L'écran sociétaire d’une SCI ne fait pas obstacle à l'abus de droit

Contexte de l'affaire

Déficits fonciers, déduction des charges en présence de loyers

Le 29 décembre 2008 Mme E. A, Mme D. A., M. C. A. et leur mère, Mme B. A., ont, créé la SCI (Société Civile Immobilière).

Chaque sœur détient 30 % des parts chacune, le frère 15 % et la mère 25 %.

La SCI a acquis le 3 février 2009 une propriété en Corse qu'elle a, par un bail conclu le 4 octobre 2012, donnée en location à Mmes E. et D. A.

La SCI a fait l'objet d'un contrôle sur place.

Pour l’administration fiscale l'interposition de la société dans la gestion de la propriété et la mise en location de la maison au profit de ses principaux associés caractérisait un abus de droit.

Mme E. A., Mme D. A. et M. C. A. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) d'Orléans :
- de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

Le TA d'Orléans a rejeté leurs demandes.

Pour elles, la conclusion du bail était nécessaire pour jouir de la propriété de manière exclusive sans léser des deux autres associés.

Rejet de la requête.

Décès de Mme B. A. en 2015.

L’ensemble des requêtes sont jointent pour statuer par un seul arrêt.

Location à soi-même via une SCI : l'abus de droit fiscal au visa de l'article 15-II du CGI

Une SCI donnant en location des logements dont elle est propriétaire est hors du champ du II de l'article 15 du code général des impôts, « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ».

Mais, les charges afférentes ne sont pas déductibles du revenu net global imposable.

Selon l'instruction :

• Loyer insuffisant pour couvrir les charges
• Paiement des loyers par compte courant d'associé, déficit foncier structurel
• Absence totale de démarches pour louer à des tiers
• La SCI a été créée en vue d'acquérir une propriété (une maison et de deux terrains)
• Elle n'a acquis, aucun autre bien immobilier
• La propriété a été acquise au prix de 940 000 €, et réalisation d'importants travaux dont le montant s'est élevé à 1 240 283 €, soit 130 % du prix d'achat

Son acquisition a été financée par les associés de la SCI

Les travaux l'ont été par un prêt de 1 240 283 €.

Mensualité de remboursement de prêt : 8 449,71 €.

Le montant des loyers perçus par la SCI de 4 000 € ne permet pas d'honorer les échéances de remboursement du prêt souscrit, le remboursement est complété aussi par des apports en compte courant de Mme B... A....

La maison a été donnée en location à Mmes D. et E. A. (les sœurs) par bail conclu le 4 octobre 2012 et n'a jamais eu d'autre locataire que ses propres associées.

La SCI en état déficitaire, a permis à chacun des quatre associés locataire ou non, d'imputer sur son revenu global et à hauteur de ses droits dans la société, les charges liées aux travaux engagés et de réduire les revenus imposables.

Montants importants des déductions :

Pour Mmes E. et D. A. à hauteur de 113 524 € de 123 695 € et de 99 659 € pour les 3 années concernées.

Il incombe aux requérants d'établir que l'opération n'était pas constitutive d'un abus de droit.

• Elles font état des inconvénients attachés à l'indivision
• Que le bail n'était pas un acte fictif
• Conditions de location normales et comparables à celle d'une location à des tiers
• Bail nécessaire pour qu'elles disposent de la propriété de manière exclusive sans léser les autres associés.

Ces déclarations ne démontrent pas que « l'interposition de la société dans la gestion de la propriété et la conclusion du bail précédemment mentionné n'avaient pas un but exclusivement fiscal ».

La SCI a permis de proposer à la location la propriété aux deux sœurs détenant à elles deux 60 % des parts.

La SCI ne peut être regardée comme s'étant comportée avec Mmes E. et D. A. comme avec des tiers.

D É C I D E :
Article 1er : Les requêtes présentées par M. et Mmes A... sont rejetées.
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Une SCI louant un bien à ses associés majoritaires (ici 60 %) peut être qualifiée d'abus de droit, si elle permet de générer artificiellement des déficits fonciers déductibles du revenu des associés.