Gérer une SCI
La gestion d’une SCI est assurée par un seul ou plusieurs gérants ...
Une SCI peut avoir un ou plusieurs gérants.
La gestion d’une SCI est assurée :
- Par un seul ou plusieurs gérants, (choisis ou non parmi les associés),
- Rémunérés ou non,
- Qui agissent seuls ou conjointement en fonction des statuts.
Les statuts déterminent les pouvoirs conférés aux gérants. Les pouvoirs sont librement déterminés. Les décisions les plus importantes sont prises en assemblée avec des règles de majorité (également décidées elles aussi, dans et par les statuts). En l’absence de clause statutaire, ce sont les associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Être gérant d’une SCI
Le gérant est en charge, du bon fonctionnement de la SCI.
Comment est-il choisi ?
Ce sont les associés qui doivent désigner le ou les gérants
Leur nomination, de même que la cessation de leurs fonctions, doivent être publiées.
La nomination du gérant se fait soit dans les statuts, soit par acte séparé
A noter que lorsqu’il s’agit d’une nomination par acte séparé, cet acte sera joint à la demande d’immatriculation de la SCI.
Lorsqu’il y a désaccord entre les associés sur la personne d’un gérant, cela empêche l’immatriculation de la SCI donc sa création.
Par défaut, en l’absence de précisions dans les statuts, le gérant est nommé pour toute la durée de la société.
Les statuts peuvent tout à fait, prévoir un mandat d’une durée limitée.
Au terme de ce mandat l’assemblée générale désignera un nouveau gérant qui peut être le même au demeurant.
Un gérant associé ou non : le gérant peut être une personne indépendante, extérieure à la SCI nommée par elle pour ses compétences
En tout état de cause : le gérant doit avoir la capacité juridique, c’est-à-dire être majeur ou mineur émancipé, et non frappé d’incapacité.
La gérance peut être exercée par :
- Une ou plusieurs personnes physiques
- Par une personne morale.
Quels sont les pouvoirs du gérant ?
Ses pouvoirs sont définis par les associés dans les statuts. Les statuts précisent aussi les cas où les associés doivent être prévenus, ou voter telle ou telle décision, lorsque ce n’est pas du ressort du gérant.
Cas du mandat spécifique :
Il est important de prévoir les cas où un mandat spécial sera nécessaire au gérant afin d’agir au nom de la SCI : conclusion d’un bail, ou signature d’un prêt à titre d’exemple.
Ce mandat spécial est donné conformément par les associés dans le respect des conditions édictées dans les statuts.
Le gérant a une forme d'autonomie
Donner une certaine autonomie au gérant évite de concentrer tous les pouvoirs aux associés, ce qui pourrait gêner, voire entraver le fonctionnement au quotidien de la SCI. En clair c’est faire en sorte qu’au quotidien la SCI puisse vivre sa vie de société sans être obligée de réunir les associés pour toutes les décisions. C’est éviter une situation de blocage.
Prendre les décisions collectives
Le gérant ne pouvant pas prendre toutes les décisions, les décisions en dehors de son pouvoir, sont prises de façon statutaire. En clair les statuts servent de références.
Si rien n’est prévu dans ce sens dans les statuts : les décisions sont prises à l’unanimité des associés.
Le gérant est le représentant légal de la SCI.
Les pouvoirs du gérant lui permettant d’engager la SCI dans les actes courants :- Ouvrir un compte courant de société - Signer les contrats pour et au nom de la société - Ou encore représenter la SCI lors d’audiences. |
Les fonctions courantes d’un gérant :- La gestion des biens détenus par la SCI - La tenue, des comptes et de la comptabilité - La tenue de la trésorerie et des comptes courants d’associés - La préparation de l’assemblée générale annuelle où seront prononcés les comptes - La gestion des assurances, des charges, des travaux, et de la gestion des baux lorsqu’il y des biens en location. |
Les obligations du gérant :- La gestion courante de la SCI - La convocation des associés aux assemblées générales - La rédaction du rapport d’activité de la SCI et la remise des comptes annuels - L’établissement du procès-verbal de l’assemblée - La réponse aux questions écrites des associés. |
Responsabilité du gérant devant les associés de la SCI
Selon le Code civil en son article 1850
« Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. »
Convocations aux assemblées
Le formalisme :
- Les associés doivent être convoqués aux assemblées 15 jours au moins avant la date de celles-ci.
- Obligatoirement par lettres recommandées
- L’adresse du lieu de la réunion doit être mentionnée dans la convocation.
A tout moment, chaque associé, autre que le gérant, a le droit de convoquer une consultation des associés.
Fin du mandat pour le gérant
Pendant la durée de vie de la SCI, le gérant peut être amené à changer.
Les statuts doivent prévoir les conditions dans lesquelles le changement s’opérera.
Le changement de gérant fera l’objet d’une publicité auprès d’un journal d’annonces légales, d’un dépôt au greffe du tribunal de commerce, et d’une inscription au RCS.
Les causes de fin de mandat du gérant
- Son décès,
- Sa démission,
- Sa révocation.
Le décès du gérant- Le décès du gérant met un terme, de facto, à son mandat. - Si le gérant est associé, son décès entraîne la poursuite de la société avec ses héritiers. - En fonction des statuts : les héritiers de l’associé décédé acquièrent la qualité d’associé de la SCI. Ils peuvent aussi ne pas accorder leur agrément aux héritiers. - Au décès d’un associé gérant la SCI n’est pas dissoute pour autant. Elle continue avec les associés restants, ou avec les associés et les héritiers du défunt qui sont propriétaires en indivision des parts reçues, en héritage. - La nomination d'un nouveau gérant se fera par une décision de l'ensemble des associés réunis en assemblée générale. Donc, il faudra une assemblée générale, afin de définir qui sera le nouveau gérant de la SCI. - Un nouveau gérant devra être nommé dans un délai de trois mois. - A noter, que les héritiers ne deviennent pas gérants par le simple fait d’hériter. - Ce ne sera uniquement, qu’à la liquidation de la succession, que l'identité de l'ensemble des associés héritiers du gérant défunt, sera connu avec certitude. |
La démission du gérant- Le gérant peut tout à fait donner sa démission, et ce à tout moment. - Pour autant il doit respecter le formalisme des dispositions prévues dans les statuts. |
La révocation du gérant- La révocation doit résulter d’un juste motif. Dans le cas contraire, elle peut donner lieu à dommages et intérêts. - Le juge peut être saisi par un ou plusieurs associés, dans le cadre d’une demande légitime. Nous serons alors dans le cadre d’une révocation judiciaire. - Sauf dispositions contraires, la révocation du gérant n’entraîne pas de fait la dissolution de la SCI. Sa révocation se fait par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. |
Installation d’une cogérance
Il est possible de prévoir l’installation d’une cogérance, directement en amont dans les statuts. Le co-gérant nommé dans les statuts aura alors tous pouvoirs pour gérer la société par intérim.
De même, prévoir statutairement les modalités de démission, est une précaution, afin d’éviter de se retrouver inopinément sans gérant
Fin de la SCI
La SCI peut être dissoute par décision des associés. La dissolution peut aussi être subie et provenir d'une mesure judiciaire.
La durée de la SCI est limitée dans le temps, et elle ne peut excéder 99 ans.
Quelles sont les causes de dissolution ?
- La durée fixée par les statuts est expirée (sauf cas de prorogation)
- L'objet social est réalisé ou il y a extinction de l'objet social
- Dissolution par accord des associés
- Dissolution judiciaire
- Toutes les parts sont détenues par une seule personne.
Jusqu'à sa liquidation totale et sa clôture, la SCI subsiste avec sa personnalité morale, pour les besoins de sa liquidation, et ses associés.
La radiation du registre du commerce ne peut se faire que sur justificatif de l'accomplissement des formalités de dissolution et de liquidation.
La liquidation, comment se passe-t-elle ?
La liquidation doit être votée en assemblée générale par les associés.
C'est le fait de réaliser l'actif et d'apurer le passif.
Puis pour terminer survient le partage entre les associés.
Les associés peuvent vendre toutes les parts afin de les regrouper entre les mains d'un seul, charge à lui de dissoudre la SCI.
Le partage fait suite :
- Soit à la vente du ou des biens immobiliers
- Soit au partage en « nature » par l'attribution de lots aux associés
La SCI vend les biens. Le fruit de la vente réalisée est ensuite réparti entre les associés, au prorata des parts détenues.
Les dettes sont remboursées, le solde des comptes bancaires est reversé avant leurs clôtures entre les associés au prorata de leurs parts.
Le cas d'avoir une SCI à associé unique
Il n’est pas possible de constituer une SCI avec un associé unique. Mais il est possible que durant la vie de la SCI, celle-ci se retrouve à un moment donné avec un seul associé.
Lorsque la SCI :
- Ne compte plus qu’un associé
- Les parts sociales sont alors réunies en une seule main
- Dans ce cas un seul associé détient toutes les parts d’une SCI.
Cette situation fait suite :
- Au décès des autres associés de la SCI
- A la cession de parts entre associés
- Au retrait d’un associé, lorsqu’il n’y en a que deux.
Dans cette hypothèse, la dissolution de la SCI n’est pas automatique, sauf si ce cas de dissolution est prévu dans les statuts de la SCI dans une clause spécifique.
Le gérant de la SCI est tenu de régulariser la situation. Pour cela il dispose d’un délai de 1 an. Il doit alors intégrer un nouvel associé (a minima) dans la SCI, pour éviter la dissolution.
Faire entrer au capital de la SCI un nouvel associé :
- C’est la cession de parts sociales,
- Ou une augmentation de capital,
- Ou une donation d’une partie de ses parts sociales.
Si, le délai passé, la situation n’est pas régularisée, un tiers (qui aurait un intérêt personnel à agir) peut demander au tribunal de commerce de prononcer la dissolution anticipée de la SCI (même si sa durée de vie n’est pas dépassée).
Six mois de délais supplémentaires peuvent être accordés, à l’associé unique aux fins de régularisation.
Ainsi, si aucun tiers ne formule de demande de dissolution, la SCI à associé unique perdurera.
A noter
L’associé unique peut quant à lui décider à tout moment de la dissolution de la SCI par déclaration au greffe du tribunal de commerce en vue de la mention de la dissolution au registre du commerce et des sociétés.
Cette dissolution du fait d’un seul associé entraîne la liquidation de la SCI.
L’associé unique peut : se nommer liquidateur, et prendre seul toutes les décisions qui s’imposent, pour rembourser toutes les dettes de la SCI, et s’attribuer tous les actifs restants de la SCI car il y a alors absence de partage.
Rémunération du gérant et fiscalité
La fiscalité de la rémunération du gérant n’est pas la même, selon qu’il est associé ou non et que la SCI est soumise à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS.
Un gérant de SCI peut être rémunéré ou pas.
Les statuts ou, d’une certaine façon les associés dans le cadre de leur décision de nomination du ou des gérants, mentionnent s’ils sont ou non rémunérés.
De même, ils fixent le cas échéant, le montant et les modalités des rémunérations.
La loi ne prévoit ni montant minimal, ni fixe.
Dans l’hypothèse où les statuts ne prévoient rien, le gérant ne peut pas prétendre à rémunération.
En fonction de sa détention de parts sociales ou non, la fiscalité applicable à cette rémunération sera différente.
Gérant associé non rémunéré : Plus généralement, le gérant est un associé de la SCI, et sa charge n’est pas rémunérée. Dans ce cas, puisqu’il ne perçoit pas de rémunération, il ne cotise pas en tant que profession non salariée.
Dans le cas le plus fréquent, à savoir, un gérant associé et une SCI qui est à l’IR. La rémunération sera considérée comme une modalité particulière de répartition des résultats, rémunération taxable au niveau dans la catégorie correspondant à la nature de l’activité de la SCI.
| Gérant associé rémunéré. | Gérant non associé rémunéré. |
| Les statuts décident qu’un gérant peut être rémunéré, et une assemblée générale en fixe le montant. En cas de gérance majoritaire, la rémunération ne doit pas être excessive pour éviter une remise en cause par les associés minoritaires. SCI à l’IR : la rémunération du gérant n’est pas déductible des résultats de la société. Elle est imposable au titre des revenus fonciers. Les appointements sont compris dans les bénéfices au cours desquels ils ont été payés. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu du gérant au titre des revenus fonciers et viennent s'ajouter à sa quote-part de bénéfices. Dans le cas d’une SCI à l’IS : les rémunérations du gérant associé sont déductibles des résultats. La rémunération ne doit pas être exagérées (art. 39-1-1) du code général des impôts (CGI). Elle doit correspondre à un travail effectif. Pour le gérant elles sont imposables dans la catégorie correspondant à l'activité de la société. | Gérant non associé : sa rémunération est considérée comme un salaire qui pourra se déduire au niveau de la SCI dans les frais de gestion. Pour le gérant les revenus concernés sont imposables dans la catégorie des traitements et salaires. Un gérant non associé, perçoit une rémunération de salarié. La rémunération alors versée est déductible des résultats de la SCI. C’est-à-dire que la charge correspondante est répartie entre les associés et fiscalement soumise aux revenus fonciers pour une SCI à l’IR, et soumise à l’impôt sur les sociétés pour une SCI à l’IS. |
Art. 39-1-1 du code général des impôts (CGI)
- Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment :
1° Les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main d'œuvre, le loyer des immeubles dont l'entreprise est locataire.
« Toutefois les rémunérations ne sont admises en déduction des résultats que dans la mesure où elles correspondent à un travail effectif et ne sont pas excessives eu égard à l'importance du service rendu. Cette disposition s'applique à toutes les rémunérations directes ou indirectes, y compris les indemnités, allocations, avantages en nature et remboursements de frais. »
Un gérant associé qui est rémunéré relève en principe du régime social des travailleurs non salarié.
Si le gérant n’est pas associé, la loi ne prévoit rien. Mais s’il n’est pas associé, qu’il est rémunéré et qu’il existe un lien de subordination avec la SCI, alors il pourra prétendre relever du régime général de la sécurité sociale.
En l’absence de contrat de travail, un gérant ne bénéficie pas de l’assurance chômage.
Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP-Impôts).
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1237-PGP
Rémunérations versées aux gérants
« Lorsque les revenus sociaux sont déterminés selon les règles applicables aux revenus fonciers, il y a lieu de tenir compte, le cas échéant, des rémunérations spéciales qui sont versées aux associés en contrepartie d'un travail ou d'une responsabilité particulière (gérance) ainsi que des avantages en nature dont ils peuvent bénéficier. »
Gérant associé
« Les rémunérations allouées aux associés administrateurs ou gérants d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ne peuvent pas être regardées comme une charge effective de la société et ont, par suite, le caractère de revenus fonciers. Les intéressés sont, dès lors, passibles de l'impôt sur le revenu à raison :
- tant de la part, correspondant à leurs droits sociaux, leur revenant dans le montant du bénéfice social ; ce bénéfice est déterminé en excluant des revenus bruts fonciers le montant de ces rémunérations ;
- que du montant des rémunérations après déduction pour leur montant réel de certains frais visés à l’article 31 du CGI. »
Gérant non associé
« La rémunération d'un tel gérant est comprise dans la catégorie des traitements et salaires ou des bénéfices industriels ou commerciaux, selon la nature des liens qui unissent la société et le gérant de droit ou de fait. »
| SCI à l’IR : Si le gérant est associé et que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu : c’est le cas généralement pratiqué, sa rémunération se déduit du résultat imposable à répartir entre les associés mais s’ajoute à ses revenus fonciers. |
| SCI à l’IS : Si le gérant est associé et que la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la rémunération du gérant est déductible au sein de la société, pour le bénéficiaire il a le caractère de rémunération au titre de l’article 62 du CGI. |
Gérant non associé rémunéré
| Quand le gérant est choisi en dehors des associés, il y a souvent un lien de subordination entre le gérant et les associés de cette SCI. |
| Gérant associé rémunéré |
| SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) Dans le cas où le gérant associé est rémunéré (SCI à l’IR), la rémunération du gérant n’est pas déductible des résultats de la SCI. Cette rémunération est considérée comme une avance sur la quote-part de résultat revenant à l’associé gérant. Cette quote-part du résultat de la SCI est imposée en revenus fonciers entre les mains de chaque associé, cette rémunération est indirectement imposée en revenus fonciers. |
| SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) Dans le cas où le gérant associé est rémunéré (SCI à l’IS), sa rémunération est déductible du résultat fiscal de la SCI imposé à l’IS. La rémunération du gérant diminue donc d’autant l’assiette de l’IS imposée. La rémunération "normale" du gérant associé d’une SCI soumise à l’IS est soumise aux cotisations des travailleurs non-salariés (TNS). |
Zoom sur la SCI de plein droit à l’IS
Cas de la SCI qui a une activité commerciale, et qui est soumise de plein droit à l’IS, en l'absence d'avoir choisi ce régime par option.
La rémunération versée au gérant associé est imposée à son IR, dans la catégorie BNC (bénéfices non commerciaux), à la condition que sa fonction de gérant ne se limite pas à une simple extension de l’activité commerciale de l’intéressé.
La rémunération est déductible des résultats de la SCI.
Le gérant peut être associé ou non
Pas associé : sa rémunération est déductible des résultats de la SCI, quel que soit le régime fiscal de celle-ci, il a un statut salarié.
Gérant associé : la déductibilité fiscale de la rémunération dépend du régime fiscal de la SCI.
SCI à l’IR, les rémunérations sont alors des avances sur quote-part du bénéfice de la société et ne sont pas déductibles.
SCI à l’IS, les rémunérations sont déductibles.