Constituer une SCI, la qualité d'associé
Constituer une Société civile immobilière implique le développement de plusieurs critères :
A savoir :
- La qualité d’associé d’une SCI
- Les modalités de création
- La rédaction des statuts d'une SCI
- Déterminer le processus de modification des statuts
- Définir le siège social
- Déterminer l’objet social
La qualité d’associé d’une SCI
Nombre minimum d’associés : deux
Nombre maximum d’associés : pas de maximum, de, par la loi, pour former une SCI.
La loi n’a pas fixé de nombre maximum d’associés. Dans une SCI de type « patrimonial » le nombre est souvent peu élevé, sachant que le nombre d’associés peut s’accroire avec l’entrée de nouveaux, avec les nouvelles générations.
A l’exception de certaines circonstances exceptionnelles il n’est pas possible d'avoir une SCI à associé unique.
Pour être associé, en avoir la qualité il faut réunir trois paramètres :
- Faire un apport
- Participer aux bénéfices et pertes
- Avoir la volonté de s’associer (affectio societatis).
Statut juridique de l’associé
Responsabilité des associés
Les associés sont indéfiniment responsables du passif social. La responsabilité de ses membres ne se limite pas, à leurs seuls apports.
Pas solidairement responsables : la contribution de chaque associé aux pertes de la SCI est encadrée par la loi. Des statuts qui en décideraient autrement seraient inopposables au tiers.
Tous les associés répondent indéfiniment des dettes sociales de la SCI, mais ils le sont, proportionnellement, à leur quote-part de capital social.
Leur responsabilité est en rapport, avec le nombre de parts détenues par chacun d’eux. Leur responsabilité s’étend sur leur patrimoine personnel.
L’obligation au passif social va de pair avec la qualité d’associé. Il n’est pas possible de s’en affranchir par une clause des statuts.
Lien légal
Les statuts de la société définissent pour chacun des associés, leur nombre et leur part respective au capital social.
Prescription
Toutes les actions envers un associé sont prescrites dans un délai de 5 ans à compter de la dissolution de la société.
Statut de « non commerçant »
Les associés n’ont pas le statut de commerçant. Ce n’est pas un critère discriminant, de restriction à la capacité de devenir associé.
Une personne frappée d’interdiction d’activité commerciale peut être associée.
Qui peut devenir associé ?
Toute personne peut devenir associée.
Elle doit pour autant avoir la capacité de signer les statuts.
L'associé d'une SCI peut être un particulier ou une autre société :
- Ils peuvent être des personnes majeures ou mineures représentées, françaises ou étrangères.
- Une personne morale peut être associée d’une SCI.
Pas de notion de nationalité, pour autant, si le futur associé est ressortissant d’un pays tiers à l’Union Européenne, cela ne pose pas de problème, à la condition que la loi de son pays ne lui interdise pas le statut d’associé.
Une SCI entre époux
Possible et quel que soit le régime matrimonial.
Cas du régime légal : Hypothèse un seul des époux mariés souhaite s’associer dans une SCI au moyen de biens communs :
- Possibilité pour son conjoint, d’acquérir lui aussi le statut d’associé.
- Les autres associés doivent alors agréer le conjoint qui souhaite le devenir.
Pour les mineurs
Il n’y a pas de contradiction à l’entrée d’un mineur au capital d’une SCI.
Si ce n’est que, pour qu’un mineur puisse devenir associé, il faut l’accord de ses parents qui sont ses administrateurs légaux.
Rappelons qu’un mineur émancipé quant à lui est libre de s’associer.
Certains cas rendent nécessaires l’autorisation du juge des tutelles :
Depuis le 1er janvier 2016, lorsque l’autorité parentale n’est détenue que par un seul parent, la participation du mineur non émancipé à la constitution d’une SCI est soumise à l’autorisation du parent ayant l’autorité parentale (Ordonnance du 15 octobre 2015 portant simplification et modernisation du droit de la famille).
L’intervention du juge des tutelles est limitée aux cas mentionnés à l’article 387-1 du Code civil.
La situation qui serait, la plus classique consisterait à l’apport d’un bien « Apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur ».
Citons l’ensemble de l’article qui définit les cas où le juge des tutelles intervient.
Article 387-1
Créé par ORDONNANCE n°2015-1288 du 15 octobre 2015 - art. 3
L'administrateur légal ne peut, sans l'autorisation préalable du juge des tutelles :
1° Vendre de gré à gré un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur ;
2° Apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur ;
3° Contracter un emprunt au nom du mineur ;
4° Renoncer pour le mineur à un droit, transiger ou compromettre en son nom ;
5° Accepter purement et simplement une succession revenant au mineur ;
6° Acheter les biens du mineur, les prendre à bail ; pour la conclusion de l'acte, l'administrateur légal est réputé être en opposition d'intérêts avec le mineur ;
7° Constituer gratuitement une sûreté au nom du mineur pour garantir la dette d'un tiers ;
8° Procéder à la réalisation d'un acte portant sur des valeurs mobilières ou instruments financiers au sens de l'article L. 211-1 du code monétaire et financier, si celui-ci engage le patrimoine du mineur pour le présent ou l'avenir par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives du mineur.
L'autorisation détermine les conditions de l'acte et, s'il y a lieu, le prix ou la mise à prix pour lequel l'acte est passé.
En se référant à la notion de responsabilité qu’entraîne la qualité d’associé, comme l’obligation aux dettes sociales dans la proportion de leurs parts sociales. Pour le ou les mineurs, il est possible de prévoir une clause statutaire qui limiterait leur responsabilité à leur apport, et qui reporterait le surplus de responsabilité aux autres associés.
SCI, personne morale.
Une société civile est une personne morale avec une existence juridique spécifique, du fait la SCI est une entité propre différente de chacun des associés.
La SCI et les associés sont des personnes différentes.
Ce qui est de la propriété de la Société n’appartient pas aux associés. Les associés, quant à eux, sont propriétaires de parts sociales.
L'associé a un droit de vote.
Pour un associé, le droit de vote est un droit fondamental.
Le nombre de voix dont il dispose est fixé librement dans les statuts.
En règle générale le nombre de voix est fonction du nombre de parts détenues par chaque associé.
C’est souvent : une part égale une voix.
Participation des associés aux décisions collectives : art 1844 du Code civil.
« Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives »
Si rien n’est mentionné dans ce sens dans les statuts, les décisions sont prises à l’unanimité. Elles se prennent en assemblée générale AG.
Les parts qui sont en contrepartie d’un apport en indivis : la qualité d’associé est donnée à chaque indivisaire.
Les parts sont démembrées : la qualité d’associé est donnée au nu-propriétaire
Cette qualification trouve sa limite lorsqu’il y a exercice du droit de vote. Il semble en effet difficile de reconnaitre le droit de vote à chaque copropriétaire indivis.
Le Code civil précise les modalités de représentation de l'indivision, avec un seul votant.
Les indivisaires sont représentés par un mandataire unique.
Celui-ci peut être l'un des copropriétaires de la part indivise ou être choisi en dehors d'eux.
L’article 1844 précise sur ces deux situations :
« Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent.
Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier.
Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent. »
A noter
Quels sont les cas exceptionnels qui font qu’une SCI se retrouve avec un associé unique ?
Il n’est pas possible de constituer une SCI avec un associé unique. Mais il possible que durant la vie de celle-ci, la SCI se retrouve à un moment donné avec un seul associé.
Lorsque la SCI ne compte plus qu’un associé : Dans cette hypothèse, l’ensemble des parts sociales est réuni en une seule main. Dans ce cas un seul associé détient toutes les parts d’une SCI.
Les cas produisant une telle situation :
- Décès des autres associés de la SCI
- Cession de parts entre associés
- Retrait d’un associé, lorsqu’il n’y en a que deux
La dissolution de la société n’est dans ce cas pas automatique, sauf si ce cas de dissolution est prévu dans les statuts de la SCI dans une clause spécifique.