SCI : Pourquoi une SCI ? Les points d'attention, Comment procéder ?

Code Civil Article 578 Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804 L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

• Les Codes
• Code Civil
• Code de la construction et de l'habitation
• Code de commerce
• Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 février 2014, 13-11.197, Inédit
• LOI n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés (1)
• Notion de SCI familiale pour les personnes liées par un pacte civil de solidarité
• Question de M. HYEST Jean-Jacques (Seine-et-Marne - UMP) publiée le 21/12/2006
• Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement publiée le 03/05/2007

Une SCI doit répondre à des obligations administratives. Elle doit : • Établir les comptes • Tenir des assemblées générales • Rédiger un PV à chaque assemblée générale. • Pendant les AG, le gérant doit rendre des comptes sur sa gestion devant les associés.

• Fiche 14 Une SCI qui vit sa vie de société
• Une SCI doit répondre à des obligations administratives.
• Comptabilité
• Déclarations fiscales
• Les AG (Assemblées Générales) chaque année
• Convocations aux assemblées
• Procès-verbal de l’assemblée générale
• Conservation du procès-verbal  

Des époux constituent une SCI, et celle-ci peut détenir la résidence principale du couple entre autres. Quel époux détient les parts sociales ? Les biens peuvent être des biens propres (appartenant à un seul des deux) ou de biens communs (appartenant aux deux).

• Fiche 13 La SCI pour la résidence principale
• Entre époux
• Cas où un époux est associé d'une SCI
• Cas où les deux époux sont associés de la SCI
• SCI, en termes de protection du conjoint
• Entre concubins ou partenaire du PACS

Décès d’un associé Qui hérite des parts d'une SCI ? Au décès d'un associé, ses parts sociales entrent dans la dévolution successorale. Si le défunt n’avait rien prévu, ls reviennent à ses héritiers.

• Fiche 12 En cas de décès d’un associé : L’associé survivant
• En préambule
• DÉCÈS 
• Que dit le Code ?
• Les statuts
• Cas de la dissolution
• SCI avec les associés survivants
• Décès d’un associé gérant 

SCI et les parents gérants pour garder la gestion même après une donation Le gérant Le gérant est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe. L’étendue de ses pouvoirs y est mentionnée Les statuts déterminent quelles décisions doivent être prises en assemblée et à quelle majorité.

• Fiche 11 Garder le pouvoir de décision
• SCI et les parents gérants pour garder la gestion même après une donation
• Le gérant
• Être nommé gérant irrévocable
•  
• La clause de réversion d’usufruit en cas de donation en démembrement.
• Les droits de vote
• Transmettre en gardant le pouvoir de décision
• Conservez une part en pleine propriété
• Article 1844
• Convention d'usufruit

Les associés peuvent disposer gratuitement du bien détenu par la SCI. Une SCI peut mettre un bien immobilier, à disposition d’un associé sans contrepartie de loyer. Il n’est pas interdit à une SCI de mettre un de ses biens à la disposition gratuite de ses associés. Les statuts peuvent prévoir cette éventualité.

• Fiche 10 Mettre à disposition un logement à un associé
• Disposer d'un bien détenu par la SCI
• A noter
• Un point de jurisprudence
• Cour de cassation - Chambre civile 3 N° de pourvoi : 13-11.197 ECLI:FR:CCASS:2014:C300194
• Modifier les statuts
• Bien mis à la disposition d’un associé
• Fiscalement
• Le sort des charges
• Mise à disposition gratuite : Déclaration des associés
• Contrat de bail
• A noter

La SCI familiale La SCI est créée par au moins deux membres d’une même famille. Comme pour toute SCI elle permet de désigner un gérant. Ainsi, elle évite d’une certaine façon les querelles familiales.

• Fiche 9 Pourquoi une SCI familiale
• La SCI familiale
• SCI familiale : Définition
• A noter
• Spécificités
• Un outil de gestion
• La SCI familiale : Nécessité de statuts constitutifs
• Fonctionnement de la SCI
• Le gérant

Une SCI sert aussi de support pour investir dans l’immobilier de défiscalisation. SCI support de défiscalisation Défiscaliser en investissant dans une SCI Une SCI bénéficie soit de la fiscalité transparente avec l’impôt à l’IR (Impôt sur le Revenu). Elle peut aussi être à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

• Fiche 8 Une SCI pour la défiscalisation
• Défiscaliser en investissant dans une SCI
• Défiscalisation d’une SCI à l’IR
• Exemple : Dispositif Pinel
• Réduction d’impôt
• La déclaration
• Les obligations déclaratives des associés pour leur quotepart
• Déclaration

Pour rappel Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, entre les mains de personnes différentes. Avec un bien démembré, l’usufruitier détient la partie de la propriété donnant droit à l'occupation du bien (ou procurant des revenus si c’est un bien locatif), et le nu-propriétaire possède « les murs ».

• Fiche 7 Une SCI pour acheter en démembrement croisé
• Pour rappel
• En cas de décès :
•  
• Le démembrement de propriété est dit croisé
• Exemple
• L’usufruit
•  
• Avantages pour les concubins

La tontine : définition Appelée aussi, clause de tontine ou clause d’accroissement. L'achat en tontine ou « pacte tontinier » se matérialise par une clause insérée dans l'acte d'achat du bien immobilier.

• Fiche 6 Une SCI pour acheter en tontine
• La tontine : définition
• Sur le plan fiscal
• Exemple
• Attention à l’aspect aléatoire

La SCI pour loger son local professionnel Une personne, profession libérale ou entrepreneur, a une activité nécessitant un cabinet ou un local pour l’exercice de son activité. Quel est l’intérêt de loger le local professionnel en SCI ?

• Fiche 5 Une SCI pour y loger un local professionnel
• Il est dissocié de sa structure professionnelle.
• À la retraite
• En cas de cession de l’entreprise

La SCI, pour réduire le coût de transmission Les parts sociales d’une SCI ont une valeur décotée par rapport à la valeur réelle d'environ 10 à 20 %. En effet, les parts isolées, sont plus difficilement négociables sur le marché.

• Fiche 4 Une SCI pour la transmission du patrimoine
• Pour réduire les coûts de transmission
• Transmettre par le biais d’une donation
• La donation démembrée
• Exemple
• Pour transmettre par le biais d’une donation
• Droits démembrés
• Exemple :
• Transmettre par le biais d’une donation.
• Exemple
• Donner en gardant la gestion

L'indivision est le fait qu’un ensemble de personnes soit propriétaire de l'intégralité d'un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts respectives.

• Fiche 3 Une SCI pour éviter l’indivision 
• Entre concubins
• Une SCI pour éviter l’indivision
• Avantages de la SCI sur l’indivision
• Une SCI pour la résidence principale entre concubins Hors SCI
• Que se passe-t-il au décès de l’un ?
• En SCI
• Exemple

 SCI et le délai de rétractation d’avant-contrat de transaction immobilière  SCI et la responsabilité non solidaire (sauf prêt immobiliers où l’établissement prêteur va demander une caution solidaire)  Le taux d’usure en cas de prêt  Ne pas pouvoir bénéficier de tous les prêts

• La responsabilité non solidaire
• Les limites à la responsabilité des associés
• Et pour les SCI (Société Civile Immobilière), qu’en est-il de l’octroi des prêts immobiliers ?
• Les associés d’une SCI ne sont pas des consommateurs

Dans le cadre de son objet social, et son objectif patrimonial, une SCI peut acquérir un, ou plusieurs biens immobiliers. Dans cette hypothèse, il s’agit de le SCI qui achète, et non les associés.

• Fiche 1 Une SCI pour acquérir de l’immobilier
• Une SCI pour acquérir un bien immobilier
• Avantages
• Des garanties
• Process
• La clause de substitution
• Une SCI pour Emprunter plus
• La SCI emprunte
• Zoom sur la Clause de substitution 
• Pourquoi
• La clause dans l’avant-contrat
• Avec la clause de substitution, c’est pouvoir changer l’identité de l’acquéreur
• Pour le substituant : quid du délai de rétractation  
• La solidarité entre les acheteurs
• -        Acceptation de toutes les parties
• -        Rédaction de la clause par écrit