Les avantages de la SCI

La SCI, une alternative à l’indivision

L'indivision est le fait qu’un ensemble de personnes soit propriétaire de l'intégralité d'un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts respectives. Lorsqu’un bien est en indivis, il appartient à un ensemble de personnes sans que l’on puisse le répartir sous forme de lots entre elles, puisqu'il n'y a pas de division matériellement parlant des parts de chacune d'elles.

« L'indivision est une situation juridique issue de la concurrence de droits de mêmes natures exercés sur un même bien par des personnes différentes ».

Comme l’indivision en soi n’est pas une société, ce n’est pas une personne morale.

L’indivision peut devenir une source de conflits, avec des difficultés pour les prises de décisions, avec des possibles désaccords qui amènent à des situations de blocage.

L’article 815 du Code Civil en précise : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il y ait été sursis par jugement ou convention ».

Il est possible d’établir une convention d’indivision pour une durée de 5 ans, créant ainsi une stabilité dans l’indivision.

Avec la SCI, il y a une prise de décisions collégiale. La rédaction de clauses spécifiques, permettent de fermer la SCI à d’autres personnes sans l’agrément des associés. Ce qui permet à la fois une maîtrise sur l’arrivée d’un nouvel associé, et aussi sur la cession des parts.

La SCI, pour réduire le coût de transmission

Les parts sociales d’une SCI ont une valeur décotée par rapport à la valeur réelle d'environ 10 à 20 %.

Pourquoi ? Parce que les parts isolées, sont plus difficilement négociables sur le marché. Celui qui s’en porterait acquéreur n’a pas pour autant la libre jouissance du bien immobilier détenu par ladite SCI.

D’où une assiette de calcul des droits plus faible, avec cette décote.

Possibilité d’une transmission fractionnée. Au demeurant ceci n’est pas propre à la SCI.

La SCI permet de transmettre de façon fractionnée un bien immobilier tout en profitant des abattements fiscaux liés aux droits de donations et de successions, entre autres les abattements liés aux enfants, fiscalement renouvelable, la durée suffisante passée.

La SCI et l’achat en démembrement croisé

Ce montage pour se transmettre un bien s’applique tout particulièrement aux couples de concubins (en union libre).

Le démembrement croisé de propriété consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit.

Le montage fait intervenir un démembrement de propriété croisé des parts de la SCI.

Ce faisant, chacun se trouve usufruitier de ses propres parts et nu-propriétaire des parts de l'autre.

En cas de décès :

Au décès de l’un, l’associé survivant récupère l'usufruit des parts qu'il possède déjà en nue-propriété (avec la réunion de l'usufruit, à la nue-propriété), ceci sans droits de succession. L’usufruit au décès de son titulaire, rejoint la nue-propriété pour redevenir la pleine propriété.

L’associé survivant :

Il possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié (qu‘il détenait déjà).

Les héritiers du concubin défunt n’ont alors que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

Le concubin survivant peut continuer ainsi à demeurer dans le logement, puisqu’il a un droit de jouissance sur la totalité des parts donc, concrètement, sur le logement.

En termes de protection, la mesure est pertinente. Les héritiers du défunt se retrouvent avec la nue-propriété (de la moitié des parts), parts dont le survivant a l’usufruit.

Les héritiers ont peu de marge de manœuvre, ils ne peuvent, ni imposer la vente du logement, ni imposer le départ du concubin survivant, du logement.

La SCI et l’achat en tontine

Qu’est-ce-que la tontine ?

Appelée aussi, clause de tontine ou clause d’accroissement. L'achat en tontine ou « pacte tontinier » se matérialise par une clause insérée dans l'acte d'achat du bien immobilier.

Au décès de l‘un des deux concubins (le premier qui décède quel qu’il soit) : le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire rétroactivement. Celui-ci va donc recouvrir l’intégralité de la propriété avec effet rétroactif au jour de l‘achat originel. Le survivant est propriétaire rétroactivement, comme si, il le fut toujours.

Sur le plan fiscal :

Le survivant aura des droits de succession à régler, calculés sur le degré de parenté qu’il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu’il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins après un abattement de 1594 €).

Il existe une exonération lorsque la tontine porte sur l’habitation principale (considérée comme telle au moment du décès), et que le jour du décès de l’un, la valeur globale du bien est inférieure à 76 000 €, il n‘y a pas de droits de succession. Le survivant n’aura que des droits de mutation à titre onéreux (soit environ 5,81 %).

Dans le cas contraire, le survivant devra supporter une taxation sur la part recueillie, à savoir la moitié du bien, calculée selon le degré de parenté et la valeur de la part.

Dans le cas de concubins par exemple les droits à payer seront de 60 % appliqués à la moitié de la valeur du bien après abattement général de 1 594 €.

Exemple de tontine en SCI.

Des concubins créent une SCI et chacun possède la moitié des parts sociales, pour acquérir leur logement commun.

Une clause de tontine est insérée dans les statuts ; La clause prévoit qu’au décès de l’un, l’autre deviendra rétroactivement titulaire de l’ensemble des parts sociales. C’est-à-dire qu'il sera considéré comme détenteur (propriétaire) de celles-ci depuis le début puisque l'effet est rétroactif.

En SCI, il s’agit de parts sociales soumises aux droits de mutations à titre onéreux. Les droits qui frappent les cessions de parts sociales sont de 5 %.

A titre comparatif, les droits de succession entre concubins sont de 60 %.

Inconvénient de la tontine :

• Sortir d’une tontine demande l’accord des deux protagonistes, sinon la tontine ne prendra fin qu’au décès de l’un des deux.
• Seuls les propres héritiers du second décédé bénéficieront de sa succession. Les héritiers du concubin décédé en premier sont écartés de l'héritage.

La SCI pour loger son local professionnel

Une personne, profession libérale ou entrepreneur, a une activité nécessitant un cabinet ou un local pour l’exercice de son activité.

Quel est l’intérêt de loger le local professionnel en SCI.

C’est séparer le local professionnel lié à l'activité en le logeant dans la SCI.

En faisant ainsi, le professionnel ne détient pas directement son local professionnel. Il est dissocié de sa structure professionnelle.

Le professionnel est gérant de sa structure sociétaire (la structure d'exploitation de son activité professionnelle).

Et de façon dissociée, il crée la SCI dont il est associé. Quant à elle, la SCI est propriétaire du local, et elle le met à la disposition de la société professionnelle par le moyen d'un bail.

La location donne un revenu aux associés par le biais du loyer versé par le professionnel locataire.

Pour que l’administration fiscale ne remette pas en cause la location, il est prudent de faire en sorte que les loyers correspondent à une valeur locative normale.

Loger un bien professionnel dans une structure sociétale permet de cloisonner en cas de problème. Le patrimoine privé et le professionnel sont séparés.

Dans l’hypothèse d’une procédure qui sera ouverte à l'encontre de la société d'exploitation professionnelle (en cas de problème), cette procédure ne sera pas automatiquement étendue au patrimoine détenu par la SCI.

Le professionnel est mieux protégé des éventuelles poursuites des créanciers.

À la retraite le professionnel peut :

Céder son affaire (son activité) tout en gardant l'immobilier de l'entreprise.  En conservant ses parts sociales il peut percevoir un revenu en complément s’il loue le bien à une tierce personne.

La SCI comme protection des créanciers

Comme le bien professionnel est dans la SCI, le professionnel détient des parts sociales.

Parts sociales saisissables.

Les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Pour autant le fait de les saisir ne donne pas la libre jouissance de l'immeuble.

La valeur des parts peut en vertu de ce principe faire l’objet d’une décote.

Connaître avec exactitude l'étendue d'un patrimoine par le biais de détention de parts sociales est plus compliqué pour un créancier.

Dans le cadre d'une procédure collective, les créanciers vont vouloir étendre la procédure à l'immeuble d'exploitation professionnelle.