Gérer soi-même son logement locatif

Gérer un bien locatif soi-même

Propriétaire bailleur, vous préférez gérer seul la location d’un bien immobilier.

En faisant ainsi, c’est vous seul qui prendrez en charge l’ensemble des démarches, de la recherche d’un locataire, à la production des documents comme le bail, ou les quittances de loyer …

Les solutions alternatives existent : déléguer la gestion locative du bien à un administrateur de biens, à une agence, ou encore utiliser un logiciel de gestion.

Vous avez investi dans l’immobilier locatif, ou vous êtes déjà propriétaire d’un bien, et vous souhaitez le mettre en location.

La gestion d’un bien locatif n’est pas toujours des plus faciles, mais vous voulez le gérer vous-même.

Vous avez acheté un bien immobilier locatif

La vision idéale en présence d’un prêt

Si en parallèle vous avez souscrit un prêt immobilier, l’idée est de s’auto-financer. C’est-à-dire que le loyer couvre une partie conséquente du remboursement de la mensualité de prêt.

Comme en plus il y a les frais (travaux, frais d’entretien) et les impôts sur les loyers perçus, le loyer se doit d’être honoré. Idéalement il ne faut pas qu’il fasse défaut.

Donc tout l’intérêt est de bien gérer la location.

Prévoir de l’argent de côté : Quelques mois d’avances pour la trésorerie permettraient de répondre aux dépenses urgentes, au remboursement des éventuels prêts si le loyer faisait défaut.

• Vous souhaitez passer par une agence qui se chargera de la location
• Vous souhaitez gérer vous-même la location

Quelle que soit la solution retenue, et même dans l’hypothèse où vous déléguez la gestion, en connaître le fonctionnement est malgré tout un avantage.

Vous connaîtrez les rouages de la vie d’un bien locatif.

La gestion locative

La gestion peut être chronophage et s’avérer compliquée à appréhender :

- C’est d’abord chiffrer le loyer, de l’étude de marché à l’estimation quantifiée des loyers

- Puis rédiger le bail

- Gérer les charges locatives

- Contacter le locataire en cas de problème….

Gérer seul son bien immobilier en parfaite autonomie, c’est économiser sur les frais et coûts de la gestion déléguée à une agence, et c’est aussi avoir la maîtrise de toutes ses actions.

Pour vous y aider, il existe des modèles de courriers pour les démarches essentielles, des documents qui s’inscrivent dans les conditions légales imposées par leur formalisme, conformément à la réglementation en vigueur.

-       La gestion administrative

La vie d’un bien locatif est marquée par les actes administratifs, soit quasi unique comme l’élaboration d’un bail, ou encore pour d’autres qui sont réguliers, comme le loyer avec sa quittance.

-       La gestion matérielle

L’entretien, et les travaux de réparations, est accompagné de son lot de démarches administratives.

Cela nécessite de connaître un panel d’artisans spécialisés pour les différentes interventions nécessaires.

Assumer la gestion de son bien locatif :

C’est trouver les locataires, établir l’état des lieux, rédiger le bail…. Et ensuite s’occuper de la gestion courante. Le tout est effectué par soi-même.

Avoir du temps et des connaissances

• La gestion peut devenir chronophage. Il faut du temps pour s’informer, établir les documents et démarches.
• Le fait d’être informé et documenté suppose une veille de l’actualité juridique et économique du domaine.

Ici tout passe par vous, de la gestion courante, aux événements qui peuvent survenir.

Quelles sont les étapes

• S’assurer que le logement peut être loué

Le bien doit être décent, c’est-à-dire qu’il respecte les différents critères de décence définis par la loi (surface habitable, confort…).

• Réaliser les diagnostics obligatoires

Le bail d’habitation est généralement accompagné de la remise du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) composé des différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en location d’un bien immobilier, comme le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) diagnostic plomb, amiante…

• Déterminer le montant du loyer et des provisions pour charges

Le loyer peut être fixé librement. Mais dans certains cas, il est nécessaire de considérer la loi pour fixer son montant (ex : le bien immobilier est situé dans une zone tendue, le bien fait l’objet de conventions avec l’Etat ou encore l’ANAH, …).

Les charges locatives sont acquittées par le propriétaire. Certaines charges locatives sont récupérables auprès du locataire sous forme de provisions en même temps que le loyer.

Une fois par an, il faudra effectuer une régularisation des charges locatives.

Trouver le locataire

Trouver le locataire passe par la phase recherche, puis sa sélection.

A noter que cette phase peut s’avérer complexe avec la connaissance des documents et faire le bon choix afin d’éviter les risques d’impayés.

Un locataire doit être capable de respecter ses obligations comme payer son loyer tous les mois.

Pour s’en assurer, une vérification du dossier de location de chaque candidat est indispensable.

Procéder à la gestion courante du bien

Rédaction d’un bail de location, puis réaliser un état des lieux avant la remise des clés au locataire.

Ces faits marquent le début de la location.

Par la suite il y a la gestion du quotidien :

Envoi de l’avis d’échéance, encaissement des loyers et quittance du loyer, lettre de régularisation des charges, lettre de révision du loyer ….

La bonne gestion de toutes ces formalités évite de potentiels conflits et retards, et participe à entretenir une meilleure relation avec leur locataire.