SCI : Pourquoi une SCI ? Les points d'attention, Comment procéder ?

Code Civil Article 578 Création Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804 L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

• Les Codes
• Code Civil
• Code de la construction et de l'habitation
• Code de commerce
• Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 février 2014, 13-11.197, Inédit
• LOI n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés (1)
• Notion de SCI familiale pour les personnes liées par un pacte civil de solidarité
• Question de M. HYEST Jean-Jacques (Seine-et-Marne - UMP) publiée le 21/12/2006
• Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement publiée le 03/05/2007

"Il est stipulé que l’acquéreur disposera de la possibilité de se substituer à un tiers. La réalisation de l’acte de vente authentique pourra être effectuée au profit de toute personne, physique ou morale, librement désignée par l’acquéreur…".

• Exemple de clause de substitution

Ci- après dénommés les associés, ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'une société civile immobilière qu’ils ont convenu de constituer, dont le gérant est l'un des associés.

• Modèle Exemple F1 de statuts de statuts

Objet : Contrat de prêt à usage pour une location à titre gratuit A été convenu ce qui suit entre les parties ci-dessus mentionnées, le Prêteur et le Preneur, qui arrêtent ce qui suit :

• Objet : Contrat de prêt à usage pour une location à titre gratuit

Si apport en numéraire : D'une somme en numéraire de (X) euros (Montant en lettres et en chiffres de l'apport) dépendant de votre communauté. Si apport en nature : Description et montant en lettres

Une SCI sert aussi de support pour investir dans l’immobilier de défiscalisation. Une SCI bénéficie soit de la fiscalité transparente avec l’impôt à l’IR (Impôt sur le Revenu). Elle peut aussi être à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

•  
• Défiscaliser en investissant dans une SCI
• Défiscalisation d’une SCI à l’IR
• Exemple : Dispositif Pinel
• Réduction d’impôt
• La déclaration
• Les obligations déclaratives des associés pour leur quotepart
• Déclaration

Fiche 1 Une SCI pour acquérir de l’immobilier • Avantages • Une SCI pour Emprunter plus Fiche 2 Point de vigilance :

• Fiche 1 Une SCI pour acquérir de l’immobilier
• Avantages
• Une SCI pour Emprunter plus
• Fiche 2 Point de vigilance :
• SCI et le délai de rétractation d’avant-contrat de transaction immobilière
• SCI et La responsabilité non solidaire (sauf prêt immobiliers où l’établissement prêteur va demander une caution solidaire)
• Fiche 3 Une SCI pour éviter l’indivision 
• Entre concubins
• Fiche 4 Une SCI pour la transmission du patrimoine
• Pour réduire les coûts de transmission
• Pour transmettre par le biais d’une donation
• Fiche 5 Une SCI pour y loger un local professionnel
• Fiche 6 Une SCI pour acheter en tontine
• Fiche 7 Une SCI pour acheter en démembrement croisé
• Fiche 8 Une SCI pour la défiscalisation
• Fiche 9 Pourquoi une SCI familiale
• Fiche 10 Mettre à disposition un logement à un associé
• Fiche 11 Garder le pouvoir de décision
• SCI et les parents gérants pour garder la gestion même après une donation.
• Transmettre en gardant le pouvoir de décision
• Fiche 12 En cas de décès d’un associé : L’associé survivant
• Fiche 13 La SCI pour la résidence principale
• Entre époux
• Entre Pacsés
• Entre concubins
• Fiche 14 Une SCI qui vit sa vie de société
• Liste des actions à faire chaque année, avec modèles

Dans le cadre de son objet social, et son objectif patrimonial, une SCI peut acquérir un, ou plusieurs biens immobiliers. Dans cette hypothèse, il s’agit de le SCI qui achète, et non les associés.

• Une SCI pour acquérir un bien immobilier
• Les avantages
• Une SCI pour emprunter plus
• Zoom sur la Clause de substitution 
• Pourquoi
• Comment la rédiger
• La clause dans l’avant-contrat
• Pour le substituant : quid du délai de rétractation  
• La solidarité entre les acheteurs

L'indivision est le fait qu’un ensemble de personnes soit propriétaire de l'intégralité d'un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts respectives.

• Une SCI pour éviter l’indivision
• Avantages de la SCI sur l’indivision
• Une SCI pour la résidence principale entre concubins Hors SCI
• Que se passe-t-il au décès de l’un ?

Appelée aussi, clause de tontine ou clause d’accroissement. L'achat en tontine ou « pacte tontinier » se matérialise par une clause insérée dans l'acte d'achat du bien immobilier.

• La tontine : définition
• Sur le plan fiscal
• Exemple
• Attention à l’aspect aléatoire

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, entre les mains de personnes différentes. Avec un bien démembré, l’usufruitier détient la partie de la propriété donnant droit à l'occupation du bien (ou procurant des revenus si c’est un bien locatif), et le nu-propriétaire possède « les murs ».

• Pour rappel
• En cas de décès
• Le démembrement de propriété est dit croisé
• Exemple
• L’usufruit
• Avantages pour les concubins

Découvrez les points de vigilance essentiels pour les SCI : délai de rétractation, responsabilité non solidaire et taux d'usure pour les prêts immobiliers.

• SCI et le délai de rétractation d’avant-contrat de transaction immobilière
• Qui peut bénéficier du délai de rétractation ?
• Quand est-il pour la SCI ?
• SCI et la responsabilité non solidaire (sauf prêt immobilier où l’établissement prêteur va demander une caution solidaire)
• La responsabilité non solidaire
• Le taux d’usure en cas de prêt
• Ne pas pouvoir bénéficier de tous les prêts

SCI et les parents gérants pour garder la gestion même après une donation. Le gérant est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe. L’étendue de ses pouvoirs y est mentionnée. Les statuts déterminent quelles décisions doivent être prises en assemblée et à quelle majorité.

• SCI et les parents gérants pour garder la gestion même après une donation
• Le gérant
• Être nommé gérant irrévocable
• La clause de réversion d’usufruit en cas de donation en démembrement.
• Les droits de vote
• Transmettre en gardant le pouvoir de décision
• Conservez une part en pleine propriété
• Article 1844
• Convention d'usufruit

Une SCI doit répondre à des obligations administratives :Établir les comptes, Tenir des assemblées générales, Rédiger un PV à chaque assemblée générale, Pendant les AG, le gérant doit rendre des comptes sur sa gestion devant les associés.

• Comptabilité
• Déclarations fiscales
• Les AG (Assemblées Générales) chaque année
• Convocations aux assemblées
• Procès-verbal de l’assemblée générale
• Conservation du procès-verbal  

La SCI, pour réduire le coût de transmission Les parts sociales d’une SCI ont une valeur décotée par rapport à la valeur réelle d'environ 10 à 20 %. En effet, les parts isolées, sont plus difficilement négociables sur le marché.

• Pour réduire les coûts de transmission
• Transmettre par le biais d’une donation
• La donation démembrée
• Une approche bilan
• Pour transmettre par le biais d’une donation
• Droits démembrés
• Transmettre par le biais d’une donation
• Donner en gardant la gestion

La SCI est créée par au moins deux membres d’une même famille. Comme pour toute SCI elle permet de désigner un gérant. Ainsi, elle évite d’une certaine façon les querelles familiales.

• La SCI familiale
• Définition
• Un outil de gestion
• La SCI familiale : Nécessité de statuts constitutifs
• Fonctionnement de la SCI

Au décès d'un associé, ses parts sociales entrent dans la dévolution successorale. Si le défunt n’avait rien prévu, ils reviennent à ses héritiers.

• En préambule
• Décès
• Que dit le Code ?
• Les statuts
• Cas de la dissolution
• SCI avec les associés survivants
• Décès d’un associé gérant 

La SCI pour loger son local professionnel. Une personne, profession libérale ou entrepreneur, a une activité nécessitant un cabinet ou un local pour l’exercice de son activité. Quel est l’intérêt de loger le local professionnel en SCI ?

• La SCI pour loger son local professionnel
• À la retraite
• En cas de cession de l’entreprise

Les associés peuvent disposer gratuitement du bien détenu par la SCI. Une SCI peut mettre un bien immobilier, à disposition d’un associé, sans contrepartie de loyer. Il n’est pas interdit à une SCI de mettre un de ses biens à la disposition gratuite de ses associés. Les statuts peuvent prévoir cette éventualité.

• Disposer d'un bien détenu par la SCI
• Un point de jurisprudence
• Modifier les statuts
• Bien mis à la disposition d’un associé
• Fiscalement
• Le sort des charges
• Mise à disposition gratuite : Déclaration des associés
• Contrat de bail

Des époux constituent une SCI, et celle-ci peut détenir la résidence principale du couple, entre autres. Quel époux détient les parts sociales ? Les biens peuvent être des biens propres (appartenant à un seul des deux) ou de biens communs (appartenant aux deux).

• Entre époux
• Cas où un époux est associé d'une SCI
• Cas où les deux époux sont associés de la SCI
• SCI, en termes de protection du conjoint
• Entre concubins ou partenaire du PACS