coût supplémentaire pour l’acquéreur. Il y a partage des frais entre les notaires.

La signature de l’acte ou contrat de vente intervient chez le notaire.

Il y a remise de la somme nécessaire à l’acquisition, puis remise des clés. Le notaire remet une attestation de propriété afin d’entamer toute démarche nécessaire, en attendant le titre de propriété qui sera remis ultérieurement.

Les frais de notaire

De façon générale, ils sont improprement nommés comme frais de notaires (certes le notaire les prélève, mais pour l’essentiel, il s’agit de taxes reversées à l’état).

Ils sont de trois ordres :

• Les droits de mutation (taxes reversées à l’état et aux collectivités locales). C’est la partie la plus conséquente.
• Les émoluments (rémunération du notaire proprement dite).
• Les débours (sommes versées par le notaire pour obtenir certains documents).

A savoir :

En absence d’un avant-contrat, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la remise du projet d’acte de vente.