Les plus-values immobilières en SCI
Une SCI est destinée à gérer un patrimoine immobilier. A ce titre elle être amenée à céder un ou plusieurs biens immobiliers. S’il y a plus-value, celle-ci peut engendrer une imposition.
Cette imposition varie selon le régime fiscal de la SCI, celle-ci pouvant être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Lorsqu’une SCI vend un bien immobilier elle peut être assujettie à l'impôt sur les plus-values.
Cas de plus-values
Deux cas se présentent
- soit c’est la SCI qui vend elle-même un bien immobilier. Dans ce cas les associés sont imposés à titre privé sur les plus-values immobilières.
- soit il s’agit d’un associé qui vend ses parts. Lorsqu’un associé cède ses parts, à ce titre il est soumis à l'impôt sur les plus-values si la valeur de ses parts a augmenté pendant la période de détention.
Il y a taxation sur les plus-values lorsqu'un bien immobilier est vendu, et que celui-ci a enregistré une augmentation de valeur entre la date de son acquisition et la date de sa cession.
En d‘autres termes, lorsque son prix de vente est supérieur à son prix d’achat.
Comment est perçu l’impôt : L'impôt est perçu par le notaire lors de la vente du bien immobilier. Son montant est forfaitairement de 19 % de la plus-value. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont également perçus.
Selon le régime fiscal de le SCI
Une SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
Elle est concernée au même titre que les personnes physiques.
Si ce n’est que les associés sont imposés directement et personnellement.
L’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient.
Comme pour les particuliers, Il existe des cas d’exonérations, le cas le plus fréquent est celui de la résidence principale.
L'associé occupant gratuitement un bien appartenant à la SCI, à titre de résidence principale est exonéré de l'impôt sur les plus-values à hauteur des parts qu'il détient dans la société dans les mêmes conditions que s’il les détenait en direct.
A la condition, que le bien occupé constituait sa résidence principale, le jour de la cession.
En cas de pluralité d’associés pour qui le bien n’était pas la résidence principale, la plus-value dégagée leur sera imposée proportionnellement au nombre de parts détenues.
Une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)
Dans cette hypothèse les plus-values sont assujetties au régime des plus-values professionnelles et non plus comme des plus-values immobilières classiques appliquées aux particuliers.
Les plus-values constatées viennent se rajouter aux résultats de la SCI, comme un résultat exceptionnel ; ils sont alors imposés à l'impôt sur les sociétés.
La SCI en tant que telle, ne bénéficie pas de l’abattement proportionnel à la durée de détention.
Pour déterminer la plus-value imposable
Calcul de la base de calcul de la plus-value immobilière.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente net vendeur (diminué des frais de cession et éventuellement du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (auquel sont rajouté les frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat), ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (auquel sont rajoutés les frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
S’il y a eu des travaux d'amélioration et de rénovation, possibilité de prise en compte sous condition qu'ils n'aient point été déjà déduits des revenus locatifs éventuels. La base est soit le réel ou soit un forfait de 15 % du prix d'acquisition pour un bien détenu depuis plus de 5 ans.
Les abattements pour la durée de détention sont ensuite appliqués :
6 % par année au-delà de la 5e année, jusqu'à la 21e et 4 % pour la 22e année.
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès).
Abattements pour « durée de détention »
| Durée de détention | Abattement applicable Plus-value | Abattement applicable Prélèvements Sociaux |
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| La 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Le taux et le dispositif de l'abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
L'exonération totale des plus-values immobilières se fait après 22 ans.
L'exonération totale des PS (prélèvements sociaux) n’est acquise qu’au bout de 30 ans de détention.
Pour les plus-values après abattements supérieures à 50 000 euros, une surtaxe est appliquée.
Les modalités de calcul de cette taxe additionnelle sont précisées au : BOI-RFPI-TPVIE-20-20180824
La loi de finances 2025 :
Loi de finances et plus-value immobilière
La loi de finances 2025 prévoit des changements en termes de taxation des plus-values immobilières.
Un amendement qui est adopté, prévoit une réforme du mécanisme de taxation des plus-values-immobilières.
Loi de finances et exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale
Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.
- Loi de finances et plus-value immobilière
Vente d’un bien immobilier hors résidence principale.
Actuellement
Lors de la vente d’un bien immobilier, il y a taxation des plus-values immobilières. Des exceptions existent par ailleurs.
Taxation actuelle
Elle est composée de :
- L’impôt sur le revenu de 19 % de la plus-value
- Les PS (Prélèvements Sociaux) pour 17,2 %
Soit un total de 36,2 %, de la plus-value imposable.
A noter : Une taxe spécifique s'applique sur les plus-values immobilières, pour une plus-value imposable supérieure à 50.000 euros. Elle est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.
Pour autant il y a un système d’abattements sur la durée de détention, qui s’applique.
L’abattement est différent pour l’IR et les PS.
L’exonération est totale après une détention 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les PS.
Prévision de réforme 2025
La loi de finances prévoit la suppression des abattements pour la durée de détention.
Les abattements seraient remplacés, par une actualisation du prix de la valeur d’acquisition du bien, en fonction de l’inflation pour déterminer la plus-value imposable.
Jusqu’à présent la plus-value imposable, est calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Et avec :
- Un abattement pour la durée de détention
- Une majoration du prix avec les dépenses des travaux (au forfait ou au réel).
Dans les années qui viennent, elle prendra en compte l’inflation
Introduction d’un nouvel abattement unique, basé sur le prix d’achat actualisé.
Calendrier
Mise en application progressive
- Au 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir
- Au 1er janvier 2027 pour les biens immobiliers bâtis.
Avec la réforme
Le projet de loi propose le remplacement de l’abattement pour « durée » de détention, par une indexation du prix d’achat du bien immobilier selon l’inflation.
Puis, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou flat tax s’appliquera sur le montant de plus-value. Son taux est de 30%.
Pour ailleurs un autre amendement (adopté en commission des finances), prévoit de relever le taux de la flat tax à 33%.
Amendement n°I-CF1814
Déposé le dimanche 13 octobre 2024
APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant :
« I. – La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB, 150 UC est réduite d’un abattement correspondant à l’actualisation du prix d’acquisition tel qu’il est mentionné dans les actes en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
Dans le même temps, il y aurait application d’un prélèvement forfaitaire unique, aujourd’hui à 30 %.
Aujourd’hui
La plus-value est diminuée d'un abattement pour « durée » de détention.
Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Pour l’impôt sur le revenu | Pour les prélèvements sociaux |
| Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
| De la 6 ième à la 21 ième année | 6 % | 1,65 % |
| 22 ième année | 4 % | 1,60 % |
| De la 22 ième à la 30 ième année | 0 % | 9 % |
Après l’abattement, la fiscalité est de 19%
L’exonération
L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.
Exemple
Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value
- Un appartement acheté en 2014 est vendu en 2024 (soit 10 ans après)
Prix d’achat 150 000 €
Prix de vente 250 000 €
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :
De 6% de la 6ième à la 21 ième année pour l’impôt
De 1,65 % pour les prélèvements sociaux
- Le même appartement acheté en 2009 et vendu en 2024 (soit 15 ans après)
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :
| Durée de détention | Aujourd’hui en 2024 | |
| Plus-value | 100 000 € | |
| 10 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 70 000 € |
| Montant de plus-value aux PS | 91 750 € | |
| Montant de l’impôt | 13 300 € impôt 15 781 € PS Total 29 081 € | |
| 15 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 40 000 € |
| Montant de plus-value aux PS | 83 500 € | |
| Montant de l’impôt | 7 600 € impôt 14 362 € PS Total 21 962 € |
Si la Loi de finances était appliquée en l’état : Hypothèse
La flat tax est de 30%
La flat tax pourrait passer à 33%
Pour que les montants d’impôts soient identiques à ceux d’aujourd’hui il faudrait dans notre exemple
- Flat tax de 30 %
Que le montant de la plus-value imposable soit de
Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 96 936 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 96 936 € = 153 064 €
Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 73 206 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 73 206 € = 176 794 €
- Flat tax de 33 %
Que le montant de la plus-value imposable soit de
Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 88 124 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 88 124 € = 161 876 €
Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 66 551 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 66 551 € = 183 449 €
La donnée « inconnue » est l’actualisation du prix de la valeur d’acquisition
- La loi de finances 2025 : remise en cause de l’exonération des plus-values lors de la vente d’une résidence principale
Sous conditions : Taxation des plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.
Lutter contre la spéculation immobilière
Un amendement a été voté, afin de lutter contre la spéculation immobilière.
Il restaure la taxation des plus-values sur les biens en résidence principale depuis une durée inférieure à 5 ans.
Des spéculateurs immobiliers n’hésitent pas à acheter un bien dans une zone où les prix sont susceptibles de monter rapidement dans le but de le revendre dans un délai court, en déclarant le logement faussement, ou pas, en résidence principale.
Sont pointées du doigt les zones touristiques où la tension locative, à laquelle s’ajoute le peu de biens disponibles.
L’amendement n° I-CF275 est adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale le 16 octobre
Des exceptions
Un motif impérieux comme une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou un décès ou encore une séparation.
De même, cette condition ne s’appliquerait pas lorsqu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale.
Modifications proposées article 3 du CGI
APRÈS L’ARTICLE 3, insérer l’article suivant : Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts :
« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».
Parts vendues par un associé
Quand un associé vend ses parts, et qu'elles sont détenues depuis plus de 22 ans :
Il n’y a pas d'impôt sur les plus-values. (Il faudra attendre 30 ans pour les PS.)
Même si la SCI a acquis le bien peu de temps auparavant. C’est la durée de détention des parts qui importe.
La date de référence pour le calcul de la durée de détention est celle de l'acquisition des parts, et non pas la date de l'acquisition des immeubles par la SCI.
A noter que si une SCI possède un bien depuis plus de 22 ans et qu’un associé n’a des parts que depuis quelques années, et qu’il souhaite les céder, il sera soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières sur l'augmentation de la valeur de ses parts.
Les cessions de parts sociales
Lorsque la SCI est à l’IR :
Si elles sont détenues depuis 22 ans, elles bénéficient d’une exonération. La plus-value immobilière est diminuée par le biais d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Et pour les prélèvements sociaux, l’exonération est au-delà de 30 ans de détention.
Lorsque la SCI est à l’IS :
L’associé personne physique, souhaitant céder ses parts de SCI soumise à l’IS sera imposé selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.
Le régime des plus-values immobilières ne s’applique pas sur les cessions de parts sociales de SCI à l'IS.
A noter : Imposition sur la plus-value d’une SCI à l’IS
Les plus-values de cession sont calculées à partir de la valeur initiale d’achat, après déduction des amortissements comptables déjà constatés.
Les amortissements déduits, réapparaissent à la cession du bien immobilier. C’est un simple décalage d’imposition.
La plus-value de cession rentre dans le bilan de la SCI comme un revenu classique, elle passe donc par l’IS.