Société Civile Immobilière : dossier complet (SCI)
Tout ce dont vous avez besoin pour bien créer votre SCI !
Présentation
La SCI est un contrat de société conclu entre plusieurs personnes ou associés qui décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers.
La SCI est une alternative à l’indivision, elle permet par exemple de :
Réduire le coût de transmission par donation à ses enfants ;
Effectuer un achat en démembrement ou en tontine ;
Loger son local professionnel.
Comme toute société, la SCI doit vivre sa vie avec ses statuts, ses formalités d’immatriculation, ses assemblées générales et ses obligations administratives. Elle est soumise au régime de l'impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Avec plus de 20 fiches pratiques et 10 modèles de documents, utilisez notre dossier pratique et complet pour :
Savoir pourquoi choisir de créer une SCI et comment la constituer,
Opter pour le régime fiscal approprié,
Rédiger les statuts de votre SCI,
Effectuer les formalités de création,
Connaître les obligations juridiques, comptables et fiscales d'une SCI,
Accéder à des cas pratiques (calcul d'amortissement, exemple de transmission par donation, …) ainsi qu’à des modèles de documents surlesquels vous baser, notamment en matière fiscale ...
Composition du dossier
Version 2024.1 en date du 09 janvier 2024
Notes de mises à jour
La mise à jour tient compte des chiffres en cours et des aspects fiscaux
Créer une SCI
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Le capital de la SCI
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Une SCI, Société Civile Immobilière, doit obligatoirement avoir un capital social.
Sommaire
Capital minimum
Part sociales
Apport en immobilier
Exemple de partage de parts sociales
Les statuts, l’objet social de la SCI
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La création d’une SCI passe par la rédaction de statuts. De même le choix du nom de la société est à prévoir en amont.
Sommaire
La rédaction des statuts
Mentions notifiées dans les statuts
Les mentions obligatoires
Les clauses supplémentaires
L’objet social
Exemple de rédaction :
Un objet social « civil »
Modalités de création de la SCI
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La SCI est une société ayant la personnalité juridique. Elle doit donc faire l’objet de modalités spécifiques, pour être valablement constituée.
Sommaire
Rédiger les statuts d’une SCI
La rédaction des statuts
Deux exceptions
L’extrait Kbis d’une SCI
Pièces à fournir :
Déposer le formulaire M0 et le dossier de constitution
Le Code du commerce
Constituer une SCI, la qualité d’associé
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Nombre minimum d’associés : deux. A l’exception de certaines circonstances exceptionnelles il n’est pas possible d'avoir une SCI à associé unique. Pour être associé, en avoir la qualité il faut réunir trois paramètres.
Sommaire
La qualité d’associé d’une SCI
Statut juridique de l’associé
Responsabilité des associés
Lien légal
Prescription
Statut de « non commerçant »
Qui peut devenir associé ?
SCI, personne morale.
A noter
La SCI (Société Civile Immobilière) : définition
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Une Société Civile Immobilière est une personne morale ayant une existence juridique spécifique qui lui est propre. C’est un outil patrimonial, pour l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.
Sommaire
Définition
Les différentes catégories de SCI
Autres types possibles de SCI
La SCI de Construction Vente
La SCI d’attribution
La SCI de jouissance à temps partagé
L’appellation « SCI familiale »
Les avantages de la SCI
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L'indivision est le fait qu’un ensemble de personnes soit propriétaire de l'intégralité d'un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts respectives. Lorsqu’un bien est en indivis, il appartient à un ensemble de personnes sans que l’on puisse le répartir sous forme de lots entre elles.
Sommaire
La SCI, une alternative à l’indivision
La SCI, pour réduire le coût de transmission
La SCI et l’achat en démembrement croisé
En cas de décès :
L’associé survivant :
La SCI et l’achat en tontine
Qu’est-ce-que la tontine ?
Sur le plan fiscal :
La SCI pour loger son local professionnel
La SCI comme protection des créanciers
Gérer une SCI
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Faire un achat immobilier avec une SCI
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Une SCI dans le cadre de son objet social, et son objectif patrimonial peut acquérir un, ou plusieurs biens immobiliers.
Sommaire
Une SCI achète un bien immobilier
Intérêt d’une clause de substitution :
La SCI emprunte
Les différentes façons de s’endetter
Droit de rétractation de dix jours.
Logement à disposition d’un associé
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Les associés peuvent-ils disposer gratuitement du bien détenu par la SCI ? Une SCI peut mettre un bien immobilier, à disposition d’un associé sans contrepartie de loyer.
Sommaire
Bien mis à la disposition d’un associé
Sur le plan fiscal
Compte courant d'associé
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Un associé de la SCI peut prêter de l’argent à celle-ci, par le biais d’une convention relative au compte courant d’associé. Un associé peut ainsi amener des liquidités à la SCI, et cela indépendamment du nombre de parts détenues. On parle alors d'apport en compte courant d'associé.
Sommaire
Compte courant : source de financement.
Suivi comptable
La cession de parts sociales d'une SCI
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Tout au long de la durée de vie de la SCI, il arrive que des parts sociales soient cédées, qu’elles changent de propriétaire, en partie ou en totalité.
Sommaire
La notion d’agrément
L’agrément de la cession de parts sociales
Quel est le processus ?
Prix de cession des parts sociales
Dépôt au greffe du Tribunal de commerce
Gérer une SCI
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Une SCI peut avoir un ou plusieurs gérants. La gestion d’une SCI est assurée par un seul ou plusieurs gérants ...
Sommaire
Être gérant d’une SCI
Quels sont les pouvoirs du gérant ?
Fin du mandat pour le gérant
Les causes de fin de mandat du gérant
Installation d’une cogérance
Fin de la SCI
Rémunération du gérant et fiscalité
Rémunérations versées aux gérants
Zoom sur la SCI de plein droit à l’IS
Avantages et inconvénients de la SCI
La SCI entre concubins
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Le concubinage n’est pas, en soi, un lien familial. En SCI, les concubins se retrouvent dans une position identique à celle de n'importe quel autre associé.
Sommaire
Une SCI pour la résidence principale entre concubins
Hors SCI
En SCI
Quelques solutions autres
La SCI entre époux
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Des époux constituent une SCI, et celle-ci peut détenir la résidence principale du couple entre autres. Soit la SCI achète un bien, soit ils apportent un ou plusieurs biens à la SCI.
Sommaire
Quel époux détient les parts sociales ?
Cas où un époux est associé d'une SCI
Cas où les deux époux sont associés de la SCI
Mariage et SCI, en termes de protection du conjoint
La SCI pour aménager son régime matrimonial, sans le modifier
Un des époux vend un bien à la SCI
La SCI et la location nue et la location meublée
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Pour rappel, on parle de location nue, pour la location d'un bien immobilier non meublé ou vide. Pour une SCI, la location nue est une activité civile.
Sommaire
La location nue
Possibilité de demander un garant
Être locataire de sa propre SCI
Conséquence d’être locataire de sa SCI
Louer en meublé
Les aspects financiers et fiscalité
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La fiscalité de la SCI à l’IR
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Les sociétés civiles immobilières sont de plein droit, soumises au régime de l'IR (impôt sur le revenu) pour les associés. C’est par défaut que la SCI est à l’IR, sauf volonté contraire.
Sommaire
La fiscalité
Imposition des revenus
Les deux régimes d’imposition du foncier
La SCI et l’IFI
La fiscalité de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
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Autre possibilité : opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) par choix. Il arrive que l'imposition à l'IS (impôt sur les sociétés), par ailleurs se fasse de plein droit si la SCI se livre à une activité commerciale, comme la location meublée par exemple.
Sommaire
Obligation comptable
Imposition des bénéfices
Les taux d’imposition
Taux normal de l'IS 2023
Taux réduit de l'IS 2023
Les dividendes perçus par les associés
Les obligations comptables et déclarations fiscales
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Une SCI peut être amenée au cours de sa vie, à encaisser des recettes et à s’acquitter de dépenses : revenus locatifs, emprunt bancaire, ou encore les travaux d’entretien ou d’amélioration…
Sommaire
La déclaration aux impôts
Choix de la date de clôture de la SCI
Comptabilité
Les obligations fiscales
Déclaration des bénéficiaires effectifs
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Les bénéficiaires effectifs doivent être déclarés. La déclaration concerne les SCI, comme les autres sociétés civiles, puisque toutes les sociétés (civiles ou commerciales) sont concernées par cette déclaration.
Sommaire
Déclaration des bénéficiaires effectifs
Comment procéder
Sanction en cas de non-déclaration des bénéficiaires effectifs
Définition des bénéficiaires effectifs
L’amortissement
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L’amortissement d’un bien immobilier est une façon de prendre en compte sa dépréciation théorique par le temps, compte tenu de son utilisation normale.
Sommaire
Concrètement
La durée d’amortissement
En fonction du régime fiscal auquel est soumise la SCI :
Les impacts d’un amortissement d’un bien
L’amortissement d’un bien d’une SCI à l’IS
Les plus-values immobilières en SCI
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Une SCI est destinée à gérer un patrimoine immobilier. A ce titre elle être amenée à céder un ou plusieurs biens immobiliers. S’il y a plus-value, celle-ci peut engendrer une imposition.
Sommaire
Cas de plus-values
Deux cas se présentent
Selon le régime fiscal de le SCI
Pour déterminer la plus-value imposable
Abattements pour « durée de détention »
Parts vendues par un associé
Les cessions de parts sociales
La fiscalité de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) - annexe 2 : SCI et crédit d’impôt pour abandon de loyers
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Avec la crise sanitaire, pour soutenir les entreprises locataires en difficulté, il est instauré une incitation fiscale en faveur des bailleurs, s’ils renoncent temporairement à percevoir les loyers commerciaux.
Sommaire
Retour sur une mesure
La loi de finances pour 2021
Deux aides spécifiques
Une première mesure prise en 2020 et prolongée en 2021.
Une seconde mesure
Formalités à remplir
La SCI est à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
La SCI est soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu)
Précisions :
La fiscalité de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) - annexe 1 : l’option pour le passage à l’IS
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Le principe de l’irrévocabilité de l’option pour le passage à l’IS est assoupli depuis 2019. La loi de finances pour 2019 (article 50) prévoit la possibilité de renoncer à cette option pendant les cinq exercices qui suivent ladite option.
Sommaire
Avant, l’option était irrévocable.
Effet de la renonciation
Un formalisme fixé par décret
Les conséquences
Le droit
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Transmettre avec une SCI
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Comme le bien est détenu par une SCI, la donation porte sur des parts sociales de la SCI et non sur le bien immobilier lui-même.
Sommaire
Transmettre par le biais d’une donation
Une donation qui porte sur un montant moindre
Pouvoir scinder les donations
Exemple de transmission
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Prenons un couple marié, avec un enfant. Une SCI est constituée pour acquérir un appartement.
Sommaire
Droits démembrés.
Barème
En dehors de la SCI
Le Code Civil et autres codes relatifs aux sociétés civiles
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Article 1832 La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.
Sommaire
Code Civil
Chapitre II : De la société civile
Section 1 : Dispositions générales.
Section 2 : Gérance.
Section 3 : Décisions collectives.
Section 4 : Information des associés.
Section 5 : Engagement des associés à l'égard des tiers.
Section 6 : Cession des parts sociales.
Section 7 : Retrait ou décès d'un associé.
La loi Pacte prévoit les modifications de l’article 1833 du code civil :
Les autres articles Code civil
Du droit au logement temporaire et du droit viager au logement
Code monétaire et financier
Code général des impôts
Code du commerce
Notion de SCI familiale pour les personnes liées par un pacte civil de solidarité
Fichiers inclus
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Sommaire : Société Civile Immobilière : dossier complet (SCI)
Modèle de PV d'assemblée générale SCI
Modèle de déclaration de non-comdamnation
Modèle de statuts de SCI
Modèle de lettre d'information du conjoint commun en biens de l'apporteur
Modèle de procuration pour effectuer les formalités de constitution d'une SCI
Modèle de courrier de notification de projet de cession de parts sociales
Modèle de procuration pour se faire représenter pour assister à l'AG
Modèle de lettre de convocation à l'AG
Modèle de nomination du ou des gérants dans un acte séparé
Modèle d'annonce légale de constitution d'une SCI
Formulaire bénéficiaire effectif
Fichiers inclus
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Notice 2072-S pour remplir la declaration 2072
2042-C PRO professions non salariees
2042 RICI reductions d impot credits d impot
2572 SD impots sur les societes
2572 SD Notice impot sur les societes
cerfa 2065-SD impôt sur les sociétés
cerfa 2072-Sdéclaration des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés
2072-S– Annexe 1 Determination des revenus de la societe immobiliere
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