La fiscalité de la SCI à l'IR
La fiscalité
Les sociétés civiles immobilières sont de plein droit, soumises au régime de l'IR (impôt sur le revenu) pour les associés. C’est par défaut que la SCI est à l’IR, sauf volonté contraire.
Le cas général s’applique par défaut. Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement entre les mains de chaque associé, à l'impôt sur le revenu (IR) des particuliers dans la catégorie des « revenus fonciers ».
La SCI est alors qualifiée de « transparente ».
On parle de « translucidité fiscale ». Le bénéfice est réparti entre les associés en fonction de leur droit à bénéfice et de leur pourcentage de détention de parts sociales, en clair en fonction de leur quote-part dans la SCI.
Imposition des revenus
Lorsque la SCI est à l'IR tous les bénéfices réalisés par la SCI sont impactés, pas seulement ceux perçus par les associés, l’année considérée.
Les associés sont imposés sur les bénéfices effectifs de la SCI (ramenés à leur quote-part représentative des parts sociales).
Les associés doivent déclarer à l’administration fiscale, l’ensemble des bénéfices réalisés par la SCI, et pas uniquement les bénéfices versés, et donc perçus par eux-mêmes.
Si la SCI a mis une partie des bénéfices en réserve, par exemple, dans ce cas les associés ne les ont pas perçus en totalité. Pour autant ils devront les déclarer.
Concernant les associés personnes physiques :
- Les bénéfices rentrent dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus immobiliers.
- Ou dans la catégorie des revenus financiers dans le cas où la SCI a placé de la trésorerie et que celle-ci a généré des intérêts.
Les formulaires de déclarations de revenus concernés pour les associés sont :
- La déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).
- La déclaration d'ensemble (formulaire 2042 C), dans le cadre du microfoncier, sur laquelle, les associés peuvent reporter directement leur chiffre.
Les deux régimes d’imposition du foncier
Pour les revenus fonciers, Il existe deux options fiscales : le régime du microfoncier et le régime du réel.
| Le régime du micro foncier | Le régime du réel |
| Lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal est inférieur à 15 000 €, c’est le régime du microfoncier qui s’applique par défaut. En considérant qu’il s’agit bien du montant des loyers encaissés durant l’année qui sont à déclarer. Les charges ne viennent pas en déduction pour leur montant réel. La notion est de chiffre d’affaires. Un taux forfaitaire de déduction des charges de 30 % s’applique alors, quel que soit le montant réel des charges mêmes si elles sont inférieures à ce pourcentage. Le chiffre des loyers encaissés se reporte directement sur la déclaration d’impôts 2042. Les obligations fiscales s’en trouvent simplifiées. | Lorsque les revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. L’associé pourra ainsi déduire toutes les charges de la SCI, ainsi que ses dépenses personnelles engagées dans le cadre de la SCI, pour leur réalité. On raisonne en résultat, en bilan. Sont comptabilisées les loyers encaissés hors charges et sont déduites les charges déductibles réglées durant l’année considérée. Le formulaire de déclaration est la 2044. Le régime réel s'applique lorsque le régime microfoncier ne peut être appliqué. L’option pour le réel est possible, même en dessous de 15 000 €, option qui sera alors irrévocable pendant 3 ans. Une fois ce délai passé, il est de nouveau possible d’opter pour le régime de micro foncier, si le chiffre est toujours inférieur à ce montant. |
A noter qu’un associé doit être propriétaire en direct (hors SCI) d’au moins un bien immobilier loué non meublé, pour que celui-ci puisse opter pour le micro foncier. Ce qui veut dire qu’un associé détenant la totalité de son patrimoine foncier en SCI ne peut pas bénéficier du régime micro foncier.
La SCI et l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les biens et les droits immobiliers détenus directement et indirectement, et lorsque le patrimoine excède 1 300 000 euros de valeur nette.
La détention de parts de SCI représente une détention indirecte d’un actif immobilier au travers de parts sociales. À ce titre, elles sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
L’article 965 du Code général des impôts précise
« L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :
1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. »
Donc les parts de SCI sont à déclarer « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ».
Les parts appartiennent au patrimoine du redevable. Elles ne sont pas la propriété de la SCI. C’est pourquoi elles sont prises en compte dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Les parts sont à prendre en compte pour leur valeur au 1er janvier de l’année considérée.
Lorsque les parts de la SCI constituent des biens professionnels, elles ne sont pas comprises dans le patrimoine du contribuable. Par exemple, lorsque le bien immobilier détenu en société civile immobilière est affecté à l’activité professionnelle de l’associé, dans cette hypothèse, il est exclu de la base taxable à l’IFI pour l’associé concerné par l’IFI.
Calcul de la valeur d’une part.
La SCI par elle-même n'est pas imposable au titre de l’IFI.
Chaque associé évalue son patrimoine personnel afin de déterminer si lui-même est assujetti à L'IFI.
Les parts de SCI ne donnent pas lieu à l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale.
Les parts peuvent bénéficier d'une décote sur la valeur déclarée des biens, une tolérance admet qu’elles bénéficient d’une pondération de leur valeur de 10 à 20 %.
Les parts démembrées
Évaluation des parts
Formulaire 2042 IFI
Les biens immobiliers détenus en démembrement entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Lorsque la propriété d’un bien est démembrée, elle est répartie entre nu-propriétaire et usufruitier.
Sauf les exceptions citées ci-après, en cas de démembrement, c’est à l’usufruitier détenteur de biens ou de droits immobiliers de déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la quote-part possédée.
Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire ne les déclare pas.
Si l’usufruit ne porte que sur une part du bien, la valeur déclarée sera celle de la pleine propriété de celui-ci, à concurrence de sa quote-part.
Les cas exceptionnels de répartition de l’IFI en cas de démembrement
Le principe général d’imposition chez l’usufruitier ne s’applique pas dans les situations suivantes :
- Le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal (lié à l’application du Code civil et non en raison de dispositions testamentaires ou de donation aux derniers vivants entre époux), d’un usufruit compte tenu de l’absence de descendant et survie d’ascendant(s) du conjoint prédécédé, ou encore d’un usufruit lié à la présence d’un ou plusieurs enfants d’un premier lit.
- La nue-propriété d’un bien immobilier qui a été vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif, donataire ou personne interposée ; pour ne conserver que l’usufruit.
- La nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, à l’État, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association ou fondation reconnue d’utilité publique.
Dans ces trois cas précités, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier).
Chacun déclare distinctement, soit donc, l’usufruit par l’usufruitier, et la nue-propriété par le nu-propriétaire. L’évaluation retenue est obligatoirement l’évaluation, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
La détermination de la répartition des valeurs respectives, résulte de l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts.