La colocation et la sous-location

La colocation et la sous-location

La colocation

Louer un bien en colocation peut faire en signant un bail unique commun à tous les colocataires ou en faisant signer à chaque colocataire un bail individuel.

Il peut s’agir :

• D'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire,
• Ou de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire.

Bail unique

Ce contrat de location lie tous les colocataires entre eux et au bailleur. Le bail unique accorde à tous les signataires les mêmes droits et obligations et ils se répartissent à leur guise les pièces du logement.

Le bail unique inclut généralement une clause de solidarité.

La signature d'un contrat de location est obligatoire. Il y a autant d’exemplaires signés qu’il y a de colocataires.

Chacun des colocataires, ainsi que le bailleur doivent en conserver un exemplaire.

Art 8-1 loi de 1989

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Modifié par Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 - art. 5

1. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

(…) Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. (…)

III. ― Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le bail depuis le 1 août 2015 doit être conforme à un contrat type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.

Art 3 de la loi de 1989 et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015

Annexe 1

CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU

« Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l'exception :

-des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
(…)

Modalités d'application du contrat type : le régime de droit commun en matière de baux d'habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L'ensemble de ces dispositions étant d'ordre public, elles s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.

En conséquence :

-le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ;
-au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables aux baux d'habitation sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d'information qui doit être jointe à chaque contrat ;
-les parties sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l'utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type. »

Dans l’hypothèse où l'un des locataires ne signerait pas le bail, il ne serait pas considéré comme colocataire, mais comme un simple occupant. A ce titre, il n'aurait pas de droit sur le logement, quand bien même il paierait une partie du loyer, qu’il verserait sous forme de participation aux colocataires.

État des lieux

A l’entrée dans les lieux, un état des lieux doit être effectué. Il est réalisé en présence de tous les colocataires et du bailleur. 

Donc l’état des lieux est réalisé lors de la remise des clés et il est signé par tous les colocataires.

Si un seul colocataire s’en va, le bailleur n’a pas à dresser avec lui un état des lieux à son départ, s’il reste en place d’autres colocataires. Un état des lieux unique de sortie s’effectuera au départ de tous les colocataires (autres) et à la remise des clés.

Dépôt de garantie

Un bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie. Son montant doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de location. Il est limité à 1 mois de loyer, hors charges, et quel que soit le nombre de colocataires.

À noter

Un colocataire qui s’en irait avant les autres ne peut pas exiger que le propriétaire lui rembourse sa quote-part de dépôt de garantie. Le propriétaire peut attendre la fin du bail avec tous les colocataires pour une restitution (si tout va bien). Le dépôt de garantie n’est restitué par le bailleur qu’au départ du dernier des colocataires.

Caution

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire demande une caution.

La caution fait l’objet d’un formalisme, un document écrit encore appelé acte de cautionnement.

Le propriétaire peut demander que chaque colocataire ait une caution qui s'engage par écrit à payer le loyer et les charges locatives lorsque le colocataire concerné ne le fait pas.

Cet engagement reste dans la limite du loyer et des charges dont le colocataire mentionné dans l'acte de cautionnement, est redevable.

Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

Soit chaque colocataire se dote d’une caution, qui s'engage par écrit à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas. L'acte de cautionnement doit alors mentionner spécifiquement le colocataire bénéficiant de la garantie de la caution.

Soit la caution s'engage pour plusieurs colocataires. L'acte de cautionnement doit mentionner le colocataire dont le départ du bien loué mettra fin à l'engagement de la caution.

Article 8-1

VI.- « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. »

Clause de solidarité

Le propriétaire peut prévoir une « clause de solidarité » dans le contrat de location.

Les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement.

Avec cette clause, chaque colocataire et le tiers qui s'est porté caution pour lui, sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire.

Cette clause permet au bailleur de réclamer à chaque colocataire la totalité du loyer, ainsi que les charges.

La caution solidaire de chaque colocataire peut être appelée si l’un des colocataires ne paie pas.

Chaque colocataire est redevable du paiement de l’ensemble du loyer pour la totalité.

Sans clause de solidarité

Sans clause de solidarité, chaque colocataire ainsi que sa caution ne peuvent être poursuivies que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives inhérentes.

Assurance du logement

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux, garantie responsabilité civile, qui couvre les dommages causés aux tiers).

Le non-respect de cette obligation, après mise en demeure, fait que le bailleur est en droit d'en souscrire une à leur place et à leurs frais (l'assurance pour compte). Le coût de la prime est récupérable auprès des colocataires, et peut être répercuté sur le montant du loyer, pendant un an.

À noter

Les parties peuvent convenir que ce sera le bailleur qui souscrit une assurance qui sera récupérable auprès des colocataires.

Article 8-1

7. ― « Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article. »

En l’absence de couverture d’assurance, le propriétaire peut refuser de signer le bail, ou le résilier de plein droit.

Les colocataires peuvent s’assurer à titre collectif, ou à titre individuel.

L'attestation d'assurance est à fournir annuellement au propriétaire. Dans le cas contraire, celui-ci peut résilier le contrat de location.

Bail individuel

Avec un bail individuel par colocataire, il n’y a pas de solidarité du paiement du loyer et des charges.

Chaque colocataire signe avec le propriétaire un contrat de bail indépendant.

Ici le propriétaire accorde à chaque colocataire un droit de jouissance exclusive de certaines pièces du logement (la chambre) mais aussi un droit d’accès commun à tous pour d’autres pièces (cuisine, salle de bain, pièce de vie…).

Le logement est donc divisé en autant de parties distinctes qu’il y a de baux, et chaque partie doit répondre aux normes de décence et de surface minimum.

Le colocataire souhaitant partir n’a qu’à donner son congé par lettre recommandée avec avis de réception en respectant les conditions et préavis.

Le colocataire sortant n’est pas tenu de chercher un remplaçant.

Article 8-1

II- « Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. »

Le contrat de bail

Le contrat type prévu ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.

Chaque bail mentionne 

• La chambre attribuée au locataire
• Les parties communes qui sont quant à elles, à la disposition de tous les locataires (Comme la pièce à vivre, la cuisine, la salle de bain, …).

Chaque colocataire doit disposer à titre privatif d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m³ (pièces communes non comprises).

Loyers et charges

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et les charges locatives mentionnées, dans son contrat de location.

« Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. »

Donc : le montant total, c’est-à-dire de la somme des loyers de tous les colocataires ne peut excéder le montant du loyer applicable au logement (comme s’il n’y avait qu’un bail).

Paiement des charges locatives

Les charges locatives ou charges récupérables  sont réglées au propriétaire sous la forme indiquée dans le contrat de location :

• Soit provisions pour charges avec régularisation annuelle (justifiée) sur la base des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
• Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.

À noter que le forfait ne peut donner lieu ni à complément, ni à régularisation ultérieure. Il peut être révisé annuellement. 

Article 8-1

1. ― « Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »

Régularisation annuelle des charges

En cas de colocation

• Sous la forme d'un forfait, le montant du forfait est fixé dès la conclusion du contrat et ne donne pas lieu à régularisation.

Il peut néanmoins être révisé annuellement sous conditions, et ne pas être « manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté sur justification des dépenses engagées par le bailleur ».

• Les charges sont payées par provision: elles doivent être régularisées au moins 1 fois par an « en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l'année. »

Cas où les provisions sont supérieures aux dépenses effectives : le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire.

À l’inverse si les dépenses sont supérieures aux provisions, le bailleur peut exiger le versement d’un complément.

Un mois avant la régularisation annuelle :

Le propriétaire communique au locataire :

• Le décompte des charges locatives par nature (électricité, eau, chauffage...),
• Son mode de répartition entre les locataires, ainsi qu’une note d'information sur le mode de calcul lié au chauffage et eau chaude.

Appel de loyer

En fonction du contrat de colocation :

• Si les colocataires ont signé un seul bail unique il y a un appel de loyer unique pour la totalité du loyer, adressé à l’ensemble les colocataires
• Si chaque colocataire a signé un bail individuel, il y a un appel de loyer séparé pour chaque colocataire, pour sa part du loyer.

Départ d'un colocataire

Un colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis en fonction des règles en vigueur (forme et délai) au bailleur pour sa partie privative.

Pour autant la colocation se poursuit avec « ceux qui restent colocataires ». Le propriétaire est en droit de choisir un nouveau colocataire, sans avoir besoin d’obtenir l'accord des autres colocataires.

Un avenant au bail est à prévoir en cas de changement d’un colocataire.

La sous-location

Sous-louer c’est donner en location à une autre personne, tout ou partie du logement que l’on loue soi-même.

C’est donc le titulaire d'un contrat de location qui met partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement (dont il est locataire) avec une contrepartie financière.

La sous-location implique une contrepartie, donc le paiement d'un loyer.

Si l'hébergement se fait à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 8

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »

Le principe

Par défaut, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire.

Dans la notice d'information (annexée obligatoirement au contrat de location) figure cette interdiction. La rubrique concernée mentionne que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur.

Donc ce n’est pas autorisé par défaut sauf accord du propriétaire.

Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale

Obligations générales du locataire (art. 7)

« Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours »

La condition

La condition est d’obtenir l'autorisation expresse du propriétaire avant de procéder à la sous-location.

C’est au propriétaire de décider d'accepter ou non, et d’autoriser à son locataire de sous-louer.

En cas où le bailleur donne son autorisation, il le fera par écrit à son locataire. Il donnera son accord sur le fait de sous-louer, mais aussi sur le prix du loyer, en mentionnant que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location.

Dans un souci d’être en conformité avec les réglementations, il est prudent pour le bailleur propriétaire de préciser qu'il donne son accord sous condition que le locataire (en titre) s'engage à effectuer les démarches, comme la déclaration de sa location à la mairie, si nécessaire, la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de télédéclaration si la ville est concernée.

Le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation reçue du bailleur (autorisation écrite), ainsi que la copie du bail en cours.

L'accord écrit du propriétaire sera donc joint au contrat de sous-location de même qu'une copie du contrat principal.

À noter :

La durée de la sous-location ne peut être que dans la limite de la durée du bail principal.

Le locataire principal

Le locataire principal demeure le même, et reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l'égard du propriétaire.

Le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits que ceux qu'il a lui-même.

Le propriétaire n’a pas de lien juridique direct avec le sous-locataire qui lui, ne dispose donc pas d'action directe à l'égard du propriétaire.

Lorsque le bail du locataire se termine, quelle qu’en soit la raison, la sous-locataire se termine de, par le fait. Le sous-locataire ne peut se prévaloir « d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation ».

D’où la nécessité pour le locataire d’en fixer par contrat écrit, les modalités de la sous-location.