Locations en meublé : champ d'application et exonérations
Les caractéristiques de la location meublée
Les profits issus de la location en meublé effectuée à titre habituel sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les revenus nets sont également imposables dans cette catégorie, même si la location n'est consentie que de manière saisonnière (période scolaire, par exemple).
Régime micro-BIC
Le régime des micro-éentreprises est applicable au loueur en meublé aux deux conditions suivantes :
- il bénéficie du régime de la franchise en base de TVA
- son chiffre d'affaires annuel (au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, si nécessaire) n'excède pas un certain seuil.
Ces règles s'appliquent également lorsque le bien est loué par l'intermédiaire d'une plateforme Internet. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 a également fixé un seuil (23 000 € par an) à partir duquel une affiliation au régime des travailleurs indépendants est nécessaire. Au-dessus de ce seuil, le contribuable doit payer des cotisations sociales à la sécurité sociale des indépendants (ex-RSI). En dessous de ce seuil, les revenus tirés de la location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Cas général
Dans le cas général, le régime micro-BIC s'applique lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 € en 2025 (83 600 € à compter de 2026). Néanmoins, s'il s'agit de la première ou de la deuxième année où le loueur en meublé dépasse ces plafonds, ce dernier peut bénéficier de ce régime une année supplémentaire.
La loi de finances pour 2024 abaisse ce seuil à 15 000 € depuis l'année 2024 pour les meublés de tourisme non classés.
Le loueur souhaitant bénéficier de ce régime doit mentionner le montant brut des revenus fonciers sur la déclaration n°2042 C. Un abattement forfaitaire de 50 % des recettes sera pratiqué pour déterminer le revenu net catégoriel imposable. L'abattement est directement calculé et déduit par l'administration fiscale. En revanche, aucune charge réelle ne peut être déduite. Pour les meublés de tourisme non classés, le taux d'abattement n'est plus que de 30 % depuis l'imposition des revenus de 2024.
Gîte rural, meublé de tourisme ou chambre d'hôte
Un régime micro-BIC dérogatoire s'applique pour les revenus fonciers issus de la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes (Article 1407 du CGI, III).
Jusqu'aux revenus 2024 inclus, un régime micro-BIC dérogatoire s'appliquait aux revenus issus de la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes (CGI, art. 1407, III) : plafond des recettes annuelles de 188 700 € et abattement forfaitaire pour charges de 71 %.
À compter des revenus 2025 (déclaration 2026), ce régime dérogatoire est supprimé : les locations de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes relèvent désormais du régime micro-BIC de droit commun (seuil 77 700 € en 2025, puis 83 600 € en 2026) avec un abattement de 50 % (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, art. 7 ; CGI, art. 50-0 ; BOI actualisé 2025–2026).
Pour les revenus 2026, le seuil applicable aux meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est donc de 83 600 €, avec un abattement de 50 %.
Les modalités de classification dépendent du type de location :
| Qualification | Modalités de classification |
| Gîtes ruraux | Qualification attribuée de manière autonome par l'association le Relais départemental des « Gîtes de France ». |
| Meublés de tourisme | Classement selon décision prise par l'organisme qui effectue la visite de classement (Article L. 324-1 du code du tourisme). |
| Chambres d'hôtes | Elles ne nécessitent aucun classement. Elles doivent cependant répondre à la définition donnée par l'article L. 324-3 du code du tourisme. Il doit s'agir :
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Cas d'exonération
L'article 35 bis du CGI prévoit une exonération sous conditions de certaines locations en meublé et chambres d'hôtes.
Les locations en meublé
Dans le cas général (hors gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes), le bailleur peut bénéficier d'une exonération de ses revenus nets de locations en meublé à condition de respecter les 3 critères suivants (article 35 bis I du CGI) :
| Conditions | Précisions |
| Les pièces louées (ou sous-louées) doivent faire partie de la résidences principale du bailleur | L'exonération n'est applicable qu'aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal. Elle ne s'applique pas aux pièces qui n'ont jamais été occupées. |
| Les pièces louées (ou sous-louées) doivent constituer pour le locataire sa résidences principale | On considère pour l'application de cette condition que les étudiants ont leur résidences principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire (même en cas de conservation de leur domicile légal chez leurs parents). Cette interprétation est identique pour les apprentis obligés de séjourner dans le lieu où s'effectue leur apprentissage. |
| Le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables | Un plafond de loyer annuel par mètre carré est publié chaque année par l'administration fiscale. Il existe un plafond pour la région Île-de-France et un plafond commun pour les autres régions. Plafond d'exonération du loyer annuel par mètre carré (Source : BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 160) :
Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. |
Les locations de chambres d'hôtes
L'article 35 bis du CGI (II) exonère d'impôt sur le revenu les revenus fonciers des personnes louant de façon habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale. Pour bénéficier de l'exonération, le produit de ces locations ne doit pas excéder 760 € TTC par an. On retient, pour vérifier le respect de ce plafond, l'ensemble des loyers encaissés pour la location de la chambre d'hôte et, le cas échéant, des prestations accessoires fournies (petit déjeuner notamment). Ce régime est applicable depuis le 1er janvier 2001.
Ce dispositif ne s'applique pas uniquement aux résidences de tourisme. L'exonération s'applique aux locations aux touristes ou à toute autre clientèle n'y établissant pas domicile.
En cas de dépassement du plafond de 760 €, les contribuables sont imposables sur la totalité des loyers retirés de la location. Ils pourront néanmoins bénéficier du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 77 700 € pour 2024-2025, 83 600 € pour 2026 pour les chambres d’hôtes et meublés classés ; 15 000 € pour les meublés non classés.
L'affiliation au régime des travailleurs non salariés est en outre obligatoire lorsque les revenus de cette activité excèdent 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale, soit 6 123 € en 2025 et 6 238 € en 2026.
Règles d'imputation des déficits
Les règles d'imputation des déficits dépendent du caractère professionnel (LMP : régime du loueur en meublé professionnel) ou non (LMNP : régime du loueur en meublé non professionnel) de l'activité de location en meublé.
Pour bénéficier du régime du loueur professionnel, il est nécessaire de satisfaire aux deux conditions suivantes :
- les recettes brutes annuelles de cette activité doivent excéder 23 000 € TTC (appréciation pour l’ensemble des membres du foyer fiscal)
- ces recettes doivent excéder les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’IR (traitements et salaires, autres BIC, BA, BNC).
Le régime LMP permet d'imputer ses déficits plus facilement.
| Qualification du déficit | Imputation des déficits |
| Déficits du foyer fiscal issus des locations meublées exercées à titre non professionnel | Ils ne peuvent s'imputer sur le revenu global. Ces déficits ne peuvent s'imputer que sur les bénéfices des locations meublées exercées à titre non-professionnel au cours des 10 années suivantes. |
| Déficits du foyer fiscal issus des locations meublées exercées à titre professionnel | Ils peuvent être imputés sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. |