Travaux d'entretien et gros travaux

Qui fait quoi ?

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Il est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Il est toutefois possible que le bailleur et son locataire s'accordent en vue d’une remise en état.

Le propriétaire ainsi que le locataire ont chacun des droits et des devoirs concernant les travaux à effectuer dans un logement en location.

Travaux à la charge du bailleur

Au moment de la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement en bon état.

L’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

1. d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Le propriétaire doit effectuer les réparations requises pour une « utilisation normale »

Exemple :

• Remplacement de la chaudière, des fenêtres, du ballon d’eau chaude
• Réparation des murs, de la toiture

Ce qui concerne, les normes de sécurité du logement, le système de chauffage, l'électricité non visible.

Durant le bail, certains travaux sont à la charge du bailleur, il s’agit des travaux qui ne sont pas des réparations locatives, autres que les petites réparations et entretien courant qui sont à la charge du locataire.

Les travaux imputables à une faute du locataire sont à la charge du locataire. 

Durant le bail

Le bailleur a l’obligation d'entretenir et de réparer le bien qu'il loue pendant toute la durée du bail.

Sont à la charge du bailleur :

• Les travaux qui relèvent des critères d’un logement décent
• Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de l’immeuble comme, par exemple l’installation d’un ascenseur ou d’un digicode
• Les travaux de maintien en état comme, par exemple des volets dysfonctionnant
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement comme l’isolation
• Les travaux d’entretien des façades et toitures végétalisées sont à la charge du propriétaire.
• Les travaux de mise au norme, réparations importantes causées par la vétusté, les vices de construction ou les malfaçons, murs fissurés, etc.

Pendant la durée du bail, le bailleur a la charge des travaux qui ne sont pas des réparations locatives qui elles sont à la charge du locataire (petites réparations et entretien courant) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire.

A ce sujet, citons pour référence une question ministérielle : Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des facades végétalisées. 

Les travaux nécessités et occasionnés par la vétusté, même s’ils relèvent habituellement des réparations locatives restent dans ce cas à la charge du bailleur.  

Procédure avant la réalisation des travaux

Information du locataire

Le propriétaire se doit d'informer le locataire de la réalisation des travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres.

Ce courrier de notification doit obligatoirement comporter : la nature des travaux, et leur mode d'exécution dans le temps (date de début, durée).

Compte tenu de l‘urgence des travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur réalisation. Le locataire peut accepter ou non l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Si certaines réparations présentent un caractère d’urgence, le locataire a l'obligation d’en accepter le déroulement, même s’ils sont sources de nuisances et l'empêchent de jouir de certaines parties du logement.

Le locataire quant à lui, a l'obligation de permettre au bailleur de venir faire les travaux nécessaires, ainsi que les visites nécessaires en préparation de ceux-ci.

Si le locataire refuse de laisser le bailleur exercer son droit de visite, le bailleur peut donc saisir le Tribunal de proximité d’une demande d’injonction de faire, avec le formulaire Cerfa n°11723*11.

Dédommagement

Dans le cas d’une durée supérieure à 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Si le logement est rendu inhabitable pour le locataire pendant les travaux, ce dernier a la possibilité de fairerésilier le bail.

Citons le Code civil en son article 1724 :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Faisons référence à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (VD)

Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 13

« Le locataire est obligé :

« e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ; »

Travaux à la charge du locataire

Il s’agit de l’entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire pendant toute la durée de la location.

Citons ce que dit la loi sur la partie concernée (le texte intégral se trouve en annexe)

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (VD)

Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 13

« Le locataire est obligé :

1. c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force

majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

1. d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article  411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

La liste des mesures d’entretien qui incombent au locataire sont décrites dans un décret (en annexe)

« Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives
Version consolidée au 26 février 2020 »

Mentionnons juste le texte de l’article 1 qui donne une définition des réparations et travaux d’entretien à la charge du locataire

Article 1

« Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Dans la fiche récapitulant les textes de codes, décrets et lois, vous trouverez la liste dans son intégralité, en ce qui concerne les réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Parties intérieures

Sans reprendre la totalité du texte :

Concernant les plafonds, murs, cloisons, il est mentionné le maintien en l'état de propreté, comme, par exemple les menus raccords de peintures, ou encore le rebouchage des trous éventuellement faits pour accrocher un tableau, ou un miroir.

Les revêtements de sol (parquets, moquettes) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer le cirage du parquet par exemple.

L'entretien des installations de plomberie ou encore de l’installation électrique est à la charge du locataire.  Il s'agit notamment du remplacement des interrupteurs, prises de courant, ampoules.

Le locataire est tenu d'entretenir les canalisations de gaz, notamment : entretien courant des robinets, remplacement des tuyaux souples de raccordement.

Citons de façon générale que le locataire a la charge :

• De l'entretien annuel de la chaudière individuelle, sauf si le bail en décide autrement.
• Le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée)

Autres équipements pour les menues réparations : réfrigérateur, machine à laver, antenne, cheminées, glaces et miroirs.

Zoom sur le détecteur de fumée :

L’achat et l’installation initial sont à la charge du bailleur mais l'entretien et le renouvellement éventuel sont à la charge du locataire.

Parties extérieures

L'entretien courant du jardin est à la charge du locataire, lorsqu’il en a l'usage exclusif : désherbage des allées, tonte des pelouses, taille des arbres et arbustes.

Précisions : si des branches d’arbres dépassent chez le voisin, c’est au propriétaire, à tailler les arbres empiétant.

C’est au locataire qu’appartient de dégorger les conduits comme les chéneaux ou les gouttières.

Portes et fenêtres

Le bon fonctionnement d'ouverture et fermeture des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire.  De même en cas d’égarement des clés, c’est à lui de les remplacer. Pareil pour le remplacement des vitres détériorées.

Et : le locataire doit réparer tout ce qu'il abîme et qui ne relève pas de la vétusté. 

Quelques précisions

Le code civil en son Article 1756 précise le sort des fosses d’aisances

« Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur s'il n'y a clause contraire. »

La vétusté

Avec le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, décret fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Article 4 

vec le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2106 Décret fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
Article 4 

" En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.
Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.
Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire."

Précisions

Entretien de la chaudière individuelle

L'entretien annuel de la chaudière, qu’elle soit au gaz, fioul ou autre combustible, est à la charge du locataire.

Code de l'environnement : articles R224-41-4 à R224-41-9 

Paragraphe 4 : Entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW

Article R224-41-4 et suivants

Créé par Décret n°2009-649 du 9 juin 2009 - art. 1

« Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe. »

« Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. »

« L'entretien des chaudières collectives est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. »

A noter

L’article 1755 du Code civil précise :

« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

Cas particulier :

Travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé

Ce type de travaux, sous conditions, permet au bailleur de solliciter du locataire une contribution financière en contrepartie des travaux réalisés par le bailleur.

Les travaux peuvent être dans le logement du locataire, ou dans les parties communes de l'immeuble, ou encore de travaux d'économies d'énergie.

La contribution dépend de la nature des travaux

Les travaux doivent obligatoirement cumuler 3 conditions :

• Bénéficier directement au locataire
• Lui être justifiés par le bailleur
• Soit être réalisés dans le cadre d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique du logement, choisies parmi une liste d’actions éligibles, soit permettre au logement d’atteindre, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.

Le propriétaire doit en avertir au préalable le locataire. 

Cette mesure est applicable « aux logements loués vides à usage de résidence principale et achevés avant le 1er janvier 1990. »

Pour le bouquet les travaux concernés :

• L’isolation thermique (toitures, murs donnant sur l’extérieur, parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur)
• L’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire
• L’installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• L’installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Pour ce qui est de l’amélioration de la performance énergétique globale, les travaux peuvent porter sur : Le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage. 

La participation financière demandée au locataire est limitée dans le temps (15 ans) et son montant est fixe. La contribution financière doit être indiquée sur l’avis d’échéance ou sur la quittance de loyer.

Les démarches s’effectuent à l’aide du formulaire cerfa N°13968*01

Travaux qu’un locataire peut réaliser dans le logement ?

Sans demander l'autorisation au propriétaire

L’aménagement, l'ajout d'équipement qui sont facilement démontables.

Les éléments de décoration, peindre un mur, accrocher des tableaux aux murs, percer des trous pour fixer des meubles sous condition de les reboucher en partant, ou changer de moquette, tout en veillant à ce qu'il n'y ait pas de transformation de la chose louée.

C’est l’article 6 de la loi de 1989 qui précise :

(…) Le bailleur est obligé :

(…) d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Le propriétaire ne peut pas s'opposer à ces petits travaux ni exiger la remise en état des lieux à la fin du bail. On entend par là la remise en état d’origine.

Le locataire peut repeindre les murs d'une couleur autre que celle d’origine s’il le souhaite. La possibilité de peindre les murs d'une autre couleur que celle d'origine est offerte pour autant il y a des limites à ceci (et les laisser tels quels à son départ), "dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux".

Une couleur trop excentrique empêcherait le bailleur de relouer le bien sans repeindre de façon plus neutre. L'appréciation qui est faite des couleurs est subjective.

Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 3 mai 2018, n° 17/02541

« Les parties sont contraires sur la charge de remise en peinture de la cuisine et des meubles intégrés qui ont été repeints par les locataires en une couleur différente de la couleur d’origine.

Au motif du caractère non adapté des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles intégrés), la SCI bailleresse invoque une transformation non autorisée au sens de la loi du 6 juillet 1989 et une nécessaire remise en état à la charge des locataires.

Mais, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d’origine, dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d’une cuisine en vert émeraude ou prairie et des meubles de la cuisine intégrée en aubergine - comme cela résulte des photographies au débat- ne caractérise pas en l’espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements au demeurant plutôt conformes aux couleurs à la mode du temps. »

Avec l'autorisation au propriétaire

Des travaux apportant des modifications lourdes au logement, doivent être approuvés par le propriétaire, avant leur réalisation.

Les gros travaux : De façon générale, ils correspondent à ceux qui transforment la chose louée, qui en modifient la structure ou la configuration.

Citons en exemple : abattre une cloison, ou encore installer une douche à la place d’une baignoire.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (VD)

Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 13

« Le locataire est obligé :

« De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ; »

L'autorisation des travaux doit être écrite.

Dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le propriétaire pourrait exiger de celui-ci une remise des lieux en l'état et à ses frais.

Ou encore sans formalisation d’accord, un propriétaire peut choisir de conserver les transformations ainsi effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu'il a engagés.