Rédiger le contrat de location

Etablir le contrat de location

Le bail, le contrat

Le bail d’habitation, désigne un contrat de location d’un logement.

Un nouveau bail obligatoire depuis le 1er août 2015

Le contrat de location est le document qui va régir les relations entre les deux parties à savoir propriétaire et locataire. Ce document fixe les termes et conditions de la location.

Un contrat écrit est indispensable :

Le bail est fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).

Il est acté soit sous la forme d'un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.

Il doit être conforme au modèle réglementaire

Le bail peut être établi :

• "Sous seing privé" entre le propriétaire et le locataire, ou avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier). Il doit être rédigé en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie 
• Par acte « authentique » par un notaire.

Le formalisme du contrat 

Depuis le 1er août 2015, il faut utiliser un contrat, conforme à la loi Alur.

Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires, insérées dans le contrat de location.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 3

« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation (…) »

Les éléments du bail de location

Il doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations qui concernent à la fois, les parties en présence, le logement en lui-même, et le loyer.

Les parties peuvent inclure des clauses supplémentaires, sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi les clauses abusives.

C’est le décret du 29 mai 2015 qui donne un contrat type

Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Article 1

Modifié par Décret n°2019-772 du 24 juillet 2019 - art. 25

« Le contrat type figurant en annexe n° 1 du présent décret s'applique aux locations soumises au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, à l'exception des locations de logement faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 ou de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, des locations de logement appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 susmentionné et des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
En Guadeloupe, à la Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le contrat type figurant en annexe n° 1 ne s'applique pas aux locations de logement des sociétés d'économie mixte agréées conformément à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, construit, acquis ou amélioré avec le concours financier de l'Etat prévu à l'article R. 372-1 du même code. »

Annexe 1

CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU
(Soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

« Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l'exception :

- des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
- des locations de logements faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 ou de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation ;
- des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 précité.

Modalités d'application du contrat type : le régime de droit commun en matière de baux d'habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L'ensemble de ces dispositions étant d'ordre public, elles s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.
En conséquence :

- le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ;
- au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables aux baux d'habitation sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d'information qui doit être jointe à chaque contrat ;
- les parties sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l'utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type. »

Le contrat de bail

Le contrat type de location ou de colocation est reproduit en modèle annexé en pièce jointe.

À noter

Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, alors le bail doit mentionner comment se prévoit le partage des frais (reproduction de l’article 5-1 de la loi de 1989), et la facturation incombant au locataire.

Aide d’une personne mandatée et rémunérée

Si la signature du bail est réalisée avec l’aide d’une personne mandatée. Le bail doit mentionner, à peine de nullité :

• Les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 (ci-dessous)
• La partie maximum de la rémunération du professionnel qui peut être à la charge du locataire.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 5

« I. ― La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin. »

Effectivement, certains frais sont facturés, et peuvent être ainsi partagés entre le propriétaire et locataire.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :

• 3 ans si le propriétaire est un particulier
• 6 ans si le propriétaire est une personne morale.

Le logement constitue la résidence principale du locataire :

La durée du bail est de trois ans. Au terme des trois ans, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction.

La loi de 1989 en son article 10 l’impose.

Article 10

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 113
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales (…) »

On ne peut pas imposer une durée inférieure, même si le locataire l'accepterait.

Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire :

La durée n'est pas réglementée. Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le bail n’entre pas dans le cadre de la loi de 1989.

Les documents annexes au contrat de location

Des documents sont annexés lors de la signature du contrat de location :

·       Le dossier de diagnostic technique

• La notice d’information
• L’état des lieux à l’entrée établi à la remise des clés
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire
• La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, fibre...)
• Copie de la grille de vétusté si les parties ont convenu d’en appliquer une
• Extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans un immeuble en copropriété
• Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, autorisation préalable ou déclaration de mise en location.

Le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par courrier électronique, sauf si le locataire ou le propriétaire s'y oppose.

Pour rappel : Lorsque le bien loué se situe dans une copropriété, vous devez remettre un extrait du règlement de copropriété à votre locataire.

À noter :

La notice d’information est définie par « l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale »
Article 1

« Le contenu de la notice d'information, jointe aux contrats de location établis suivant les contrats types définis par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 susvisé est précisé en annexe du présent arrêté. »