L'amortissement

L’amortissement d’un bien immobilier est une façon de prendre en compte sa dépréciation théorique par le temps, compte tenu de son utilisation normale.

Amortir un bien, consiste à constater en comptabilité « une charge annuelle qui correspond à la dépréciation comptable de ses actifs ».

C’est un mécanisme comptable fictif permettant de réduire le bénéfice fiscal.

C’est une façon d’admettre que le bien concerné, va perdre de sa valeur (sur le plan comptable), au fil du temps.

L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge, et de la répartir sur une durée de vie théorique du bien.

Concrètement

L’amortissement correspond à une constatation comptable d’une dépréciation d’un bien immobilier, (ici dans le cadre de la SCI).

Un pourcentage du prix du bien immobilier, que l’on peut déduire chaque année durant une durée déterminée, est défini sur le plan comptable. Ainsi le résultat comptable déclaré diminue.

La dépréciation liée à cet amortissement est linéaire (c’est le même montant chaque année, le temps de l’amortissement). Le taux d’amortissement dépend de la durée d’utilisation normale du bien, qui est fixée par exemple, entre 20 et 50 ans pour les immeubles bâtis.

Les deux conséquences sont : moins d’impôts, et un impact sur les éventuelles plus-values futures en cas de vente du bien par la SCI.

Lorsque le bien est entièrement amorti, il n'a plus de valeur comptable. Cela ne signifie pas que le bien n’a plus aucune valeur. C’est uniquement sur le plan comptable que cela joue, le bien en lui-même a toujours une valeur.

La durée d’amortissement

La durée d'un amortissement est répartie sur une durée normale d'utilisation d’un bien.

L’administration fiscale fournit un tableau récapitulatif de données sur la durée d’amortissement usuelle.

En fonction du régime fiscal auquel est soumise la SCI :

- SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : pas d’obligation d’amortissement du bien. C’est une possibilité. Il parait judicieux de savoir si la décision d’amortir le bien est adaptée à la situation de la société.

Il n’existe pas d’exigence d’amortissement pour les SCI à l’IR (la majorité des SCI). D’une part il n’y a pas d’obligation comptable. Si le choix est porté sur l’amortissement, il y aura une obligation d’établir une comptabilité, étant donné que l’amortissement est avant tout une notion purement comptable.

L’intérêt de le faire : permettre de réduire le montant des parts sociales, et ainsi pouvoir minorer des droits de succession en SCI familiale  par exemple.

- SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS): l'amortissement des immeubles détenus par la société est obligatoire. Pour rappel le SCI à l'IS tient une comptabilité.

Comment cela se passe ?

Les règles de l’amortissement font l’objet de taux différents en fonction des éléments de l’immeuble qui ne se déprécient pas de la même manière, chaque composant est amorti en fonction de sa durée normale d’utilisation.

L’application de l’amortissement est linéaire, la dépréciation théorique est constante au fil du temps.

Les amortissements annuels du bien sont calculés ainsi :

Division du prix d’acquisition / sa durée normale d’utilisation

Dans le prix d’acquisition, il n’est pas tenu compte des frais de notaire.

Ceci n’a qu’une valeur d’exemple.

A noter : le terrain sur lequel le bien est construit n’est pas amortissable. C’est une immobilisation qui ne se déprécie pas avec le temps et, par le fait, non amortissable.

La charge de l’amortissement vient diminuer le résultat comptable de la SCI.

Lors de l’assemblée générale annuelle, les associés peuvent décider si ce bénéfice sera :

• Distribué, mais il faut pour cela que la SCI dispose de liquidités,
• Mis en réserve,
• Mis en comptes courants d’associés, si la SCI a une dette au nom d’un associé

Donc, amortir un bien d’une SCI soumise à l’IR réduit d’autant, chaque année le bénéfice comptable de la société et sa dette envers ses associés.

Ce qui veut dire :

L’amortissement fait que les associés conservent au sein de la société une plus grande partie des bénéfices annuels.

Sur le plan de la fiscalité :

Les amortissements ne changent rien au sort du bénéfice imposable entre les mains des associés. Les amortissements comptables sont à réintégrer dans le bénéfice fiscal de la SCI qui de par le fait, est imposable sur une base moindre.

Deux notions cohabitent en parallèle :

• Une notion « comptable » qui est diminuée des dotations aux amortissements de l’année. Le bénéfice comptable est celui qui est distribué aux associés ou mis en réserve. L’amortissement est comptabilisé uniquement dans le bénéfice comptable : l’amortissement a pour conséquence de réduire le montant des dividendes perçus par les associés.
• Une notion fiscale qui ne tient pas compte de cette charge. Le bénéfice fiscal est celui dont l’administration se sert pour déterminer le bénéfice imposable de la société qui sera réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital social.

Ici l’amortissement n’est pas pris en compte, il n’est pas inclus dans le calcul du bénéfice fiscal. Les amortissements ne permettent pas d’obtenir de réduction d’impôts et n’ont pas d’impact sur l’imposition de la société au travers des associés.

Les impacts d’un amortissement d’un bien

Les amortissements entrent dans les paramètres qui déterminent la plus-value. Ils sont en effet pris en compte dans le calcul de la valeur nette comptable (VNC) du bien.

La VNC a un caractère fictif, ce n’est pas valeur réelle de l’immeuble.

Elle sert à déterminer le montant de la plus-value réalisée par la SCI, lorsque celle-ci revend le bien.

Avec cette opération comptable, la plus-value croît proportionnellement à la durée d’amortissement du bien, puisque l’écart se creuse.

L’amortissement d’un bien d’une SCI à l’IS

Dans le cas d’une SCI à l‘IS, les amortissements pratiqués sur les biens sont déductibles du résultat de la SCI. Le bénéfice imposable de la SCI s’en trouve réduit et le montant des impôts aussi, par le fait.

La SCI à l’IS permet d’amortir le bien immobilier acheté et donc de réduire de cette façon le bénéfice imposable.

Puisqu'elle peut par ce procédé diminuer son résultat d‘un montant correspondant à l‘amortissement.

Comment ça marche ?

Une SCI achète un bien d’une valeur de 120 000 €.

• Nous partons du principe que le bien en question a une durée de vie de 50 ans. L’amortissement pourra être annuellement sur la durée de 2 400 € (120 000 / 50).
• Chaque année la SCI déduira 2 400 € de charges au titre de cet amortissement.
• Pour quelle durée : pendant les 50 années, la SCI bénéficiera de cette une charge annuelle constante de 2 400 €.

Ce qui influe en cas de revente du bien immobilier, l’imposition sera plus élevée dans le cas d’une plus-value immobilière.

Le prix d’achat moins les amortissements déjà réalisés s'appelle la valeur nette comptable (VNC).

Exemple :

Une SCI achète un bien au prix de 200 000€.

À ce prix du bien s'ajoutaient les frais d'agence et frais de notaire, pour un montant de 10 000 €.

Dans notre exemple nous n'en tiendrons pas compte. Ils correspondent à des charges déductibles qui l'ont été l'année de l'acquisition.

Dans notre cas l’immeuble bâti possède une durée normale de 50 ans, le bien est déprécié de 4 000€ par an.

Si la SCI revend ce bien 250 000 € au bout de 10 ans.

Sa VNC (valeur nette comptable) est alors de 160 000 € (200 000€ moins l’amortissement annuel 4 000 € par 10 ans). L'amortissement a déjà eu lieu sur une durée de 10 ans.

Etant donné que le calcul de la plus-value prend en compte la valeur nette comptable du bien et non sa valeur réelle, la plus-value s’élève à :

250 000 € - 160 000 € = 90 000 €

Dans un souci de simplification nous convenons que l’amortissement est identique pour l’ensemble du bien, et non pas par composants.

Le montant de cette plus-value s'ajoutera au résultat de la SCI.

C'est cette plus-value qui est fiscalisée au taux applicable, selon le régime des plus-values professionnelles qui s'applique. Elle sera fiscalisée, en fonction des résultats de la SCI au barème de l’impôt sur les sociétés.

En conséquence, la dotation aux amortissements pratiquée au fil des années est d'une certaine façon compensée par la plus-value lors de la vente.

L’impôt qui n’est pas payé durant la détention, est d’une certaine façon réglé sur les plus-values, au moment de la revente, puisque la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat moins les amortissements réalisés.