Les cautions pour un logement
Les cautions
Caution du locataire (ou colocataire)
La caution est une personne physique ou une personne morale, un organisme qui s'engage par écrit (c’est l’acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (dont l’identité est mentionnée dans l'acte de cautionnement).
La caution s’engage à payer en lieu et place du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire (dont il s’est porté caution), le propriétaire peut se retourner contre la caution.
L’acte de cautionnement est un document écrit qui engage envers le propriétaire du logement loué, à régler les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.
Pourquoi une caution
Une caution n'est pas une obligation légale.
Mais un bailleur peut l’exiger pour louer son logement.
Cas où un bailleur ne peut pas demander une caution :
Le bailleur a déjà une assurance contre les risques locatifs, sauf si son locataire est étudiant ou apprenti (dans ce cas il peut demander une caution).
Qui peut être « caution » ?
La caution peut être une personne physique (parent, amis...) ou une personne morale, un organisme (Action-Logement avec la garantie Visale, une banque, ...).
Les documents à fournir par la caution
Elle doit fournir un certain nombre de pièces justificatives prouvant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes pour prendre en charge les éventuels impayés du locataire.
Les documents demandés
Avant la signature du bail, le propriétaire peut exiger des documents du candidat locataire et de la personne qui se porte caution pour lui.
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
Notice : la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové impose de déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution lors de la mise en location d'un logement.
Article 1
- - La liste des pièces justificatives, prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location figure en annexe 1.
(…)
- - La liste des pièces justificatives, prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, pouvant être exigées par le bailleur des cautions du candidat à la location figure en annexe 2.
III. - Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.
Modifié par Décret n°2019-1019 du 3 octobre 2019 - art. 1
LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE LEURS CAUTIONS
- - Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
2. Passeport français ou étranger ;
3. Permis de conduire français ou étranger ;
B. - Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
C. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Dernière quittance de loyer.
2. Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois.
3. Attestation d'assurance logement de moins de trois mois.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
D. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai.
2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
E. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
A noter :
La liste des documents s’applique aux contrats de location (vide ou meublée) de logements loués à titre de résidence principale.
Article 22-1
« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
(…)
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
La caution existe sous 2 formes :
La caution simple et la caution solidaire.
Le type de caution est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Caution simple
En cas d’impayés, le propriétaire peut faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
Le propriétaire doit préalablement s'adresser au locataire et lui envoyer un commandement de payer par huissier de justice qui est chargé de rédiger cet acte, et doit en même temps en envoyer une copie à la caution.
La caution doit être informée des démarches.
La démarche a deux principes :
Le bénéfice de discussion
C’est le principe qui fait que : ce n’est qu’une fois toutes les procédures engagées par le bailleur, et que si elles échouent, que le bailleur pourra se retourner contre la caution (article 2298 du Code Civil).
Le bénéfice de division
C’est le principe qui fait qu’en présence de plusieurs cautions, le bailleur divise la somme due par le locataire par le nombre de cautions. A titre d’illustration, dans l’hypothèse où il y a deux cautions, chaque caution sera tenue au paiement de la moitié de la somme due.
Cela n’empêche pas le bailleur d’intenter des actions au préalable auprès du locataire, avant de pouvoir se retourner de plein droit contre les cautions. Sauf si toutes les cautions ont renoncé expressément au bénéfice de discussion.
Caution solidaire
Avec la caution solidaire, le bailleur peut faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.
Le bailleur n’a pas à effectuer d’action préalable auprès du locataire.
Ici, la caution solidaire renonce au bénéfice de discussion.
Le propriétaire doit s'adresser à la caution par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsqu’il y a plusieurs cautions, le bailleur peut se retourner indifféremment sur n’importe caution.
Les formalités du cautionnement
Les mentions obligatoires font état :
- Du montant du loyeren chiffres et en lettres et ses conditions de révision
- Eventuellement d’un montant maximal de cautionnement peut être mentionné
- De la durée d’engagement de la caution
- De la mention attestant que la caution a pris connaissance de la portée et de l’étendue de son engagement
- De la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989tendant à améliorer les rapports locatifs
- En cas de caution solidaire,elle doit être précisé dans l’acte de cautionnement (sinon par défaut il s’agit d’une caution simple)
- En cas de colocation, si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit identifier le colocataire. Si la caution s’engage pour plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, celui dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.
A noter
Le bailleur doit informer annuellement la caution de l’évolution de la garantie, comme l’augmentation du loyer par exemple.
La forme est obligatoirement sous la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique (par-devant notaire).
L’acte de cautionnement doit être écrit ; Il est établi soit sur un document séparé ou soit directement dans le bail.
Il doit être signé par la caution.
Il fait mention de la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (avant dernier paragraphe) : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".
Cautionnement sans durée
L’acte ne fait figurer aucune durée d’engagement.
La caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
La résiliation ne prend effet pour autant qu'à l'expiration du bail. La caution reste tenue des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location.
Cautionnement à durée déterminée
Si l'acte de cautionnement précise une durée déterminée, alors la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu'à la date prévue.
Dans l’hypothèse du décès de la caution, sans mention dans l’acte, l'engagement se transmet à ses héritiers (uniquement pour les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès).
La caution doit apposer une mention
A compter du 1er janvier 2022, la caution doit indiquer dans l’acte de cautionnement, qu’elle s’engage en qualité de caution….
Selon l’article 2297 du Code Civil « la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »
Ceci pour tenir compte de la possible conclusion du cautionnement par voie électronique.