Investir dans l'immobilier

Un bailleur peut tout à fait demander à ses locataires de rembourser certaines dépenses, qu’il a déboursées concernant le bien loué. On parle ici des charges locatives ou encore charges récupérables. Bien qu’initialement ces dépenses sont payées par le propriétaire, pour autant elles sont dues par le locataire.

Au moment de la mise en location Le loyer est la somme qu’un locataire verse à son bailleur en contrepartie de l’occupation d’un logement. Le montant du loyer est fixé dans le contrat de bail. Y a-t-il des modalités de fixation du loyer ?

Plusieurs solutions existent pour se protéger des "loyers impayés", que ce soit une assurance comme la "garantie loyers impayés" (GLI) ou le dispositif VISALE, qui est une forme de cautionnement.

L’assurance habitation encore appelée MRH (Muti Risques Habitation) n'est pas obligatoire pour le propriétaire. Par exception, elle l’est si le logement est situé dans une copropriété. Depuis 2015, la loi Alur impose à tout propriétaire d'un logement en copropriété de souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) et d'être protégé contre les risques de responsabilité civile.

La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de cautionnement).

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le propriétaire peut demander au locataire au moment de la signature du bail. Ce dépôt permet au propriétaire de se prémunir contre les risques liés à la location, et sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : restitution du logement en mauvais état en fin de location, dégâts, détériorations matériels, arriérés de loyer, charges impayées.

Pour éviter les conflits, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie, est une sécurité. Un état des lieux s’effectue à l'entrée (généralement le jour de la signature du bail) et à la sortie lorsque le locataire rend ses clés. Ce qui veut dire qu’il y en a deux.

On parle généralement de renouvellement, plutôt que le mot reconduction qui serait plus approprié. Dans cette hypothèse les relations contractuelles entre le propriétaire bailleur et le locataire sont poursuivies sans aucune intervention. Nous sommes dans un état de fait, le contrat initial se poursuit.

Un bailleur va vouloir pouvoir appréhender la situation financière du candidat « futur » locataire. A ce titre, pour pouvoir apprécier la candidature du locataire, le bailleur demande un ensemble de documents et pièces justificatives limitativement énumérées fixées par décret, à l’exclusion de tout autre sous peine de sanction.

Le vocable met indifféremment en avant les mots « bail » et « contrat de location », pour autant y-a-t-il une différence ? L’expression “contrat de location" est générique. Le bail d’habitation, quant à lui désigne un contrat de location d’un logement.

Avant la signature du bail, le bailleur doit transmettre au locataire, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Les diagnostics immobiliers visent à informer le futur locataire sur certains aspects du logement. Les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques.

Le régime de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes « copropriétaires ». La copropriété fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle en régit le fonctionnement et l'organisation.

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Il est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement. Il est toutefois possible que le bailleur et son locataire s'accordent en vue d’une remise en état.

Connaître la rentabilité est une façon de savoir si un bien rapporte plus qu'un autre en fonction du prix d'achat, du loyer généré et des charges. Dans le cas d’un financement par le biais d’un prêt immobilier, l’idéal serait de faire en sorte que le bien s'autofinance, du moins en partie.

Afin de se constituer un patrimoine locatif sans épargne préalable, il est nécessaire de faire appel à un crédit immobilier. Nous associons souvent le crédit immobilier, en matière de locatif, avec la notion d’effet de levier. Cela correspond à l’idée que d’une certaine façon l’un des avantages du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier, donc de s’enrichir.