Un formalisme renforcé à peine de nullité
Le texte prévoit que toute cession de parts sociales ou d’actions de SPI devra désormais être constatée par un acte présentant un haut niveau de sécurité juridique. Trois modalités sont admises :
- acte authentique,
- acte contresigné par un avocat
- acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable habilité.
À défaut de respecter ce formalisme, la sanction est particulièrement dissuasive : la nullité de la cession. Cette exigence vise à limiter les montages opaques et à fiabiliser les informations transmises à l’administration fiscale.
Un champ d’application large mais encadré
Sont concernées les sociétés dont l’actif est principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des structures elles-mêmes à prépondérance immobilière, conformément à l’article 726 du CGI.
En revanche, les organismes de placement collectif et certains fonds d’investissement restent exclus du dispositif.
Un enregistrement conditionné à la production de l’acte
Corolaire du renforcement formel, l’enregistrement fiscal des cessions est désormais subordonné à la présentation d’un acte conforme. À défaut, l’administration pourra refuser l’enregistrement.
Ce durcissement prolonge les évolutions récentes en matière déclarative. En revanche, les règles d’imposition demeurent inchangées. Les cessions de SPI restent soumises au droit d’enregistrement de 5%.