Le capital de la SCI

Capital minimum

Une SCI, Société Civile Immobilière, doit obligatoirement avoir un capital social. 

Pas de capital minimum. : Il n’y a pas de montant minimum de capital social exigé, pour la constitution de la société.

Le capital social d’une SCI, peut être fixe ou variable.

Les statuts mentionnent obligatoirement le capital social.

Au même titre qu’il n’y a aucun montant minimum, aucun maximum n’est prévu pour le capital social.

Aucune attestation de dépôt des fonds n’est exigée au moment de l’immatriculation de la SCI.

Chaque associé doit faire un apport.

L’apport peut être sous différentes formes :

• Un capital,
• Ou encore des liquidités,
• Un bien immobilier en apport à la société,
• Du matériel,
• Apport en industrie.

L'apport peut être incorporel, cela peut être un brevet, ou un fonds de commerce.

L'apport peut être en industrie, par une mise à disposition de connaissances techniques ou encore du travail de l'associé qui fait ce type d'apport.

Le capital peut être composé d’apports en numéraire et/ou d’apports en nature.

Fréquemment, le capital est amené sous forme de liquidités.

Les statuts doivent mentionner :

• Le capital social : son montant
• Les apports réalisés par chacun des associés
• La valeur des parts sociales

Sur les règles de la réalisation des apports :

• Apports en numéraire : les conditions de versement

Pour les apports en numéraire, les modalités de libération sonteffectuées dans le cadre de la constitution d’une SCI et sont librement définies par les associés dans les statuts.

Pour les versements liés aux apports en numéraire, les statuts de la SCI prévoient souvent qu’ils seront appelés par le gérant en fonction des besoins de la SCI.

• Apports en nature : l’identité de ou des apporteurs, l’évaluation en montant de chaque apport et le nombre de parts sociales remises en contrepartie de l’apport considéré.

Concernant les augmentations ou réduction de capital social : obligation d’une décision des associés et d’une modification des statuts de la SCI.

Les statuts doivent mentionner les apports en nature, leur incorporation dans le capital social, ainsi que le montant de celui-ci (article 1835 du code civil : « Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. »).

A noter :

Pour qu’un apport en nature soit valable, il faut en justifier la propriété.

En ce qui concerne les sociétés civiles, les apports en nature, ne sont soumis à aucun contrôle de leur évaluation par un commissaire aux apports en nature.

Leur évaluation est librement fixée par les associés de la SCI.

Part sociales

Le capital est divisé en parts sociales.

Ces parts sont réparties entre les différents associés qui en détiennent donc la propriété, en fonction et proportionnellement à leurs apports.

Chaque part sociale confère des droits :

• Droit à un dividende, dans le cadre de bénéfices perçus par la SCI
• Droit de vote aux assemblées
• Droit d’information préalable aux assemblées.

Le capital :

• Est divisé en parts égales
• Toutes les parts doivent être de la même valeur nominale.

Les apports en industrie comme une prestation de travail, de compétence, peuvent donner lieu à une attribution de parts.

À l’égard des tiers :

Les associés sont responsables indéfiniment, des dettes sociales dans les proportions de leur apport.

Apport en immobilier

Il peut y avoir un apport de biens immobiliers à la SCI.

Lorsqu’il y a un apport d’un bien immobilier, cela devient une transaction immobilière entre un futur associé et la SCI.

Il faudra effectuer les diagnostics techniques obligatoires.

La valeur retenue pour les apports d’immeubles, est en principe la valeur du prix du marché en fonction du secteur géographique du lieu de l’immeuble et de ses caractéristiques.

Le passage devant notaire est obligatoire, comprenant les droits d’enregistrement, frais de notaire et droits de mutation.

L’apport peut se faire, soit purement et simplement, soit à titre onéreux.

S'il y a un apport immobilier à la SCI, cela s'apparente à une mutation avec une imposition sur les plus-values éventuelles (s’il y a lieu) et/ou des droits de mutation.

L’apport est soumis au droit de préemption urbain.

Garanties apportées par l’associé de la SCI qui réalise un apport en nature :

• La garantie contre les vices cachés qui fait que si l’usage d’un apport en nature fourni par un associé est impossible, les autres associés pourront agir contre celui-ci.
• La garantie contre l’éviction. La SCI ne peut pas être privée de la jouissance de la propriété des biens constituant l’apport en nature.

Exemple de partage de parts sociales

Une SCI détient un appartement dont la valeur est estimée à 180 000 euros, la société est composée de trois associés qui détiennent chacun un pourcentage de parts respectifs correspondant à : 30 %, 30% et 40 %.

Donc chaque associé possède un nombre de parts équivalent à une somme en milliers d’euros.

Appartement : valeur 180 000 €

Associé 1	30 % des parts	54 000 €
Associé 2	30 % des parts	54 000 €
Associé 3	40 % des parts	72 000 €

Dans cet exemple, la SCI n’a pas d’emprunt.

Dans l’hypothèse où celle-ci rembourserez encore un emprunt, comme il s’agit d’une société, il conviendrait de diminuer de la valeur de l’appartement, le montant du capital restant dû au titre du prêt.

Pour la détermination de la valeur nette de la part sociale, il est nécessaire de raisonner en bilan, contrairement à la détention d’un bien en direct (hors SCI).

A noter

L’administration fiscale admet une décote de la valeur de la part, dans la mesure où elles sont difficilement négociables sur le marché, en dehors des autres associés.

Capital faible ou capital élevé.

A la création de la SCI, le capital peut être faible ou élevé

Capital faible :

Le montant du capital résulte souvent d’une nécessité économique.

Les associés qui achètent par le biais d’une SCI avec un prêt n’ont pas toujours un apport conséquent.

Selon la stratégie : dans l’optique d’une anticipation de transmission, le capital (parts sociales) à transmettre sera de moindre valeur, puisque le financement par emprunt sera un passif déductible.

En cas de vente du bien, la redistribution aux associés du prix de la vente peut se faire sans dissoudre la SCI.

Vente des parts sociales : une éventuelle plus-value taxable s’applique sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des parts sociales.

Si la vente a lieu après 22 ans, l’abattement pour la durée de détention jouant, la plus-value n’est plus taxable.

Capital élevé :

Lors d’une cession des parts, l’imposition sur la plus-value est de fait moindre, puisque le montant de départ est plus élevé.

En cas d’acquisition, il y a moins de nécessité de recours aux comptes courants d’associés. La SCI a en effet déjà un capital. De, par le fait, le risque qu’un associé en demande le remboursement (du prêt de compte courant d’associé) sans mesure prise spécifiquement dans les statuts, mettant en danger la SCI, est donc écarté.

A noter : un capital élevé ne signifie pas que la totalité du capital soit libérée (débloqué) immédiatement. Il peut l’être au fil des besoins de financement de la SCI.

Compte courant et parts sociales

Un associé peut amener des liquidités à la SCI par le biais d'un compte courant d'associé, et cela indépendamment du nombre de parts détenues.

On parle alors d'apport en compte courant d'associé.

Les apports en compte courant d'associé ne modifient pas la répartition des résultats de la SCI.

Un associé, même s’il contribue largement aux apports en compte courant gardera le même nombre de parts, contrairement à un apport en capital qui lui modifiera la répartition des parts.

SCI à capital variable

Un capital social variable est encadré par le Code de commerce (articles L 231-1 à L 231-8 du Code de commerce), il s’applique également aux sociétés civiles.

Modifié par Loi n°2003-7 du 3 janvier 2003 - art. 50 (V) JORF 4 janvier 2003

« Il peut être stipulé dans les statuts des sociétés qui n'ont pas la forme de société anonyme ainsi que dans toute société coopérative que le capital social est susceptible d'augmentation par des versements successifs des associés ou l'admission d'associés nouveaux et de diminution par la reprise totale ou partielle des apports effectués. »

Si les associés optent pour le capital social variable :

• Une clause de « variabilité du capital social » doit être intégrée dans les statuts de la SCI.
• Une clause détermine le montant du capital plancher et le montant du capital maximum autorisé.
• Le capital social pourra être modifié sans formalités de publicité, à l’intérieur de ces limites.