Réaliser un état des lieux

L’entrée dans les lieux (états des lieux)

Faire un état des lieux

Réaliser un état des lieux à l’entrée et à la sortie, est une sécurité afin d’éviter les conflits.

Il y a deux états des lieux :

Un état des lieux s’effectue à l'entrée (généralement le jour de la signature du bail) et à la sortie lorsque le locataire rend ses clés.

L’objectif est de pouvoir les comparer, à l’issue de la location.

Le document de l’état des lieux décrit :

• L'état du logement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux du locataire (état des lieux d’entrée)
• L’état du logement, cette fois lorsque le locataire quittera le logement et rendra les clés (état des lieux de sortie)

En cas de litige, la comparaison de ces deux documents va permettre d'établir les responsabilités de chacun.

Il est joint au bail, et il est conservé pendant toute la durée de la location.

Il est rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties prenantes au bail. Il est daté, et il est signé par toutes les parties.

La loi

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 3-2

Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. »

Un état des lieux d'entrée

Quand ?

Il doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail.

Il est réalisé avant que le locataire installe ses affaires personnelles dans le logement.

L'état du logement et de ses équipements sont décrits à l'entrée dans les lieux du locataire.

L’état des lieux est un document annexe à remettre lors de la signature d’un contrat de location.

Le décret qui fixe les règles

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Article 1 

« L'état des lieux prévu à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. »

Article 2

L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
1° A l'entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
b) Sa date d'établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Article 3

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;

2° La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Sa réalisation

C’est un constat écrit qui doit être établi par les deux parties, daté et signé.

L’état des lieux est établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire), et réalisé à l'amiable entre le propriétaire et le locataire qui doivent constater ensemble et d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage l'état des lieux d'entrée.

Il est établi de manière amiable et contradictoire, d’où la présence des parties, locataire et le bailleur, qui doivent tous deux être présents ou représentés.

La forme de l’état de lieux

Il doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux.

Cela peut donc être :

• Un document formalisé de façon identique en termes de présentation
• Un document unique comportant deux colonnes une pour « l’entrée du locataire» et une colonne pour la « la sortie du locataire »

Précision

Dans un but d’une meilleure comparaison, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté, à la signature du contrat de bail.

L’état des lieux, peut être établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (propriétaire, locataire) ou au mandataire au moment de sa signature, si l’une des parties est représentée.

A noter

Si le logement est doté : d'une installation de chauffage, d'une installation d'eau chaude sanitaire individuelle, d'une installation d'eau chaude sanitaire collective avec un compteur individuel :

• L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie est complété, par les relevés des index pour chaque énergie.

Modifier l'état des lieux

Le délai pour le locataire pour demander au bailleur de modifier l'état des lieux d'entrée est :

• De 10 jours calendaires suivant la date de l'état des lieux pour ce qui s'agit de tout élément concernant le logement,
• Pendant le 1^ermois de la période de chauffe si cela concerne l'état des éléments de chauffage.

Les observations éventuelles ou réserves ne concernent que les états des lieux d'entrée qui peuvent être complétés par le locataire dans les délais impartis de la tenue de l'état des lieux.

Coût

À l’entrée

S’il est établi directement entre le locataire et le bailleur, il est gratuit. 

S’il est établi par un professionnel, une partie des frais (honoraires du professionnel) peut être à la charge du locataire, sous conditions :  un plafond fixé à 3 € par m² de surface habitable, et la part des frais facturée au locataire ne peut pas être supérieure à celle du bailleur (donc pas plus de la moitié). 

A titre d’illustration :

Exemple

Un logement a une superficie de 27 m² :

• L'état des lieux est facturé 170 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 81€ (3 € x 27), le bailleur prenant en charge le reste
• L'état des lieux est facturé pour un montant de 120 €, les frais à la charge du locataire sont de 60 € maximum puisqu'il ne doit pas payer plus que le bailleur.

L’article 5 de la loi de 89 indique sur les honoraires

Article 5

Modifié par LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 -art.139 et 151

« (…) Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. »