Bien vacant et déficits fonciers : déductibilité des charges ?
Contexte de l'affaire
M. et Mme B sont propriétaires d'une maison louée de 2014 à 2017, date à laquelle une ordonnance de référé a prononcé l'expulsion des locataires indélicats pour cause de dégradations.
L'expulsion n'a eu lieu que le 3 avril 2018.
Le bien est ensuite resté vacant jusqu'à ce que les propriétaires « choisissent d'y installer définitivement leur propre résidence principale au cours de 2021 ».
Au titre des années 2019 et 2020, les époux B ont déduit de leurs revenus fonciers des charges de réparation et d'entretien, 15 945 € et 5 918 € liées à la remise en état du bien.
A l'issue d'un contrôle sur pièces l'administration a procédé à la réintégration dans leurs revenus fonciers des charges, correspondant à des dépenses exposées à raison de deux immeubles dont ils sont propriétaires, l'un à Mulhouse et l'autre à Obernai.
Après le rejet de leur réclamation, ils demandent au TA (Tribunal Administratif) de Strasbourg de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre de 2019 et 2020.
Le TA a rejeté leur demande concernant la déduction des charges de leurs revenus fonciers pour le bien à Obernai, estimant que le bien n'était pas proposé sur le marché dans des conditions normales.
Ils relèvent appel du jugement.
Article 15 du CGI (Code Général des Impôts) : " II. Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. (...) ".
La règle veut que les charges sur les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier.
Pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, c’est au propriétaire qu’il appartient d'apporter la preuve des diligences qu'il a accomplies pour la location de ce logement.
La maison en litige, est restée vacante du 3 avril 2018 jusqu'au cours de l'année 2021 date où ils y ont emménagé.
Pour l’administration, M. et Mme B. n'avaient pas effectué les diligences nécessaires à la location de leur bien.
Selon l'instruction
- Les précédents locataires ont été condamnés à quitter les lieux
- Compte tenu des dégradations constatées M. et Mme B. ont effectué des travaux de réparation et d'entretien, étalés de fin 2018 à début 2019.
- Ils n'ont perçu aucun revenu foncier au cours de la période litigieuse en l'absence de conclusion d'un nouveau bail
- Ils ne peuvent pas soutenir que le montant de ces travaux était déductible par le fait.
Par ailleurs :
Ils ont conclu un mandat de gestion, le 18 décembre 2018, avec l'agence immobilière B. pour la location de la maison pour une durée de dix ans.
Ils justifient que le bien a été proposé à la location par le biais de cette agence par voie d'annonce et que :
- Trois personnes ont manifesté un intérêt pour le bien.
- Ces dernières ont relevé le prix élevé du loyer « au regard de l'état effectif de la demeure, qui nécessitait des travaux de fonctionnement et d'entretien pour la rendre compatible avec le standing dont elle relevait, eu égard à sa situation dans un quartier résidentiel attractif et à ses caractéristiques. »
Ils ne donnent pas suite à ces remarques ni à la demande de négociation du montant du loyer par l'un des potentiels locataires :
M. et Mme B. :
- N’ont pas entrepris les travaux nécessaires pour rendre le bien conforme au prix du loyer demandé
- N’ont pas diminué le montant du loyer pour l'adapter aux caractéristiques du marché locatif local.
Leurs exigences sont incompatibles avec les caractéristiques du marché locatif local.
Ils ne sauraient être regardés comme ayant effectué les diligences nécessaires à la location.
Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
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Lorsqu’un propriétaire se réserve la jouissance d’un bien, les charges afférentes à ce bien ne sont pas déductibles.
En l’espèce, ici c’est au propriétaire d’apporter la preuve qu'il a accompli des démarches pour proposer le bien à la location.
Les requérants avaient des exigences qui étaient incompatibles avec les caractéristiques du marché locatif local.