La SCI entre concubins
Le concubinage n’est pas, en soi, un lien familial. En SCI, les concubins se retrouvent dans une position identique, à celle de n'importe quel autre associé.
Une SCI pour la résidence principale entre concubins
Hors SCI
Des concubins achètent à deux leur résidence principale, ils sont en union libre. L’achat se fait en indivision, et chacun détient un pourcentage de propriété, exemple 50/50 %.
Le pourcentage est généralement déterminé en fonction de l’apport de chacun.
Que se passe-t-il au décès de l’un ?
Le survivant n’est pas certain de pouvoir continuer à demeurer dans le logement. Il ne détient qu’un pourcentage du bien, et n’hérite pas d’office de son « concubin ».
Si les concubins n'ont rien prévu, ils ne peuvent pas hériter l'un de l'autre. Ils sont considérés comme des tiers. Et si un testament est prévu, ce n'est pas toujours la solution car il peut y avoir des parts réservataires des descendants. Les droits de succession sont lourds (droits de succession entre non-parents).
Et encore faut-il pouvoir les régler.
A la mort de l'un des concubins, son patrimoine revient à ses héritiers, sa famille.
De, par le fait, les héritiers du défunt vont se retrouver propriétaires en indivision avec le concubin survivant. La situation n’est pas confortable.
Ils pourront obliger à vendre.
En SCI
Dans cette hypothèse, c’est la SCI qui achète et les concubins ont des parts sociales. Si une clause d’agrément est prévue elle permet de racheter les parts aux héritiers. Encore faut-il que le survivant ait les moyens financiers de le faire.
Exemple
Une SCI est créée par un couple de concubins qui détiennent la moitié des parts chacun.
La SCI achète un appartement qui devient leur résidence principale. Le prêt concernant l’acquisition est totalement remboursé. Le bien est libre de tout CRD (capital restant dû).
Voyons les deux hypothèses :
Décès hors SCI
Prenons l’hypothèse de deux concubins qui n’ont pas d’enfants mais qui ont encore chacun leurs parents respectifs. Aucune disposition testamentaire n’est prévue par ailleurs.
Monsieur décède. Qui hérite ? Dans notre cas, ce sont ses parents. Mademoiselle propriétaire de la moitié du bien se retrouve en indivision avec les parents de son concubin défunt. La situation n’est pas des plus simples.
Décès avec SCI
Sur le principe, avec une SCI les héritiers restent les mêmes. Lors du décès d'un des deux concubins, ses parts reviennent à ses propres héritiers, (ici dans notre cas, ses parents).
Le concubin survivant peut voir son occupation du logement contestée par les héritiers.
Ici la grande différence, est que Mademoiselle pourra racheter les parts aux héritiers et rester ainsi dans le bien qu’elle occupe.
Pour se faire il faut :
- Une clause d’agrément qui valide ce cas de figure
- Les moyens financiers pour pouvoir racheter les parts.
D’où l’importance de la rédaction des statuts, avec une clause d'agrément qui permet aux associés (ici Mademoiselle) en place d'approuver ou de refuser l'entrée dans la société de nouveaux associés (ici les parents du défunt).
Grace à cette clause, le concubin survivant peut empêcher les héritiers de devenir associés sous la condition de pouvoir racheter leurs parts.
Quelques solutions autres
- Prévoir dans les statuts qu'au décès de l'un, ses héritiers deviennent associés de la SCI ; le concubin survivant qui continue d’occuper le bien, versera un loyer équivalent à leur part représentative dans la société.
- Prévoir dans les statuts, qu'au décès de l'un des concubins, ses héritiers soient exclus de la SCI. Le survivant devra en contrepartie indemniser les héritiers de la valeur des droits sociaux du défunt.
La SCI offre des possibilités de sécuriser les droits du concubin survivant ; Pour autant une somme suffisante à minima sera nécessaire, quelque soit la solution envisagée lors de la disparition de l’un des deux. La souscription d’une assurance-vie ou décès réciproque peut s’avérer une manière de couvrir les frais et les droits de succession éventuels.