Cession d’un local commercial à une SCI constituée exclusivement entre parents ou alliés, et droit de préemption.
Contexte de l'affaire
Une SCI (Société Civile Immobilière) a donné à bail commercial un local à une société locataire.
Elle souhaite vendre le local loué.
La SCI du Plessis Bouchet (la bailleresse) dont le gérant est M. L., propriétaire de locaux donné à bail commercial à la société Centre de formation routière Marionneau (la locataire), a consenti une promesse de vente des locaux loués à la SCI Fenix, constituée par M. L. et ses deux enfants.
Le notaire, a notifié l'offre de vente à la locataire qui n'a pas manifesté son intention d'acheter le local loué.
La propriétaire décide de vendre au prix de 450 000 € payable sur quinze ans par trimestrialités, avec faculté de se libérer par anticipation.
Le notaire a notifié à la locataire une offre de vente aux nouvelles conditions par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que la locataire a déclaré accepter.
La bailleresse a refusé de conclure la vente à son bénéfice.
La locataire l'a assignée en réalisation de la vente.
La bailleresse a assigné le notaire en garantie et en indemnisation de son préjudice.
Pour la bailleresse
L’article L. 145-46-1 alinéa 6 du code de commerce, dispose que le présent article n'est pas applicable « à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint » ; que le droit de préemption ne peut s'appliquer à la cession intrafamiliale d'un bien au profit des enfants du bailleur.
Pour la Cour
Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire, cette notification valant offre de vente au preneur.
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier au locataire dans les formes prévues, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix.
Ces dispositions ne sont pas applicables à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Ne constitue pas une telle cession lorsque la vente se fait au profit d’une SCI, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, la SCI dispose d’une personnalité distincte de ses associés.
Ce qui exclut l’exception légale au droit de préemption du locataire.
Par ces motfs, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière du Plessis Bouchet aux dépens ;
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La cession d’un local commercial à une SCI familiale demeure soumise au droit de préemption du locataire commercial, quand bien même les associés de la SCI seraient les descendants des associés de la société venderesse.
La cession ne pouvait pas être considérée comme réalisée entre descendants, les parties à l’acte de vente étaient des personnes morales, et non des personnes physiques.