Les démarches préalables

Un permis pour louer un logement

Il est instauré en 2014 par la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), pour prévenir la question de l'habitat indigne.

Toutes les communes ne sont pas concernées, et dans les dites communes, seuls certains quartiers le sont. Pour les logements qui seraient concernés, les bailleurs doivent demander une autorisation avant de louer un logement.

Les logements concernés sont les biens loués vides ou meublés en tant que résidence principale du locataire.

Indépendamment de ces secteurs, ce qui correspond à la majorité des situations, il n'y a pas besoin ni d’un permis pour louer son logement, ni d’une démarche spécifique.

L’autorisation selon les cas, prend la forme soit d’une déclaration de mise en location, ou soit d’une autorisation préalable de l'autorité administrative, au choix de la commune ou de l'EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale).

Démarche

La démarche est à effectuer au moment où l’on s’apprête à mettre un logement en location, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires.

C’est auprès de la mairie du lieu où le logement va être loué, que vous pouvez savoir s’il est situé dans l'un des secteurs concernés par cette démarche.

Les formulaires sont :

• Déclaration de mise en location, à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location (Cerfa n°15651) 
• Demande d'autorisation préalable de mise en location, à envoyer avant la mise en location pour obtenir l’autorisation avant la signature du contrat de location. (Cerfa n°15652) 

Des notices explicatives permettent une aide pour remplir les formulaires.

Le dossier de diagnostics techniques est à joindre, annexé dans les deux cas.

L’ensemble est à adresser soit à la mairie ou soit à l'EPCI où est situé le logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique.

Les diagnostics obligatoires

Propriétaire bailleur, vous devez remettre au locataire avec le bail, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique).

Le DDT procure des informations sur l’état du logement.

Les diagnostics immobiliers visent à informer le futur locataire sur certains aspects du logement.

Les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques.

C’est le regroupement d’un ensemble de documents ; l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 en précise le contour.

Précisons que le dossier peut être communiqué au futur locataire par voie dématérialisée (sauf s’il s’y oppose de façon explicite).

Le bailleur doit annexer ce dossier au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement du bail.

À noter : les diagnostics doivent être réalisés avant la location par un diagnostiqueur certifié.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 3-3

Modifié par LOI n°2019-1428 du 24 décembre 2019 - art. 94 (V)

« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend (…)

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

(…) Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. »

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en location que le logement soit vide ou meublé.

Obligation de remettre au locataire des diagnostics techniques

·       Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

·       Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)

·       L'état des risques et pollutions (ERP)

• Le diagnostic amiante
• L’état de l’installation intérieure de gaz et de l’électricité l'installation a plus de 15 ans
• Diagnostic Bruit

A noter

Pour la réalisation des diagnostics, l’appel à un diagnostiqueur professionnel est obligatoire.

Ces diagnostics sont regroupés au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail.

C’est à la signature du bail et de son renouvellement que le bailleur doit fournir un ensemble de diagnostics. Ils doivent donc être réalisés en amont. En revanche, ils ne sont pas à fournir lors d'une tacite reconduction.

Les diagnostics sont regroupés au sein d’un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) annexé au bail et transmis au locataire :

• Soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail
• Soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (en pièces jointes d'un courrier électronique), sauf si le locataire ou le bailleur s’y oppose. 

Le dossier de diagnostic technique

La performance énergétique (DPE).

Il sert à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

Effectué à l’initiative du bailleur, il doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis au locataire.

C’est une évaluation de la performance énergétique du logement en fonction de la quantité d’énergie consommée.

L'ERP (Etat des Risques et pollutions)

Pour informer le locataire sur les risques naturels et technologiques majeurs. Le bailleur d’un bien situé dans des zones couvertes par un PPR (Plan de Prévention des Risques), une zone de sismicité ou dans un secteur d’information sur les sols dans une zone à potentiel radon de niveau 3 doit informer le futur locataire de la présence de tels risques.

Le futur locataire est informé par le propriétaire (bailleur) des risques et pollutions auxquels le logement est exposé.

Un diagnostic état des risques et pollutions doit être annexé au bail.

Cet état doit être rempli directement par le propriétaire à l’aide d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

Il doit être daté et signé par le locataire.

Et le propriétaire en conservera une copie afin de prouver qu'il a bien été remis au locataire.

Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le propriétaire doit le mentionner dans le bail.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

L'état d'amiante mentionne l'absence ou non de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement (dans les flocages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons…).

Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)

Ce constat délivre des informations sur la présence de plomb dans un logement.

Il ne concerne que les logements construits avant 1949.

En cas de location, les travaux incombent au propriétaire bailleur.

« La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale. »

L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité

Si les installations intérieures de gaz et d’électricité ont plus de 15 ans, le bailleur doit fournir l’état de ces installations.

Information sur les nuisances sonores aériennes

Depuis le 1er juin 2020, le propriétaire bailleur doit fournir au locataire une information quant à la situation géographique du logement à l’égard du bruit des aérodromes pour informer des éventuelles nuisances sonores aériennes.

Précision

Le bailleur doit informer le locataire :

• Lorsqu’il y a eu antérieurement, des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre de catastrophe naturelle ou technologique.
• Lorsque le bien se situe dans une commune ayant fait l’objet d’un arrêt de catastrophe naturelle ou technologique.

Lorsque le logement est loué à usage de résidence principale du locataire :

La surface habitable « loi Boutin »

La loi « Boutin » relayée par les lois « Alur » de mars 2014 et « Macron » d'août 2015, fait que tout nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement.

Un contrat de location à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement.

Les équipements d’accès aux technologies de l'information et de la communication

Le contrat de location doit indiquer les modalités de réception de la télévision, de raccordement interne, ainsi que la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement.