Réaliser des travaux pendant la location

Gérer le bon entretien du bien

Réaliser des travaux pendant la location

La loi encadre les travaux que le propriétaire bailleur peut réaliser dans un logement loué, ces travaux concernent :

• Sa mise aux normes de décence 
• Son maintien en l’état et l’entretien normal  
• Son amélioration de sa performance énergétique 
• L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.

En dehors de ces raisons, un propriétaire bailleur ne peut pas obliger le locataire à accepter des travaux.

Pour autant, le locataire peut accepter des travaux ne rentrant pas dans ce cadre.

Dans cette hypothèse il est sage de formaliser l’accord par écrit, afin d’éviter toute contestation par la suite.

Le locataire doit l’accès à son logement aux ouvriers.

Le locataire a l'obligation de permettre au bailleur de venir effectuer les travaux nécessaires, ainsi que les visites nécessaires en préparation de ceux-ci.

Si le locataire refuse de laisser le bailleur exercer son droit de visite, le bailleur peut donc saisir le Tribunal de proximité d’une demande d’injonction de faire, avec le formulaire Cerfa n°11723*11.

Que dit la loi ?

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 163
Le locataire est obligé :

« e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ; »

Démarche

Avant les travaux

Prévenir le locataire de la réalisation des travaux, en lui donnant tous les détails sur le déroulé des travaux :

• Nature des travaux,
• Date de démarrage et date de fin estimée.

Le propriétaire doit notifier à son locataire la nature et les modalités d’exécution des travaux de réparation, soit par un courrier remis en main propre ou d’une lettre recommandée avec avis de réception.

Une fois prévenu, le locataire doit permettre l’accès du lundi au vendredi.

Si, en tant que propriétaire, vous avez besoin d’accéder au bien le samedi, le dimanche ou pendant un jour férié, vous devez obtenir l’autorisation expresse de votre locataire.

Le propriétaire doit gérer les réparations qui ne sont pas des travaux d’entretien courant.

Pendant les travaux

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Il est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement en bon état d'usage et de réparations, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Travaux à la charge du bailleur

Au moment de la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement en bon état.

L’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 1. d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

• Le propriétaire doit effectuer les réparations requises pour une « utilisation normale » Exemple : Remplacement de la chaudière, des fenêtres, réparation des murs, de la toiture.
• Ce qui concerne, les normes de sécurité du logement, le système de chauffage, l'électricité non visible.
• Durant le bail, certains travaux sont à la charge du bailleur, il s’agit des travaux qui ne sont pas des réparations locatives, autres que les petites réparations et entretien courant qui sont à la charge du locataire.
• Les travaux imputables à une faute du locataire sont à la charge du locataire.
• Durant le bail Le bailleur a l’obligation d'entretenir et de réparer le bien qu'il loue pendant toute la durée du bail.
• Sont à la charge du bailleur : Les travaux qui relèvent des critères d’un logement décent
• Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de l’immeuble comme, par exemple l’installation d’un ascenseur ou d’un digicode
• Les travaux de maintien en état comme, par exemple des volets dysfonctionnant
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement comme l’isolation
• Les travaux d’entretien des façades et toitures végétalisées sont à la charge du propriétaire.
• Les travaux de mise au norme, réparations importantes causées par la vétusté, les vices de construction ou les malfaçons, murs fissurés, etc.

Dédommagement

Dans le cas d’une durée de travaux supérieure à 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Si le logement est rendu inhabitable pour le locataire pendant les travaux, ce dernier a la possibilité de faire résilier le bail.

Citons le Code civil en son article 1724 :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Travaux à la charge du locataire

Le locataire est responsable des réparations locatives, c’est l’entretien courant du logement et des équipements mis à sa disposition, et menues réparations.

Il s’agit de l’entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire pendant toute la durée de la location.

Que dit la loi sur la partie concernée

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 163

Le locataire est obligé :

1. c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
2. d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

« Le locataire est obligé :

La liste des mesures d’entretien qui incombent au locataire sont décrites dans un décret (en annexe)

« Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives.

Version consolidée au 26 février 2020 »

Mentionnons juste le texte de l’article 1 qui donne une définition des réparations et travaux d’entretien à la charge du locataire.

Article 1

« Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Dans la fiche récapitulant les textes de codes, décrets et lois, vous trouverez la liste dans son intégralité, en ce qui concerne les réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Parties intérieures

Sans reprendre la totalité du texte :

Concernant les plafonds, murs, cloisons, il est mentionné le maintien en l'état de propreté, comme, par exemple les menus raccords de peintures, ou encore le rebouchage des trous éventuellement faits pour accrocher un tableau, ou un miroir.

Les revêtements de sol (parquets, moquettes) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer le cirage du parquet par exemple.

L'entretien des installations de plomberie ou encore de l’installation électrique est à la charge du locataire. Il s'agit notamment du remplacement des interrupteurs, prises de courant, ampoules.

Le locataire est tenu d'entretenir les canalisations de gaz, notamment : entretien courant des robinets, remplacement des tuyaux souples de raccordement.

Citons de façon générale que le locataire a la charge :

De l’entretien annuel de la chaudière individuelle sauf si le bail en décide autrement

Le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée)

Détecteur de fumées

L’achat et l’installation initiale sont à la charge du bailleur mais l'entretien et le renouvellement éventuel sont à la charge du locataire.

Précisions

Entretien de la chaudière individuelle

L'entretien annuel de la chaudière, qu’elle soit au gaz, fioul ou autre combustible, est à la charge du locataire.

Code de l'environnement : articles R224-41-4 à R224-41-9

Paragraphe 4 : Entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW

Article R224-41-4 et suivants

Créé par Décret n°2009-649 du 9 juin 2009 - art. 1

« Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe. »

« Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. »

« L'entretien des chaudières collectives est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. »

Locataire effectuant des travaux et autorisation du propriétaire

Des travaux apportant des modifications lourdes au logement, doivent être approuvés par le propriétaire, avant leur réalisation.

Les gros travaux : De façon générale, ils correspondent à ceux qui transforment la chose louée, qui en modifient la structure ou la configuration.

Citons en exemple : abattre une cloison, ou encore installer une douche à la place d’une baignoire.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 7

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (VD)

Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 13

« Le locataire est obligé :

« De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ; »

L'autorisation des travaux doit être écrite.

Dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le propriétaire pourrait exiger de celui-ci une remise des lieux en l'état et à ses frais.

Ou encore sans formalisation d’accord, un propriétaire peut choisir de conserver les transformations ainsi effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu'il a engagés.