Comment investir dans l'immobilier ?

L'achat de la nue-propriété est une solution d’investissement permettant d’acquérir un bien immobilier avec une décote, correspondant à la période d’occupation. Pour rappel, la pleine propriété : La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.

• Le démembrement de propriété 
• Qu’est-ce que la Nue-propriété ?
• Le vendeur
• L'acheteur
• Différence entre usufruit et DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
• L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet :
• La pleine propriété retrouvée.
• Quelle est la valeur de la Nue-propriété ?
•  Les droits et obligations
• Les charges
• Décès de l’usufruitier

Un autre fonctionnement d'investissement en nue-propriété L'investissement en nue-propriété adossé à un ULS (Usufruit Locatif Temporaire) se base sur le principe du démembrement.

• Présence de deux intervenants
• Le propriétaire peut louer, vendre ou occuper lui-même le bien.

Les frais de notaire Les frais de notaire sont des frais d’acquisition, qui s’ajoutent au prix d’achat d’un bien immobilier. Ils sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État ; les notaires ont la charge de les collecter et les reversent au Trésor Public.

•  Les frais de notaire
• La pleine propriété retrouvée
• Les taxes
• En matière fiscale
• Optimisation de la fiscalité

Achat d’un bien immobilier en démembrement croisé Un bien immobilier est souvent détenu en pleine propriété. Ici il s’agit d’un achat immobilier en démembrement. Le montage fait appel à une particularité supplémentaire, puisqu’ici le démembrement est croisé.

• Pour rappel
• L'achat en SCI
• Pour qui
• Confier la rédaction des statuts à un professionnel
• Fiscalité

Code Civil Article 544 Création Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804 La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

• FICHE 1
• FICHE 2
• Code Civil
• Code général des impôts
• Annexes (Article Annexe)
• FICHE 3
• Code Civil
• CODE GENERAL DES IMPOTS
• FICHE 4
• FICHE 5
• FICHE 6
• 1. Contrats constitués d'unités de compte
• 2. Imposition des contrats rachetables pendant la phase d'épargne
• 3. Exclusion des contrats non rachetables
• 4. Précisions concernant les contrats d'assurance de groupe
• 5. Imposition des actifs à l'échéance du contrat
• 1. Détermination des actifs imposables constituant les unités de compte
• 2. Détermination de la valeur imposable des contrats
• FICHE 7
• Question de M. HYEST Jean-Jacques (Seine-et-Marne - UMP) publiée le 21/12/2006
• FICHE 8
• Code Civil
• FICHE 9
• FICHE 10
• Chapitre Ier : Dispositions générales. (Articles 1 à 4)
• Chapitre II : Contenu du contrat de location-accession. (Articles 5 à 8)
• Section 1 : Résiliation du contrat. (Articles 9 à 18)
• Section 2 : Cession des droits et aliénation de l'immeuble. (Articles 19 à 20)
• Section 3 : Information et protection de l'accédant. (Articles 21 à 25)
• Section 4 : Transfert de propriété. (Articles 26 à 27-1)
• Chapitre IV : Obligations des parties en matière de gestion et d'entretien de l'immeuble. (Articles 28 à 40)
• PAT - IFI - Assiette - Biens soumis à l'impôt - Régimes particuliers d'imposition - Modalités particulières d'imposition
• 1. Contrats constitués d'unités de compte
• 2. Imposition des contrats rachetables pendant la phase d'épargne
• 3. Exclusion des contrats non rachetables
• 4. Précisions concernant les contrats d'assurance de groupe
• 5. Imposition des actifs à l'échéance du contrat
• 1. Détermination des actifs imposables constituant les unités de compte
• 2. Détermination de la valeur imposable des contrats
• FICHE 11
• Code civil
• Article 1589-2
• FICHE 12
•  FICHE 13
• Article 150 U
• RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
• 1. Frais pris en compte
• 2. Frais effectivement supportés et justifiés
• 1. Dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
• 2. Dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives
• 3. Dépenses réalisées par une entreprise
• 4. Dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
• 5. Exclusion des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu
• 6. Dépenses effectivement supportées et justifiées
• 1. Principe
• 2. Caractère optionnel
• 3. Immeuble acquis depuis plus de 5 ans
• 4. Prix d'acquisition à retenir
• FICHE 14
• FICHE 15
• FICHE 16
• PAT - IFI - Assiette - Biens soumis à l'impôt - Régimes particuliers d'imposition - Modalités particulières d'imposition
• 1
• A. Champ d'application des contrats mentionnés à l'article 972 du CGI
• 1. Contrats constitués d'unités de compte
• 2. Imposition des contrats rachetables pendant la phase d'épargne
• 3. Exclusion des contrats non rachetables
• 4. Précisions concernant les contrats d'assurance de groupe
• 5. Imposition des actifs à l'échéance du contrat
• 1. Détermination des actifs imposables constituant les unités de compte
• 2. Détermination de la valeur imposable des contrats
• III. Actifs imposables transférés dans un patrimoine fiduciaire
• IV. Actifs imposables faisant l'objet d'une clause d'accroissement ou de tontine
• FICHE 17
• ·        LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
• ·      Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
• Article 6
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
• Version en vigueur au 25 novembre 2020
• FICHE 18
• RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d'acquisition
• 1
• 1. Frais pris en compte
• 2. Frais effectivement supportés et justifiés
• III. Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit
• IV. Dépenses de travaux
• A. Frais réels
• 1. Dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
• 2. Dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives
• 3. Dépenses réalisées par une entreprise
• 4. Dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
• 5. Exclusion des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu
• 6. Dépenses effectivement supportées et justifiées
• 1. Principe
• 2. Caractère optionnel
• 3. Immeuble acquis depuis plus de 5 ans
• 4. Prix d'acquisition à retenir
• V. Frais de voirie, réseaux et distribution
• Article 150 U

Pour acquérir un bien immobilier, il est parfois nécessaire de faire appel à un crédit immobilier. Les types de prêts • Prêt classique amortissable • Prêt in fine • Taux fixe, taux révisable

• Financement par un prêt immobilier
• Les types de prêts
• Les garanties
• Les assurances
• Les étapes
• Déblocage des fonds
• Le déroulé de l’opération d’achat
• Exemple

Un bail emphytéotique, aussi appelé emphytéose, est un bail immobilier ou contrat de location dont la durée peut aller jusqu’à 99 ans, Ce bail confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail.

• Définition du bail emphytéotique
• Objet du bail emphytéotique
• Durée
• Droits et obligations des parties : le bailleur et l’emphytéote
• Le cas du propriétaire
• Le cas de l’emphytéote
• Recours à un notaire pour un bail emphytéotique
• Fiscalité du bail emphytéotique
• Le preneur
• Le propriétaire 
• L’emphytéote 
• Un éventuel financement bancaire

Recevoir un bien par suite d’une donation ou à une succession. La donation est réalisée de son vivant par une personne. La succession ou l'héritage se fait après le décès.

• Le donateur est domicilié en France 
• Une succession porte sur un bien immobilier 
• En cas de revente
• Détermination de la valeur de départ du bien immobilier
• Plus-value sur un bien reçu par succession ou par donation
• Calcul de la plus-value imposable pour un bien reçu par donation ou succession
• Déduire les droits de succession de la plus-value
• Prix de cession (vente)
• Prix d’acquisition (achat)
• Majoration du prix d’acquisition : le coût des travaux 
• L’abattement pour la durée de détention 
• Les plus-values immobilières exonérées d'impôt
• Exemple

Pour l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) « Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage. »

• Résidence principale
• Résidence secondaire
• Investissement locatif
• Des revenus supplémentaires
• Diversifier son patrimoine
• ​Une série de points de vigilance 
• Location nue (vide)
• Les critères de décence 
• ​Les critères de confort 
• ​Logement locatif économe en énergie
• ​Un permis pour louer un logement 
• ​Démarche 
• Exemple

Le notaire Toute mutation immobilière est actée par devant notaire, officier public agissant pour le compte de l’état. Le vendeur et l’acheteur ont le choix du notaire. Mais chacun peut aussi se faire assister du sien.

• Acquisition d’un bien
• Le notaire 
• Détention d’un bien
• Taxe foncière et taxe d’habitation
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Revenus locatifs d’un bien
• Vente d’un bien immobilier
• Les abattements
• Les exonérations
• Les autres cas d'exonération de la plus-value
• Taux de l’impôt sur la plus-value 
• Nouvelle obligation de déclaration

Il est possible d’être propriétaire d’un bien immobilier de deux façons : soit en être propriétaire directement ou de façon indirecte. La détention en direct d’un bien immobilier Que ce soit pour se loger au titre de sa résidence principale ou pour le louer, la détention en direct d’un bien, fait que vous détenez vous-même le bien.

• La détention en direct d’un bien immobilier
• La détention indirecte d’un bien immobilier
• Détention directe ou indirecte
• L’immobilier en direct
• L’immobilier indirect
• Les frais
• L’immobilier : un placement à long terme

La pleine propriété La pleine propriété immobilière signifie qu’un bien appartient à un propriétaire pour sa totalité de ses droits. La propriété Pour le Code civil Article 544 « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

• La propriété
• Tableau comparatif des possibilités
• La copropriété
• Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
• Nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires d’un bien immobilier en 2023
• Qui est concerné ?

Taxes Un propriétaire d’un bien en pleine propriété s’acquitte de la taxe foncière.

• Taxes
• La taxe foncière
• La TEOM
• La taxe d’habitation
• Les droits d’enregistrement

L'indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble collectivement d'un même bien. Plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien.

• Définition de l'indivision
• Les raisons d’acheter en indivision
• Achat en indivision
• Caractéristiques
• L’indivision est provisoire
• La convention d'indivision
• Le régime de l'indivision
• Prise des décisions
• Vous êtes nombreux dans l’indivision
• Sortir de l’indivision
• L’inconvénient d’acheter en indivision 

Chaque indivisaire a des obligations fiscales, pendant l’indivision : IR (Impôt sur le Revenu), IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), et taxe foncière.

• Taxe foncière
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Bien locatif
• Revente et plus-value
• Droits en cas de partage de l’indivision

La tontine, encore appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, fut créée par Lorenzo Tonti en 1653. Définition La convention prévoit que ce bien reviendra en totalité et en pleine propriété au dernier des survivants.

• Définition
• Fonctionnement
• Du vivant des acquéreurs
• Au décès de l'un des acquéreurs
• La notion de contrat aléatoire
• Les risques
• Succession
• Le dernier survivant
• Au décès de l'un des acquéreurs

Fiscalité Pas de succession mais fiscalement parlant il y a le paiement des droits de succession. Comme en droit commun des droits sont dû sur la valeur totale du bien.

• Fiscalité
• Cas général
• La règle fiscale
• Le bien constitue la résidence principale

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société, avec une personnalité morale ayant une existence juridique spécifique qui lui est propre. Elle fait l’objet d’une immatriculation. C’est un outil patrimonial, pour l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.

• La SCI : Société Civile Immobilière
• Définition
• La SCI est une société.
• Une SCI de gestion
• Faire un achat immobilier
• Une SCI achète un bien immobilier.
• La SCI emprunte

La Fiscalité Les sociétés civiles immobilières sont de plein droit, soumises au régime de l'IR (impôt sur le revenu) pour les associés. La SCI est à l’IR, par défaut.

• La fiscalité de la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
• La Fiscalité
• Imposition des revenus
•  Les deux régimes d’imposition du foncier
• La SCI et l’IFI
• La SCI par elle-même n'est pas imposable au titre de l’IFI.
• La fiscalité de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
• Obligation comptable.
• Imposition des bénéfices.
• Les taux d’imposition
• Les dividendes perçus par les associés
• Les plus-values immobilières en SCI
• Selon le régime fiscal de le SCI
• Abattements pour la durée de détention :
• Parts vendues par un associé.
• Les cessions de parts sociales

Acheter en viager est un engagement. L’acheteur doit verser la rente mensuellement jusqu’au terme du contrat : c’est-à-dire jusqu’au décès du vendeur. Définition Le viager immobilier consiste au transfert de propriété d’un bien immobilier. Un vendeur (le crédirentier) vend un bien immobilier à un acquéreur (le débirentier), en contrepartie d’un paiement étalé dans le temps.

• Définition
• Paiement échelonné
• L’aléa viager
• Avantages financiers
• En achat en viager
• Réversion de la rente 
• Les étapes des différents calculs ?
• Valeur libre du bien
• Valeur vénale du bien occupé
• Chiffrer le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
• La valeur du bouquet
• Calcul de la rente
• Un viager “libre”
• Modalités de révision de la rente 
• Majoration de la rente suite à libération du bien
• Le viager occupé sans rente
• Financer le bouquet par un prêt
• Qui paye les charges et taxes
• Droit de mutation et frais de notaire
• Les garanties liées à l’opération
• Entretien du bien
• Absence de risques locatifs (viager occupé)
• Non fiscalisation
• Les événements
• Décès avant le vendeur ?
• EXEMPLE

Déclaration des rentes viagères versées En tant que débirentier Côté acquéreur, le versement des rentes ne confère aucun avantage fiscal. Mais il est tenu d’effectuer une déclaration annuelle aux services fiscaux.

• Déclaration des rentes viagères versées
• En tant que débirentier
• Non fiscalisation de la décote

La vente à terme désigne la vente d’un bien immobilier en percevant, dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, puis le reste via le versement de mensualités, sur une durée déterminée dans l’acte authentique. Cette forme de vente permet à l'acquéreur, de payer le vendeur de manière progressive avec une limite dans le temps.

• Définition
• Caractéristiques
• Ses différentes formes
• La vente à terme libre :
• La vente à terme occupée :
• La clause résolutoire
• Différence avec la vente en viager 
• Synthèse
• EXEMPLE
• Vente à terme occupée 

La location-accession à la propriété permet à un locataire d’acheter un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat. La location-accession permet à de personnes d’acquérir le logement qu’elles occupent, sans apport personnel.

• Définition
• Qu'est-ce que location-accession ?
• Le fonctionnement
• Exercice de l’option par l’accédant
• Fiscalité applicable  
• Le principe de la location-vente ou location accession
• Acheter un bien sans apport
• Le contrat de location-vente
• Résiliation du contrat
• Exemple 

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile, qui est composée majoritairement d’actifs immobiliers. Une SCPI constitue un patrimoine immobilier, car elle investit dans des biens immobiliers. La SCPI collecte de l’argent avec pour objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

• SCPI
• Rendement
• Le démembrement temporaire :
• Le démembrement viager :
• Le prix de la part
• Investir en SCPI en tant que nu-propriétaire 
• Investir en SCPI en tant qu’usufruitier
• Les avantages de la nue-propriété
• Information à destination de l’investisseur 
• Exemple

Une SCPI est « fiscalement transparente ». Chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit. La société de gestion communique, chaque année aux associés, les montants à déclarer.

• Fiscalité des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
• Les revenus
• Les revenus financiers
• La fiscalité sur la plus-value des SCPI
• Vente des parts
• Cession d’actifs financiers
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont des fonds immobiliers. C’est une façon d’investir indirectement dans l’immobilier. L’OPCI est destiné à investir principalement dans l’immobilier locatif en propriété directe ou indirecte.

• Définition
• L’immobilier plus la liquidité
• Les caractéristiques
• Composition
• Souscription et rachat
• Les OPCI se présentent sous deux formes
• La gestion
• La notion de risque
• Les frais
• Information de l'investisseur
• Prix de la part
• Fonctionnement

La détention des OPCI dans un compte-titres ordinaire, entraine une taxation en fonction des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières. Fiscalité : Les OPCI sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières.

• Fiscalité
• Concernant les SPPICAV 
• Concernant les FPI
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• OPCI

Si l’assurance-vie détenue le permet : Comment mettre de l'immobilier dans son assurance-vie ? L’assurance-vie et l’immobilier font partie des placements préférés des épargnants.

• Comment mettre de l'immobilier dans son assurance-vie ?
• SCPI
• OPCI
• SCI
• SCP
• Les frais
• Investir dans l'immobilier en assurance
•  Les caractéristiques principales :
• Les avantages d’investir dans l’immobilier en assurance vie ?

Fiscalité de l’assurance-vie en cas de vie. Pour rappel : Lors d’un rachat, le retrait comporte une partie correspondante au gain et une partie qui, elle, est composée de capital.

• Fiscalité de l’assurance-vie en cas de vie

Dans le but de faciliter la gestion de ce bien, les mandants chargent le mandataire d'effectuer seul les actes nécessaires pour l'administration courante dudit bien.

• Entre les soussignés :
• Et :
• Il a été arrêté et convenu ce qui suit :