La cession de parts sociales d'une SCI

Tout au long de la durée de vie de la SCI, il arrive que des parts sociales soient cédées, qu’elles changent de propriétaire, en partie ou en totalité.

Tout associé est libre de quitter la SCI en voulant vendre ses parts sociales.  Chacun peut sortir de la société, et ce choix peut s'exercer contre l'avis même des autres associés.

Avec le départ d’un associé, la SCI n’est pas dissoute pour autant.

La notion d’agrément

L’agrément de la cession de parts sociales

En général, les cessions de parts sociales de SCI doivent être autorisées par tous les associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des aménagements. D’où la nécessité de s’y référer. 

Le projet de cession de parts sociales et la demande d’agrément correspondante doivent être notifiés à la société et à chacun des associés par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les parts représentent la partie équivalente de l’immobilier de la SCI, mais en moins liquide, donc moins facilement négociables.

Le processus de cession est précisé par les statuts, et la loi le formalise. Si les statuts n’ont rien prévu pour l’agrément, celui-ci requiert l’unanimité des associés.

Le Code Civil en son article 1861 :

« Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés.

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.

Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés. Il n'est notifié qu'à la société quand les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par les gérants… »

Les statuts peuvent prévoir la dispense d’agrément pour les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un deux.

À noter que le Code civil précise que :

« Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. »

Entre époux tous deux associés de la SCI, la cession de parts de l’un à l’autre fait l’objet de formalisme.

Si les associés refusent la vente (cession) envisagée par le futur cédant, quelles sont les solutions ?

• Ils doivent acheter eux-mêmes les parts de celui qui souhaite vendre
• 0u encore les faire racheter par un tiers.

Quel est le processus ?

Il peut exister un droit de préemption des autres associés.

Rappelons :

Une vente de toutes les parts à un seul associé qui se retrouverait par le fait détenir la totalité des parts à lui seul, peut entraîner la dissolution de la SCI. Une SCI doit être composée d’au moins deux associés.

Le processus n’étant pas de fait appliqué, l’associé concerné par cette situation peut demander la dissolution, si cet état de fait se maintient sur une durée supérieure à une année.

La dissolution de la SCI peut subvenir sur décision du tribunal, suite, à la demande d’un tiers ayant un intérêt à agir, lorsque l’associé unique n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un an.

Un délai supplémentaire de 6 mois peut être accordé.

Si l’ensemble des parts sociales était cédé à un tiers, le déroulé serait identique.

La cession par décès

La cession des parts sociales peut advenir par décès

La SCI n’est pas dissoute par le décès d’un associé. Elle continue avec les héritiers.

Les statuts peuvent en décider autrement.

À savoir :

• La dissolution de la société par le décès d’un associé.
• La continuation avec les seuls associés survivants.
• La continuation avec les héritiers si ceux-ci sont agréés par les associés.
• La continuation avec le conjoint survivant ou toute personne autre désignée dans les statuts.

Droits d’enregistrement de cession de parts

Les cessions d'actions ou de parts sociales constatées par un acte sont obligatoirement soumises à la formalité de l'enregistrement dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte. L'acte est enregistré au service des impôts du domicile de l'une des parties ou de la résidence du notaire si cession réalisée par acte notarié.

A défaut d'acte les constatant, les cessions de parts sociales, doivent être déclarées dans le mois suivant la réalisation de l’acte de cession de parts sociales de la SCI, à l'aide de l'imprimé CERFA n° 2759.

Cette occasion donnera lieu à des droits d’enregistrement.

Le tarif des droits d’enregistrement applicable aux cessions de droits sociaux à prépondérance immobilière, est un droit d’enregistrement de 5 %

Fiscalité sur la plus-value si nécessaire

(voir la fiche sur la fiscalité)

Lors de la cession de parts sociales d’une SCI, c’est la plus-value réalisée par le cédant qui fait l’objet d’une imposition. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition des parts sociales de la SCI et le prix de revente.

Droit de préemption et autre clause

Les statuts peuvent prévoir un droit de préemption, qui fait que l’associé cédant doit proposer ses parts sociales en priorité à un autre associé de la SCI avant de pouvoir réaliser une cession auprès de tiers.

Une autre clause peut être une clause d'inaliénabilité (interdiction de vente pendant un certain délai) clause rédigée dans les statuts.

Si la cession de parts modifie les associés de la SCI une formalité au greffe du tribunal de commerce est nécessaire, afin de mise à jour. 

Prix de cession des parts sociales

Méthode d’évaluation

Concernant la méthode d’évaluation du prix des parts, les associés sont libres de choisir la méthode qui leur convient. Pour autant celle-ci doit pouvoir faire l’objet de chiffrage selon des critères objectifs.

Ceci dans le but d’éviter les conflits entre associés et tout litige avec l’administration fiscale.

Le prix sera mentionné dans l’acte de cession des parts.

La méthode la plus classique :

Le prix est déterminé en enlevant de l’actif réel de la société (valeur de marché des actifs au jour de la cession) le montant des dettes (crédits en cours), ce qui donne l’actif net de la société. Ce montant est ensuite divisé par le nombre total de parts constituant le capital social.

Une décote sur la valeur est appliquée, compte tenu de la faible liquidité des parts.

Nécessité d’un écrit

Si les associés donnent leur consentement à la vente de parts, un écrit doit formaliser la vente de parts sociales (Article 1865 du Code civil).

Article 1865 du Code civil

« La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication. »

La rédaction peut être un acte sous seing privé ou établie par un acte notarié.

Dans certains cas, les statuts doivent être mis à jour et donnent lieu à un dépôt au greffe.

Si la cession de parts sociales est réalisée entre associés de la SCI, il n’est pas nécessaire de mettre à jour les statuts de la société (sauf si les statuts prévoient autrement).

Si la cession de parts sociales entraîne un changement d’associé au niveau de la SCI, il est nécessaire de mettre à jour les statuts.

Dépôt au greffe du Tribunal de commerce

Dépôt de deux exemplaires de l’acte de vente (deux originaux pour un simple acte sous seing privé, deux copies authentiques pour un acte notarié) au greffe du Tribunal de Commerce.

L’acte et les mentions nécessaires

Dans l’acte, qu’il soit sous seing privé ou un acte notarié, sont mentionnées les informations suivantes :

• Les identités du cédant et de l’acquéreur (nom, prénom et domicile),
• Le nombre de parts sociales cédées et leur désignation,
• Le prix convenu,
• Les modalités de paiement,
• Le consentement du conjoint à la cession (pour les cas concernés),
• Le cas échéant, l’agrément de l’opération,
• Les conditions liées à la cession.

L’acte de cession et les statuts mis à jour doivent être enregistrés aux impôts dans le mois qui suit leur signature.