Transmettre avec une SCI
Transmettre par le biais d’une donation
Comme le bien est détenu par une SCI, la donation porte sur des parts sociales de la SCI et non sur le bien immobilier lui-même.
Dans le cadre d’une donation en démembrement, cela consiste à donner la nue-propriété, tout en conservant l'usufruit. C’est fréquent que des parents transmettent la nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants. En conservant l'usufruit de ce bien, ils peuvent continuer à l’utiliser, à l’habiter.
A noter que si le bien est loué, l’usufruitier continue à en percevoir les loyers.
Une donation qui porte sur un montant moindre
Comme nous sommes en société le raisonnement est en termes de bilan. L’Assiette des droits de donation est constituée par l’actif net de la SCI, ce qui correspond donc à la différence entre l’actif de la SCI (par exemple, le bien immobilier) moins le passif social (le prêt immobilier) s’il y en a un.
Au moment de la donation
Dans le cas où un prêt immobilier est en cours, les parts possèdent une valeur plutôt faible (puisque le crédit vient diminuer le prix de la part)
Avec le temps, le crédit est remboursé, ce qui fait que le prix de la part se valorise mathématiquement
Donc pour être optimisée, la donation doit être réalisée dès le début du prêt.
Le facteur temps est un élément démultiplicateur de valeur dans ce cas.
Exemple
- La SCI fait l’acquisition d’un bien de 200 000 euros, et le finance avec un prêt de 180 000 euros, les parts sociales ont en réalité une valeur totale de 20 000 € (200 000 € moins 180 000 €), lorsque le prêt n’est pas encore remboursé.
- Alors que hors SCI, lorsqu’il a une donation de faite sur un bien de 200 000 €, elle porte sur ce montant, on ne tient pas compte du crédit que la personne a contracté par ailleurs.
Droits démembrés.
Quand la donation porte sur un bien en démembrement de propriété, le barème des droits de l'usufruit ou de la nue-propriété s’applique.
L’usufruit est calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation.
Barème de l’usufruit
| 10 % | De la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus, |
| 20 % | Quand il est âgé de 81 à 90 ans, |
| 30 % | Quand il est âgé de 71 à 80 ans, |
| 40 % | Quand il est âgé de 61 à 70 ans, |
| 50 % | Quand il est âgé de 51 à 60 ans, |
| 60 % | Quand il est âgé de 41 à 50 ans, |
| 70 % | Quand il est âgé de 31 à 40 ans, |
| 80 % | Quand il est âgé de 21 à 30 ans, |
| 90 % | En deçà. |
La valeur fiscale de la nue-propriété se retrouve par différence.
Exemple : un parent effectue à l’âge de 68 ans une donation de la nue-propriété d’un bien qui vaut 100 000 € tout en gardant l’usufruit
Valeur de l’usufruit 40%
Valeur de la nue-propriété 60%
Pouvoir scinder les donations
Compte tenu de l’abattement en ligne direct (parent/enfant) qui est de 100 000 € par parent, et la prise en compte des donations que le donateur a déjà consenties (prise en compte des donations pour un rapport fiscal), il est possible d’ajuster le montant avec le nombre de parts. Ce qui est par ailleurs plus compliqué avec un bien en direct.
Le fractionnement de la donation permet de bénéficier pleinement de l’abattement.
Donner en gardant la gestion
Si les parents sont les gérants de la SCI. Il est judicieux de ne pas tout donner. Les pouvoirs sont déterminés dans les statuts, d’où l’importance de leur rédaction.
Les statuts peuvent prévoir l’unanimité pour révoquer le gérant. Si le gérant en l’occurrence conserve à minima une part d’associé il se rend irrévocable, puisqu’en conservant ainsi une part, c’est avoir toujours un droit de veto.
Les statuts : dans le cas de parts démembrées, les statuts peuvent prévoir par exemple que les décisions modifiant les statuts sont votées par le nu-propriétaire, et que toutes les autres décisions sont votées par l’usufruitier.