Les statuts, l'objet social de la SCI
La création d’une SCI passe par la rédaction de statuts. De même le choix du nom de la société est à prévoir en amont.
La rédaction des statuts
Les statuts :
- Ils représentent le contrat qui lie les associés entre eux.
- Ils matérialisent l’accord de volonté de la part de l’ensemble des associés.
La rédaction des statuts peut être réalisée :
- Sous seing privé
- Avec le concours d’un avocat, ou d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant titulaire de la Compétence Juridique Appropriée (CJA),
- Par acte notarié.
Lorsqu’il y a un apport d’un bien immobilier à la SCI : le recours à un notaire est obligatoire.
Les statuts précisent le nom du gérant, son rôle, et le mode de fonctionnement et de gestion de la société.
Les associés peuvent décider des articles qui doivent figurer dans les statuts, et ils en fixent le fonctionnement.
Une description précise et détaillée des statuts permet de traiter en amont les éventuels problèmes qui peuvent survenir sur le fonctionnement de la SCI.
Mentions notifiées dans les statuts
C’est l’article 1835 du Code civil qui détermine le caractère écrit des statuts.
Les mentions obligatoires
- Forme de la société
- Son objet social
- L’identité de la SCI, son nom et son adresse de siège social (sa dénomination)
- L’identité des associés
- Les apports de chaque associé
- Le capital social avec le nombre de parts et sa répartition entre les associés
- La répartition des résultats
- Les formalités de fonctionnement
- La durée de la SCI dans la limite de 99 ans
- Les procédures et modalités de fonctionnement des prises de décisions
Les clauses supplémentaires
- Le gérant : sa nomination, ses attributions, sa destitution
- Identité du premier gérant
- La rémunération éventuelle ou non du gérant
- Les modalités de cession des parts sociales
- Les modalités pour devenir associé
- Les prises de décision et les règles de majorité, comment elles s’effectuent
- Les comptes : Comment sont-ils tenus ?
- Les assemblées générales : Comment sont-elles tenues ?
- Possibilité de vote (se faire représenter)
- Modalités de fonctionnement des comptes courants d'associés et leur éventuelle rémunération
- Comment modifier les statuts
- Le mode de résolution des conflits
- Les modalités de dissolution de la SCI
La rédaction des statuts présente toute son importance, pour une prise en compte dès le départ ce qui peut être prévisible.
Les statuts sont édités en autant d’exemplaires qu’il y a d’associés et signés, de tous les associés.
Un exemplaire est prévu pour la société elle-même.
L’objet social
L’objet social correspond au type d’activité que la SCI va exercer pour réaliser les objectifs qu’elle s’est fixé. Il doit figurer dans les statuts.
L’objet social d’une SCI doit avoir un caractère civil.
Rappelons qu’il doit être licite, « permis par la loi, par une autorité, par les usages ; qu'aucune loi ne défend ».
L’importance de l’objet social
L’objet social revêt une importance particulière dans la rédaction. Il doit être suffisamment explicite, et suffisamment large. Trop limité, il y aurait nécessité d’une modification des statuts en cas de changement d’activité.
Exemple de rédaction :
On y trouve comme objet :
« L’acquisition, la gestion, l’administration, la location, la vente de tous immeubles et biens immobiliers. Réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil. »
Un objet social « civil »
Les activités mentionnées dans l’objet social ont un caractère civil. Dans le cas où l’objet social serait considéré comme commercial au regard du code général des impôts, la SCI risquerait de se retrouver taxée d’office à l’impôt sur les sociétés.