Société Civile Immobilière : dossier complet (SCI)

L'indivision est le fait qu’un ensemble de personnes soit propriétaire de l'intégralité d'un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts respectives. Lorsqu’un bien est en indivis, il appartient à un ensemble de personnes sans que l’on puisse le répartir sous forme de lots entre elles.

• La SCI, une alternative à l’indivision
• La SCI, pour réduire le coût de transmission
• La SCI et l’achat en démembrement croisé
• En cas de décès :
• L’associé survivant :
• La SCI et l’achat en tontine
• Qu’est-ce-que la tontine ?
• Sur le plan fiscal :
• La SCI pour loger son local professionnel
• La SCI comme protection des créanciers

Une Société Civile Immobilière est une personne morale ayant une existence juridique spécifique qui lui est propre. Elle fait l’objet d’une immatriculation. C’est un outil patrimonial, pour l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.

• Définition
• Les différentes catégories de SCI
• Autres types possibles de SCI
• La SCI de Construction Vente
• La SCI d’attribution
• La SCI de jouissance à temps partagé
• L’appellation « SCI familiale »

Constituer une Société civile immobilière implique le développement de plusieurs critères ...

• La qualité d’associé d’une SCI
• Statut juridique de l’associé 
• Responsabilité des associés
• Lien légal
• Prescription
• Statut de « non commerçant »
• Qui peut devenir associé ?
• SCI, personne morale.
• A noter

La SCI est une société ayant la personnalité juridique. Elle doit donc faire l’objet de modalités spécifiques, pour être valablement constituée.

• Rédiger les statuts d’une SCI
• La rédaction des statuts
• Deux exceptions
• L’extrait Kbis d’une SCI
• Pièces à fournir :
• Déposer le formulaire M0 et le dossier de constitution
• Le Code du commerce

La création d’une SCI passe par la rédaction de statuts. De même le choix du nom de la société est à prévoir en amont.

• La rédaction des statuts
• Mentions notifiées dans les statuts
• Les mentions obligatoires
• Les clauses supplémentaires
• L’objet social
• Exemple de rédaction :
• Un objet social « civil »

Une SCI, Société Civile Immobilière, doit obligatoirement avoir un capital social.

• Capital minimum
• Part sociales
• Apport en immobilier
• Exemple de partage de parts sociales

Une SCI dans le cadre de son objet social, et son objectif patrimonial peut acquérir un, ou plusieurs biens immobiliers.

• Une SCI achète un bien immobilier
• Intérêt d’une clause de substitution :
• La SCI emprunte
• Les différentes façons de s’endetter
• Droit de rétractation de dix jours.

Pour rappel, on parle de location nue, pour la location d'un bien immobilier non meublé ou vide. Pour une SCI, la location nue est une activité civile.

• La location nue
• Possibilité de demander un garant
• Être locataire de sa propre SCI
• Conséquence d’être locataire de sa SCI
• Louer en meublé

Des époux constituent une SCI, et celle-ci peut détenir la résidence principale du couple entre autres. Soit la SCI achète un bien, soit ils apportent un ou plusieurs biens à la SCI.

• Quel époux détient les parts sociales ?
• Cas où un époux est associé d'une SCI
• Cas où les deux époux sont associés de la SCI
• Mariage et SCI, en termes de protection du conjoint
• La SCI pour aménager son régime matrimonial, sans le modifier
• Un des époux vend un bien à la SCI

Le concubinage n’est pas, en soi, un lien familial. En SCI, les concubins se retrouvent dans une position identique à celle de n'importe quel autre associé.

• Une SCI pour la résidence principale entre concubins
• Hors SCI
• En SCI
• Quelques solutions autres

Les associés peuvent-ils disposer gratuitement du bien détenu par la SCI ? Une SCI peut mettre un bien immobilier, à disposition d’un associé sans contrepartie de loyer.

• Bien mis à la disposition d’un associé
• Sur le plan fiscal

Un associé de la SCI peut prêter de l’argent à celle-ci, par le biais d’une convention relative au compte courant d’associé. Un associé peut ainsi amener des liquidités à la SCI, et cela indépendamment du nombre de parts détenues. On parle alors d'apport en compte courant d'associé.

• Compte courant : source de financement.
• Suivi comptable

Une SCI peut avoir un ou plusieurs gérants. La gestion d’une SCI est assurée par un seul ou plusieurs gérants ...

• Être gérant d’une SCI
• Quels sont les pouvoirs du gérant ?
• Fin du mandat pour le gérant
• Les causes de fin de mandat du gérant
• Installation d’une cogérance
• Fin de la SCI
• Rémunération du gérant et fiscalité
• Rémunérations versées aux gérants
• Zoom sur la SCI de plein droit à l’IS

Tout au long de la durée de vie de la SCI, il arrive que des parts sociales soient cédées, qu’elles changent de propriétaire, en partie ou en totalité.

• La notion d’agrément
• L’agrément de la cession de parts sociales
• Quel est le processus ?
• Prix de cession des parts sociales
• Dépôt au greffe du Tribunal de commerce

Le principe de l’irrévocabilité de l’option pour le passage à l’IS est assoupli depuis 2019. La loi de finances pour 2019 (article 50) prévoit la possibilité de renoncer à cette option pendant les cinq exercices qui suivent ladite option.

• Avant, l’option était irrévocable.
• Effet de la renonciation
• Un formalisme fixé par décret
• Les conséquences

Avec la crise sanitaire, pour soutenir les entreprises locataires en difficulté, il est instauré une incitation fiscale en faveur des bailleurs, s’ils renoncent temporairement à percevoir les loyers commerciaux.

• Retour sur une mesure
• La loi de finances pour 2021
• Deux aides spécifiques
• Une première mesure prise en 2020 et prolongée en 2021.
• Une seconde mesure
• Formalités à remplir
• La SCI est à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
• La SCI est soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu)
• Précisions :

Une SCI est destinée à gérer un patrimoine immobilier. A ce titre elle être amenée à céder un ou plusieurs biens immobiliers. S’il y a plus-value, celle-ci peut engendrer une imposition.

• Cas de plus-values
• Deux cas se présentent
• Selon le régime fiscal de le SCI
• Pour déterminer la plus-value imposable 
• Abattements pour « durée de détention »
• Parts vendues par un associé
• Les cessions de parts sociales

Une SCI peut être amenée au cours de sa vie, à encaisser des recettes et à s’acquitter de dépenses : revenus locatifs, emprunt bancaire, ou encore les travaux d’entretien ou d’amélioration…

• La déclaration aux impôts
• Choix de la date de clôture de la SCI
• Comptabilité
• Les obligations fiscales

Les bénéficiaires effectifs doivent être déclarés. La déclaration concerne les SCI, comme les autres sociétés civiles, puisque toutes les sociétés (civiles ou commerciales) sont concernées par cette déclaration.

• Déclaration des bénéficiaires effectifs
• Comment procéder
• Sanction en cas de non-déclaration des bénéficiaires effectifs
• Définition des bénéficiaires effectifs

L’amortissement d’un bien immobilier est une façon de prendre en compte sa dépréciation théorique par le temps, compte tenu de son utilisation normale.

• Concrètement
• La durée d’amortissement
• En fonction du régime fiscal auquel est soumise la SCI :
• Les impacts d’un amortissement d’un bien
• L’amortissement d’un bien d’une SCI à l’IS

Les sociétés civiles immobilières sont de plein droit, soumises au régime de l'IR (impôt sur le revenu) pour les associés. C’est par défaut que la SCI est à l’IR, sauf volonté contraire.

• La fiscalité
• Imposition des revenus
• Les deux régimes d’imposition du foncier
• La SCI et l’IFI

Autre possibilité : opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) par choix. Il arrive que l'imposition à l'IS (impôt sur les sociétés), par ailleurs se fasse de plein droit si la SCI se livre à une activité commerciale, comme la location meublée par exemple.

• Obligation comptable
• Imposition des bénéfices
• Les taux d’imposition
• Taux normal de l'IS 2023
• Taux réduit de l'IS 2023
• Les dividendes perçus par les associés

Comme le bien est détenu par une SCI, la donation porte sur des parts sociales de la SCI et non sur le bien immobilier lui-même.

• Transmettre par le biais d’une donation
• Une donation qui porte sur un montant moindre
• Pouvoir scinder les donations

Prenons un couple marié, avec un enfant. Une SCI est constituée pour acquérir un appartement.

• Droits démembrés.
• Barème
• En dehors de la SCI

Article 1832 La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.

• Code Civil
• Chapitre II : De la société civile
• Section 1 : Dispositions générales.
• Section 2 : Gérance.
• Section 3 : Décisions collectives.
• Section 4 : Information des associés.
• Section 5 : Engagement des associés à l'égard des tiers.
• Section 6 : Cession des parts sociales.
• Section 7 : Retrait ou décès d'un associé.
• La loi Pacte prévoit les modifications de l’article 1833 du code civil :
• Les autres articles Code civil
• Du droit au logement temporaire et du droit viager au logement
• Code monétaire et financier
•  
• Code général des impôts
• Code du commerce
• Notion de SCI familiale pour les personnes liées par un pacte civil de solidarité