Louer un bien détenu en indivision

L’indivision

C'est une situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose. Elles sont collectivement propriétaires d’un même bien à hauteur de leur contribution financière. Les parts peuvent être égales ou pas.

Au demeurant il peut s’agir d'un même ensemble de biens ou de choses.

Le bien qui sera un bien locatif :

• Soit, vous l’achetez à deux en indivision pour ensuite le louer
• Soit, vous le détenez déjà en indivision et vous souhaitez le mettre en location

Dans les deux situations, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles.

Acheter en indivision 

L’indivision permet d’acheter un bien à plusieurs. Un couple en union libre, par exemple se porte acquéreur d’un bien, et le met ensuite en location.

Démarches

Chaque acquéreur (indivisaire) est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat.

Cette part s’établit en pourcentage, avec classiquement 50/50 ; Pour autant les pourcentages peuvent être différents : 30/70, 40/60, etc.). On ne peut pas distinguer la quote-part matériellement, c’est un pourcentage d’un tout.

Le pourcentage correspond à la quote-part de propriété. Pour autant, il est impossible de définir que telle pièce ou partie du bien appartient à l’un ou à l’autre.

Chaque indivisaire) a des droits sur la totalité du bien. De même chacun est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), pour sa quote-part.

Il faut au moins une majorité des deux tiers pour décider de donner un bien en location. Il en est de même du renouvellement du bail.

Les actes de gestion doivent être décidés soit à l'unanimité ou au moins à la majorité des deux tiers des coindivisaires.

Donc, quand le bien est détenu par 2 personnes, il faut être propriétaire des 2/3 du bien pour pouvoir louer seul le bien.

Sinon si les deux le veulent et en sont d’accord, il n’y a pas de problèmes.

La fiscalité de la location en indivision

Les loyers encaissés constituent des produits imposables en revenus fonciers

Les loyers d'un immeuble détenu en indivision sont fiscalement répartis entre les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision.

Ces revenus sont des revenus fonciers qui sont à reporter en revenus fonciers sur la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu n°2044.

C’est à chaque indivisaire de le faire sur sa propre déclaration.

Les loyers sont imposés entre les mains de chaque indivisaire suivant la fiscalité applicable à chacun, soit l’imposition en revenus fonciers au réel, soit le régime fiscal du micro foncier.

Les charges qui sont afférentes au bien concerné, peuvent être déduites des loyers encaissés.

Exemple de charges déductibles : intérêts d’emprunt, cotisation assurance PNO (propriétaire non occupant), entretien et petites réparations.

Les revenus d’une indivision, sous forme de loyers, ne sont donc pas soumis à une fiscalité commune au niveau de l’indivision.

A noter

Seuls les loyers encaissés durant une année sont imposés au titre de cette même année. Les loyers qui seraient réglés en retard et perçus l’année suivante seront imposés l’année de leur encaissement).

Résultat fiscal

On obtient un résultat fiscal final en prenant les rentrées (loyers) imposables, auxquelles on soustrait les charges déductibles.

Le résultat ainsi obtenu est fiscalement réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits dans ladite indivision.

Puis :

Chaque indivisaire déclare sa quote-part fiscale sur sa déclaration annuelle pour que ces revenus fonciers soient soumis, au barème progressif de l’IR (Impôt sur le revenu), et aux prélèvements sociaux.

L’imposition sera soit au réel, soit au micro foncier.

Le régime microfoncier s’applique si les revenus fonciers annuels du foyer fiscal sont inférieurs à 15.000 euros.

Donc l’indivisaire dont la quote-part du résultat fiscal d’une indivision et dont l’ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas 15.000 euros est soumis au régime du micro foncier.

Il déclare sa quote-part des loyers encaissés sans déduire aucune charge réelle. Il la reporte directement sur la déclaration n°2042 (déclaration d’impôts).

C’est l’administration fiscale qui applique un abattement de 30% sur le total de cette quote-part.

C’est donc 70% de la quote-part des loyers annuels qui est soumis : à l’IR (Impôt sur le revenu) au barème progressif, avec les TMI (Tranche Marginale d'Imposition), ainsi qu’aux prélèvements sociaux.