Modalités de création de la SCI
La SCI est une société ayant la personnalité juridique.
Elle doit donc faire l’objet de modalités spécifiques, pour être valablement constituée.
Il y aura le dépôt du dossier de demande d’immatriculation, dossier qui sera déposé auprès du CFE (centre des formalités des entreprises), afin d’obtenir l’immatriculation au RCS (registre du commerce des sociétés).
Le CFE permet d’effectuer la démarche en un lieu unique à l’aide d’un seul document. Cette déclaration vaut « déclaration d’existence » au centre des impôts.
Elle sanctionne l’existence juridique de la SCI.
Les modalités :
- Rédaction des statuts de la SCI et leur signature
- Enregistrement au service des impôts (le centre compétent est celui dans le ressort duquel le siège social est établi).
- Publication d’un avis de constitution avec insertion dans un journal d’annonces légales
- Publication au BODAC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), c’est à la charge du greffier du tribunal qui a reçu le dossier du CFE.
- Dépôt au greffe du tribunal de commerce des actes, et immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.
La société n’aura la personnalité morale qu’à dater de son immatriculation. Pour finaliser l’existence de la SCI, il faut souscrire une déclaration d’existence auprès des services des impôts, dans un délai de trois mois pour une société de personnes, et un mois pour une SCI à l’impôt sur les sociétés.
L’ouverture d’un compte courant auprès d’un établissement bancaire sera nécessaire. A savoir que celui-ci demandera certains de ces documents.
Rédiger les statuts d’une SCI
Une SCI dans sa création est subordonnée à des formalités d’immatriculation et de statuts.
La rédaction des statuts
Les statuts : c’est le contrat qui lie les associés entre eux. Le contrat doit être établi par écrit : article 1835 du Code civil
« Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. »
Les statuts matérialisent l’accord de volonté de la part des associés.
Constituer une société suppose un accord de volonté de tous qui prend la forme d’un contrat : « les statuts »
C’est généralement la première étape de la création. Les statuts précisent le gérant, son identité, son rôle, et le mode de fonctionnement et de gestion de la société.
Tous les associés doivent signer les statuts.
Les statuts doivent être édités en autant d’exemplaires qu’il y a d’associés et signés se tous, les associés. Un exemplaire supplémentaire est prévu pour la société elle-même.
C’est l’associé lui-même qui signe ; pour autant, il peut se faire représenter par un mandataire habilité spécialement pour la circonstance.
Les statuts rédigés
Il faut les enregistrer auprès des services fiscaux.
- Dans un délai d’un mois au bureau des hypothèques (service de publicité foncière) de la situation de l’immeuble en cas d’apport à la fois de biens meubles et de biens immobiliers.
Démarches à effectuer :
- Rédiger les statuts de la société,
- Faire publier une annonce légale sur un journal d’annonces légales,
- Enregistrer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). C’est l’immatriculation de la SCI.
Avant juillet 2015, il y avait l'obligation d'enregistrer leurs statuts auprès du Service des Impôts des Entreprises (SEI).
La loi dite de « simplification de la vie des entreprises » a supprimé cette démarche d’enregistrement des statuts auprès des impôts pour les entreprises, depuis la date du 1ejuillet 2015.
Deux exceptions
Il y a obligation de devoir continuer de déclarer les statuts d’une entreprise au SIE.
En fonction de l’entité qui a rédigé les statuts de la SCI
- Faire appel à un notaire pour créer une SCI. La qualité du rédacteur des actes de création exige un enregistrement : acte notarié, acte d'huissier…
- L'acte contient une opération juridique soumise à enregistrement : transmission de propriété d'immeuble, cession d'actions. Les statuts de la SCI mentionnent des apports en nature.
Rien à faire à la création de la SCI, pour les autres cas ; par la suite, il y a obligation d'une déclaration annuelle de résultats de la SCI.
Où enregistrer si la SCI est concernée par les cas précités ?
La démarche de l’enregistrement des statuts auprès des impôts :
Les statuts de la SCI doivent être déposés au centre de formalités des entreprises (CFE). Le greffe du tribunal de commerce les transmet au service des impôts.
Dans le cas d’apports d’immeubles à la SCI, le dépôt des statuts doit se faire auprès des services de la publicité foncière (SPF).
L’extrait Kbis d’une SCI
Comme pour toute création de société, l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est impérative.
De ce fait un numéro d’immatriculation est décerné et donne l’accès au document Kbis. Pour autant il faut le demander. Au même titre que toute organisation enregistrée au registre des sociétés ou RCS, la SCI peut effectuer une demande en ligne de Kbis SCI, ou auprès d’un greffier au tribunal de commerce.
Le document Kbis ouvre accès à un ensemble de procédures commerciales et administratives.
Les documents à fournir pour l’immatriculation de la SCI
Pour pouvoir inscrire la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés, au-delà, des démarches nécessaires, des documents justificatifs seront exigés afin de compléter le dossier d’immatriculation.
Le formulaire à compléter puis à signer, est le formulaire MO, Cerfa 13958*02, qui est le formulaire pour les personnes morales.
Pièces à fournir :
- Un exemplaire des statuts, daté, et signé en original, par l’ensemble des associés, en personne ou par mandataire justifiant d’un pouvoir spécial
- Un exemplaire du procès-verbal de nomination du gérant, daté et signé par l’ensemble des associés, s'il n'est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant.
- L'acte de nomination d'une personne morale gérant indique l'identité de son ou ses représentants légaux.
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la société, datée et signée en original par le représentant légal de la société.
- L’attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL).
Pour le gérant, personne physique :
- Une copie de la pièce d'identité (passeport ou de la carte nationale d'identité)
- Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation datée et signée en original par le gérant, (vérification par le juge-commis à la surveillance du Registre du Commerce et des Sociétés auprès du casier judiciaire, avec demande le bulletin n°2 du casier judiciaire)
- Une attestation de filiation (nom et prénoms des parents), sauf si la filiation figure dans un document déjà produit, comme la déclaration de non-condamnation par exemple
Pour les associés non gérants personnes physiques :
- Une copie de la pièce d'identité (passeport ou de la carte nationale d'identité)
Pour les associés et gérants personnes morales :
- Extrait original de moins de trois mois de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant de l’existence légale de la personne morale
- Le justificatif du siège social, la domiciliation de la SCI : fournir une pièce permettant de justifier de l’occupation des locaux du siège de la société (bail ou une facture d’eau ou d’électricité, téléphone, factures récentes, contrat de domiciliation)
Si la personne morale nommée gérante de la SCI, n’est pas immatriculée ou relève d’un pays non membre de la communauté européenne, son représentant légal doit être déclaré au RCS ; Dans ce cas, produire les mêmes pièces que celles demandées pour le gérant personne physique.
De même on joint une copie de ses statuts en vigueur traduit en langue française et certifiée conforme par son représentant légal.
A noter
Si le gérant n’a pas signé lui-même le formulaire MO, il doit fournir un pouvoir original, sur lequel il doit mandater « par écrit » la personne qui s’en charge à sa place.
Déposer le formulaire M0 et le dossier de constitution
L’ensemble du dossier de constitution, formulaire M0, ainsi que les pièces jointes doit être déposé au greffe qui est Centre de Formalités des Entreprises pour les sociétés civiles.
Le greffe se charge de transmettre les déclarations obligatoires des personnes morales ou physiques auprès des organismes destinataires comme l’URSSAF, INSEE, caisses d'assurance maladie ou caisse de retraite.
Il est par ailleurs possible de déposer le formulaire M0 en ligne sur infogreffe lors de la demande d’immatriculation de la personne morale.
Effectuer le paiement des frais de greffe
Au 1er mai 2018, le coût d’une immatriculation d’une société civile immobilière est fixé à 70,39 euros. Ce coût comprend la TVA et les frais de dépôt d'acte. Règlement établi à l'ordre du greffe du tribunal de commerce de Paris
Le siège social
Une SCI doit posséder un siège social, et celui-ci doit être mentionné dans les statuts.
Le nom de la SCI
Une SCI a un nom. La dénomination est assez libre, cela va de l’adresse à un nom d’associé, ou faire référence à la nature de l’activité.
Elle peut avoir pour dénomination :
- « SCI 18 rue des oiseaux » C’est-à-dire l’adresse du bien.
- Ou « SCI Martin et Martine » Avec le nom des associés.
Il ne s’agit que d’exemple, toute autre forme, peut être prise en compte.
Deux points prudentiels :
- S’assurer auprès de l’INPI (institut national de la propriété industrielle) que le nom choisi ne soit pas déjà utilisé.
- Eviter une dénomination prêtant à confusion.
Pour rappel, la dénomination choisie se doit de figurer dans les actes émanant de la SCI.
La domiciliation
Les associés fixent librement le siège de la SCI.
Le gérant de la SCI a la possibilité de la domicilier à son domicile.
La société peut être domiciliée dans d'habitation de son représentant légal à savoir son gérant sans limitation de durée lorsqu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne l'interdit.
Préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation, il est nécessaire, de, par la loi, de notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.
Par ailleurs :
- Il est possible de la domicilier à l’adresse d’un immeuble que la SCI détient.
- Il est également possible de faire appel à une société de domiciliation commerciale.
Le Code du commerce
Article L123-11-1
« Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.
Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.
Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.
Avant l'expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d'Etat.
Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux. »
Pour une meilleure identification de l’adresse :
Afin de recevoir l’extrait du Registre du Commerce et des Sociétés (extrait "Kbis") expédié par le greffe, une boîte aux lettres avec mention de la SCI est à prévoir. Il est nécessaire de faire apparaître le nom de la SCI.
Dans un souci d'identification claire de l'adresse du siège social, même si elle est fixée au domicile personnel du gérant.
Dans ce prolongement, il est nécessaire d’accomplir les démarches auprès de la Poste pour le suivi des courriers de la SCI.
A noter
Un arrêt de la cour d’appel de Paris de 2001 stipule qu’une SCI qui a pour objet la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier peut installer son siège social au domicile de son gérant sans limitation dans le temps.
En cas de changement de domicile du gérant
La domiciliation doit être modifiée, et de ce fait les statuts doivent être modifiés en cas de changement de domiciliation.
Les changements sont à effectuer au greffe du tribunal de commerce. Ils doivent être votés par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire (AGE).
Lorsque le gérant propriétaire habite un logement en copropriété, le règlement de ladite copropriété peut tout à fait émettre des limitations à son droit de choisir son domicile pour siège social.
Le gérant locataire peut se voir limiter aussi par une clause dans son contrat de location.